בית המשפט העליון דן בסוגיה: לחיצת יד מחייבת או לא?

המשפט הוא דינמי. הוא אינו שוקט על השמרים. הלכות מחליפות זו את זו ומתאימות את עצמן לתקופה ולצרכי השעה.

החוק הישראלי קובע כי עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. בעבר נהגה ההלכה, שלפיה רק הסכם חתום בידי שני הצדדים לעסקה יענה על דרישת הכתב האמורה. הלכה זו התגמשה עם הזמן. הגיעו הדברים לידי כך, שגם חילופי הודעות פקסימילה בין הצדדים גיבשו עסקה במקרקעין.

ובכל זאת, כל מקרה לגופו. שהרי בבסיסו של כל הסכם אמורים לעמוד יסודות בלעדיהם אין. ההסכם אמור לשקף גמירות-דעת של הצדדים לו להתקשר בהסכם מחייב. הוא גם אמור להכיל את כל הפרטים המהותיים הדרושים לשם כריתת העסקה. להיות מפורט ומסוים דיו.

מיכל ואלי אלחדד התגוררו בשכירות בדירתם של ארלין ומרדכי שמיר. בהתקרב מועד סיום השכירות, ומשנודע להם אודות רצונם של בני-הזוג שמיר למכור את דירתם, החלו בני-הזוג אלחדד לנהל עמם משא-ומתן לרכישתה על-ידיהם.

כה רציניים היו בני-הזוג אלחדד בכוונתם לרכוש את הדירה, עד כי לפגישה שהתקיימה בין הצדדים בבית-קפה הגיעו הם מצוידים במסמך, שהוכן על-ידיהם וששיקף את תנאי ההסכם, כפי שהם שאפו להם. באותה הפגישה לובנו סוגיות רלבנטיות שונות, והאלחדדים הכניסו במסמך האמור תיקונים בכתב-יד.

מסמך מתוקן זה, שלא נחתם מעולם, שימש בסיס לתביעה שהגישו בני-הזוג אלחדד, ושבה הם ביקשו מבית המשפט לקבוע כי המסמך האמור מהווה הסכם מכר מחייב בין הצדדים.

לטענתם, המסמך לא נחתם בתום אותה הפגישה, אך ורק לאור זאת שבני-הזוג שמיר סירבו לחתום עליו לאור היותם אנשים מאמינים ולאור זאת שהיה מדובר בתקופת "בין המצרים", שבה לא נהוג לחתום על הסכמים.

אלחדד טענו כי מאחר שכל תנאי העסקה סוכמו באותה הפגישה, הרי כתחליף לחתימה, בסיומה לחצו הצדדים ידיים בנוכחות שכן שהשתתף בפגישה.

חשוב לציין, כי תביעתם של בני-הזוג אלחדד הוגשה כ-3 שנים לאחר אותה הפגישה. במהלך 3 שנים אלה עלו מחירי הדירות באורח משמעותי.

בני-הזוג שמיר הכחישו, כמובן, כריתת הסכם מכר מחייב. הם אישרו כי משא-ומתן אכן התקיים, אך טענו כי זה לא התגבש לכדי הסכם מחייב. הם אישרו גם את דבר קיומה של הפגישה, והוסיפו והסבו את תשומת-הלב לכך שלא זו בלבד שבתקופת "בין המצרים" אין חותמים על הסכמים, אלא שבמהלכה כלל לא קושרים עסקאות.

מבחן גמירות-הדעת

שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, רות רונן, דחתה את תביעתם של בני-הזוג אלחדד. היא קבעה כי לאחר אותה הפגישה התכוונו הצדדים לפנות למשרד עורכי דין, על מנת שינסח עבורם הסכם.

רונן לא התעלמה מכך שהיעדר חתימה אינו שולל בהכרח את קיומה של גמירות-דעת להתקשר בהסכם. עם זאת, היא קבעה כי כאשר חתימות הצדדים נעדרות מן המסמך, הנטל הרובץ על שכמו של מי שטוען לקיומו של חוזה מחייב, כבד יותר.

לדידה, לא הוכח כי המסמך שהכינו בני-הזוג אלחדד מעיד על קיומה של גמירות-דעת שכזו. כך, הן לאור היות "נוסחת הקשר" שבמסמך מעורפלת, והן לאור זאת שלצד היעדר חתימות עליו, לא הובאו בפניה ראיות מספקות לקיומה של גמירות-דעת.

"נוסחת הקשר", כתבנו. מה זה? בהסכם מוקדם, בזיכרון דברים ובמסמכים דומים, המבטאים כוונה מוקדמת של צדדים להתקשר בהסכם מחייב, נהוג לקבוע כי בהמשך הם יחתמו על הסכם פורמלי.

לעתים נקבע כי זיכרון הדברים כפוף לחתימתו של הסכם פורמלי, ובמקרים אחרים נקבע כי הצדדים חותמים על זיכרון הדברים עד שיוכן חוזה פורמלי. במקרה הראשון, בו זיכרון הדברים "כפוף" לחתימה על הסכם פורמלי, הרי הוא מהווה רק שלב ביניים במשא-והמתן. במקרה השני, רצונם של הצדדים הוא שזיכרון הדברים ייכנס לתוקפו מיד.

בני-הזוג אלחדד לא אמרו נואש, והגישו (בכוחות עצמם) ערעור לבית המשפט העליון. זה נדחה עתה. השופט יורם דנציגר (בהסכמת השופטים אליעזר ריבלין וניל הנדל) הביע שביעות-רצון מקביעותיה של רונן, שהיא אשר שמעה את העדים והתרשמה מהם באופן בלתי אמצעי.

"צדדים העורכים הסכם מוקדם בכתב ומסכימים במסגרתו לחתום על חוזה בשלב מאוחר יותר, מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת", פצח דנציגר והוסיף: "חזקה זו ניתנת לסתירה אם מוכח באופן ברור כי כוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף בלא לחתום על החוזה". כך, הנטל לסתור את החזקה האמורה מוטל על כתפי הצד, הטוען שזיכרון הדברים הנו הסכם מחייב.

דנציגר הוסיף וקבע כי סתירת החזקה תתאפשר בהתקיים שני מבחנים: גמירות-דעת ומסוימות. במסגרת מבחן גמירות-הדעת - שהנו מבחן אובייקטיבי, לפיו בוחן בית המשפט אם בנסיבות העניין היה אדם סביר מסיק כריתתו של הסכם מחייב - יבדוק בית המשפט את התנהגות הצדדים לפני כריתת ההסכם המוקדם, תוך כדי כריתתו ולאחריה.

"במסגרת מבחן זה יש להביא בחשבון גם את לשונה ומתכונתה של 'נוסחת הקשר' בין זיכרון הדברים ובין החוזה העתידי, ולבדוק האם היא מעידה על כך שזיכרון הדברים הוא אך שלב ביניים במשא-ומתן - או שמא היא מהווה אינדיקציה לרצונם של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב כבר במסגרת ההסכם המוקדם", המשיך דנציגר.

עם זאת, הוא הבהיר כי אין לראות ב"נוסחת הקשר" חזות הכול. "הכול תלוי בכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה", קבע. "אין לבודד את נוסחת הקשר' ממכלול עובדות אלה".

דנציגר אזכר כי ככל שגמירות הדעת חזקה יותר, כן הדרישה למידת הפירוט של התנאים המהותיים (למסוימות) בזיכרון הדברים תפחת.

"היעדר חתימת הצדדים או מי מהם על זיכרון הדברים אין בה כשלעצמה להעיד על היעדר גמירות-הדעת, משום שהחתימה היא גורם ראייתי בלבד, אם כי כבד-משקל", התקדם דנציגר בשבילי ההלכות הרלבנטיות. "ניתן להוכיח גמירות-דעת גם בהיעדר חתימה בראיות חלופיות".

לחיצת ידיים אינה מלמדת על הסכמה סופית

דנציגר לא ראה להתערב במסקנותיה של השופטת רונן, בנוגע למידת האמון שיש לייחס לגירסת בני-הזוג שמיר (שיוצגו בידי עו"ד ג' טננבאום). על-פיו "השאלה האם הצדדים התכוונו לשכלל את המשא-ומתן לכלל הסכם מחייב הינה בראש ובראשונה שאלה עובדתית, ומשכך סבורני כי לא יהיה זה נכון להתערב בממצאיו העובדתיים של בית המשפט המחוזי".

הוא לא התרשם, אמנם, מכך שהצדדים הסתפקו בלחיצת ידיים, ולא הרימו כוסית "לחיים" - "אין כלל משפטי לפיו גמירות-הדעת צריכה לקבל ביטוי חגיגי בהכרח" - אך לא היה בכך כדי לשנות דבר.

דנציגר קבע עוד כי גם אם במהלך הפגישה הצדדים הגיעו להסכמות הדדיות, הרי לחיצת הידיים ביניהם אינה מלמדת דווקא על הסכמה כוללת וסופית לעניין פרטי העסקה.

"ייתכן כי הצדדים לחצו ידיים לאות שהסכימו על מתווה עקרוני לעסקה, אולם נותרו חלוקים לגבי סוגיות מרכזיות ומשמעותיות אחרות. בנסיבות כגון דא לחיצת ידיים בתום הפגישה עשויה לתת ביטוי לכך שהצדדים הסכימו להמשיך ולהידבר על מנת ללבן את שנותרו חלוקים לגביו", הטעים.

לחיזוק קביעתו הזכיר דנציגר כי בתום פגישתם לא מסרו בני-הזוג אלחדד את המסמך האמור לבני-הזוג שמיר, ואף לא שילמו את יתרת התמורה וגם לא הפקידו אותה בידי נאמן. (ע"א 8320/09).