כיום, אדם החפץ להשקיע את כספו, ירכוש דירות מגורים - שתי דירות, חמש דירות או אפילו עשר - ועל כולם יקבל פטור ממס, אם יתכנן נכון. זו אפליה שאין בה הגיון כלכלי, והיא גם זו שהזניקה את מחירי הדיור בשנים האחרונות - משקיעים העדיפו את אפיק ההשקעה בדירות, כי הוא פטור ממס.
תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין משנה את הכללים. אם יתקבל, יהיה כל אדם זכאי לפטור ממס רק על דירה אחת לכל תקופת זמן, ויהיה חייב במס לאותה התקופה על דירותיו האחרות - שרכש לצורך השקעה.
אמנם מדובר בביטול פטור ממס, אבל נזכור שמי שישלם אותו יהיה רק מי שיש ברשותו יותר מדירה אחת, כלומר - מעמד הביניים והעשירים. מי שיש לו דירה אחת בלבד, לא צפוי לשלם מס במכירת הדירה.
התיקון מבוסס על מודל שפיתחתי כששימשתי כמנהל תחום קבלנים ברשות המיסים. אני הצעתי שרוכש דירה יצהיר על כוונותיו: אם יצהיר שמדובר בהשקעה, יחויב במס כשימכור אותה, ואם יצהיר שמדובר בדירה פרטית - לא יחויב. ע"פ המודל יהיה אותו אדם רשאי להחזיק דירה פרטית אחת בלבד בכל זמן נתון.
בתקופת הבעלות בדירות, יוכל מחזיק הדירות לשנות את בחירתו ולקבוע סיווג שונה לדירותיו, והשינוי יקבל תוקף מאותו יום ואילך. לכשתמכר הדירה, יחוייב רק חלק מהרווח - השנים שבהן הדירה היתה להשקעה.
אני מתנגד לחקיקה כפי שהיא מוצעת היום. אמנם, החקיקה מבוססת על המודל, אולם היא כוללת הוראות נוספות שלדעתי מעקרות חלק מיתרונותיו. למשל, בכוונת האוצר לקבוע כי הבחירה אם מדובר בדירת השקעה או בדירת מגורים תיעשה בעת מכירת הדירה, ולא כפי שהוצע. החלטה אם מדובר בדירת מגורים או בדירת השקעה רק במועד המכירה, מותירה מרחב תמרון למתכנני המס, וככל שיש מרחב תמרון - כך המס שישלמו מרוויחי הנדל"ן יהיה נמוך יותר, ואנחנו כבר יודעים שככל שמשקיעי הדירות ייהנו - יגבר הביקוש והזוגות הצעירים יסבלו.
בנוסף, על פי התיקון, אם דירה ניתנה במתנה, זמן ההחזקה בדירה אצל הנותן תהיה חייבת במס במקרים מסוימים. לדעתי זו הוראה הגוזלת מנותן המתנה (הורים בד"כ) את הפטור שמגיע להם, כשהחליטו לסייע לילדיהם. סיוע כזה אינו תכנון מס אלא כורח המציאות במחירי הנדל"ן הנוכחיים.
זאת ועוד - החקיקה המוצעת קובעת שעל מנת לקבל את הפטור, ידרש המוכר להמתין שנה וחצי מיום שקיבל פטור דומה בעבר. אין לכך סיבה כלכלית, והוראה זו מעכבת מוכרי דירות למכור את דירותיהם. במודל המקורי, לא הייתה הגבלה על מספר הדירות שניתן למכור בתקופה מסוימת על מנת לקבל את הפטור, ובכך כיוון להגדלת ההיצע.
נקודה מבורכת: התיקון פותח חלון הזדמנויות לפטור במכירת דירות ששימשו למשרד, אם ימכרו עד 31/12/2012, והדירה הוסבה למגורים. זה יקרב למטרה.
הכותב משמש כיועץ ללשכת יועצי המס. שימש כמנהל תחום ברשות המסים