המשך למסיבת העיתונאים שבה הודיע שר האוצר על "הפטיש" בדמות ביטול הפטור ממס על דירות השקעה, פורסם לאחרונה תזכיר חוק שנועד להתניע את הליכי החקיקה לקראת עיגון ההצעה כחוק. ביחס לבעלי דירת מגורים יחידה לא יחול שינוי מהותי והם יוסיפו ויהיו זכאים לפטור ממס על מכירה מדי 18 חודש.
השינוי המהותי מוצע ביחס למי שהוא בעלים של יותר מדירת מגורים אחת. התזכיר קובע מנגנון מורכב, שלפיו כל מוכר יוכל לבחור "תקופת שבח נבחרת" אשר לגביה יהיה זכאי לפטור ממס עבור דירה אחת בלבד.
כך לדוגמה, מי שמחזיק שתי דירות בו זמנית, יוכל לבקש פטור ממס ביחס לאחת הדירות למשך כל התקופה, ולחילופין רק ביחס לחלק מהתקופה, תוך ניצול יתרת התקופה לגביה לא ביקש פטור, לצורך בקשת פטור לדירה אחרת. בפטור על תקופה חלקית בלבד מתקופת השבח, חישוב החלק החייב ייעשה לפי יחס התקופות, כלומר, יחושב מס השבח המלא בלא פטור ומתוכו החלק של "תקופת השבח הנבחרת" מתוך כלל התקופה יהיה פטור, והיתרה תהיה חייבת.
תנאי נוסף ומצטבר לפטור ממס על "תקופת השבח הנבחרת" הוא שהמוכר לא מכר דירת מגורים מזכה אחרת שנה וחצי לפני המכירה. ההצעה קובעת כי דירות מגורים מזכות שיהיו בידי המוכר ב-1.1.2013, יהיו זכאיות לחלק פטור ממס על תקופת שבח נבחרת מיום רכישתן ועד מועד פרסום התיקון, ללא תלות במספר הדירות.
עוד מוצע כי שיעור המס על החלק החייב במכירת דירות יעמוד על 20% מס בכל מקרה (בידי יחיד), גם ביחס לדירות שנרכשו לפני 7.11.01, וכמו כן יבוטל המס בשיעור 10% על החלק האינפלציוני החייב. ההצעה קובעת הוראות מורכבות ביחס למקרים של העברת דירות במתנה, דירות ירושה, דירות שנבנו ע"י הבעלים, דירות שהתקבלו בפירוק חברה ועוד.
הוראות נוספות מתייחסות לתיקון שיאפשר פטור ממס למכירה עד סוף 2012 לדירות מגורים שאינם מזכות, כלומר משמשות למשרד או לעסק, ובלבד שבתוך 6 חודשים לאחר הרכישה ישמשו למגורים למשך שנתיים לפחות.
בהסדר המוצע, יש מספר קשיים עקרוניים: ההצעה משנה סדרי עולם ומסבכת את הנוהל הפשוט (כל ארבע שנים), הסדר מורכב הדורש יועצים מתוחכמים. ההצעה משפיעה על חלקים נרחבים באוכלוסיה, לרבות כאלה שאינם עומדים בקשר מול רשויות המס, שכן בעלים של יותר מדירה אחת אינו בהכרח "משקיע" מתוחכם, אלא עשוי להיות גם יורש, או הורה המעדיף מסיבות אישיות לרשום את הדירות שרכש לילדיו על שמו.
לדעתנו, רפורמה כה מרחיקת לכת ומהפכנית דורשת מחשבה, שיקול דעת, התייעצות עם גורמים שונים ממגזרים שונים ובחינת חלופות שונות במסגרת ועדה ציבורית שתוקם לנושא. נזכיר כי עיקר ההשלכות המעשיות העיקריות הינן משנת 2013, ועל כן ממילא אין מקום לדעתנו לחקיקה חפוזה שעלולה להתברר כטעות.
הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין