מהסקירה החודשית של משרד האוצר על מצב המשק לחודש פברואר, עולה תמונה מעודדת במיוחד עבור מי שאין בבעלותו דירה ועבור אלה שכספם מושקע במניות ת"א ובאג"ח קונצרניות מקומיות.
מהנתונים עולה כי הרחבת הפטור ממס שבח במכירת דירות להשקעה, שנכנסה לתוקף בתחילת השנה, מתחילה לבוא לידי ביטוי בגידול במכירת דירות על ידי משקיעים. כך שסך המכירות בחודש פברואר היה גבוה בכ-15% בהשוואה לממוצע החודשי בשנת 2010, וגבוה בכ-26% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד.
הגידול החד שנרשם מאז תחילת העשור ברכישת דירות להשקעה הושפע מהרפורמה במס בשנת 2003 ומהמשבר העולמי בסוף שנת 2007 והביא להסטת כספים משוק ההון לזירת הנדל"ן. שיעור המשקיעים מבין רוכשי הדירות זינק מרמה של 22.4% בלבד בשנת 2002 לרמת שיא היסטורית של מעל 35% בסוף 2010.
עד 2002 הייתה העדפה ברורה של ישראלים להשקעה בנדל"ן בחו"ל נוכח אפליית מס, לפיה הכנסה פסיבית (כגון שכר דירה) שהופקה והתקבלה קודם בחו"ל, לא חויבה במס בישראל. הרפורמה במס בשנת 2003 תיקנה את אפליה זו והביאה לקיטון משמעותי בהשקעות ישראלים בנדל"ן בחו"ל. כפועל יוצא החל גל ההשקעות הראשון בשוק הנדל"ן המקומי.
הגל השני של גידול שיעור המשקיעים החל עם פרוץ משבר משכנתאות הסאב-פריים, כאשר ירידות השערים בשוקי ההון הבריחו את המשקיעים לשוק הנדל"ן, וכך קפץ שיעורם מבין רוכשי הדירות מעבר ל-30% לראשונה בשנת 2008. ריבית ריאלית של מינוס 3% שהונהגה במשק המקומי החל מאפריל 2009 דחפה גם את נטולי האמצעים לרכוש דירה שנייה בכסות הכסף הזול.
נקודת ההיפוך
הרחבת הפטור ממס שבח שניתן למוכרי הדירות להשקעה מצד אחד והגדלת מס הרכישה למשקיעים בנדל"ן מצד שני, כמו גם שינוי חד בריבית ובעלויות המשכנתא, וכל זאת כשברקע יוצאות לדרכן תוכניות ממשלתיות להגדלה משמעותית של היצע הדירות, יביאו את המשקיעים בנדל"ן לשקול ברצינות לממש את הרווח. מסה של דירות תוסב מהשקעה למטרת מגורים, מהלך שישפיע לשלילה על המחיר ובה בעת ישחרר נזילות רבה.
לאחר שנתיים של מהלך עליות משמעותי בשווקים הפיננסיים והתאוששות כלכלית גלובאלית, העלייה בביטחון המשקיעים והעדר אלטרנטיבות השקעה ריאליות יביאו את יוצאי הנדל"ן להעדיף שוב את שוק ההון.
עם הרווח בא התיאבון
התשואה הגלומה באפיקים הסולידיים ובפיקדונות הבנק עלתה בעקבות עליית הריבית, והאלטרנטיבה הזו עשויה אמנם למשוך אליה את מממשי הרווחים בנדל"ן.
ובכל זאת, מרבית המשקיעים הניבו לעצמם רווחי הון עצומים. משקיע שרכש דירה לפני שלוש שנים ב-30% הון עצמי ומכר היום ב-50% רווח, הכפיל למעשה את הונו העצמי פי שתיים וחצי נטו. משקיע שכזה לפי רוב לא יסתפק בריבית הפק"מ, ורמת שנאת הסיכון שאפיינה אותו עד כה תפחת באופן מהותי.
ככל שיעבור הזמן מהמשבר שחלף ושוקי המניות יוסיפו להתחזק, כך יגדל ביטחון המשקיעים ואלה יעדיפו להסיט את כספם אל עבר נכסי הסיכון. בנסיבות הקיימות, יש לצפות שמשקיעי הנדל"ן הפורשים יתרמו את חלקם לזרם ההון העושה את דרכו לשוק הפיננסי המקומי כבר תקופה הקרובה.
האמור אינו מהווה המלצה לרכישה, החזקה או מכירה של נכסים פיננסיים כלשהם והעושה זאת פועל על דעתו בלבד