שאלת חישוב מס רכישה במקרה שבו איגוד רכש מקרקעין בשנת 1990 ובשנת 2007 פורק מרצון והמקרקעין הועברו לבעלי המניות באיגוד לפי חלקם, נדונה בעניין מנדל (ו"ע 1249-09), בהחלטה שניתנה לאחרונה על ידי ועדת הערר בתל אביב.
המחלוקת נסובה סביב השאלה האם מס הרכישה יחושב לפי שווי המקרקעין ביום רכישתם על ידי האיגוד - היינו, שנת 1990, כעמדת העורר, או לפי שוויים במועד פירוק האיגוד והעברת המקרקעין לבעלי המניות, בשנת 2007, כעמדת מנהל מיסוי מקרקעין.
העורר הסתמך על פסק הדין שנתנה ועדת הערר בעניין יוספיאן (ו"ע 1292/03), שבו נקבע בנסיבות דומות, כי יש לקבוע את שווי הרכישה לפי יום רכישת המקרקעין על ידי האיגוד. אלא שהחלטה זו שונתה בזמנו בבית המשפט העליון אשר קיבל את ערעור המנהל (ע"א 4608/05) וקבע כי בהחלטת הוועדה נפלה טעות.
בניגוד לפסיקה בעליון
למרות ההלכה הברורה שנקבעה בבית המשפט העליון בעניין יוספיאן, דעת הרוב בעניין מנדל קבעה כי מס הרכישה יהיה בשיעור 5% משווי המקרקעין במועד רכישתם על ידי האיגוד.
בכל הכבוד, אנו סבורים כי עמדה זו שגויה מיסודה ומצטרפים לדעת המיעוט של חבר הוועדה, דן מרגליות, שקבע כי מס הרכישה יהיה בשיעור 5% משווי המקרקעין במועד העברת המקרקעין לבעלי המניות אגב הפירוק.
השגיאה שנפלה מלפני הוועדה היא פועל יוצא של בלבול והיפוך היוצרות בין יום ושווי המכירה לבין יום ושווי הרכישה. דעת הרוב הרחיבה בעניין פרשנות סעיף 31 לחוק מיסוי מקרקעין, אך סעיף זה כלל אינו רלוונטי לחישוב מס הרכישה של בעלי המניות במועד פירוק האיגוד.
רלוונטי למכירה
סעיף 31 לחוק רלוונטי אך ורק לעניין קביעת שווי הרכישה של המקרקעין בעת שיימכרו בעתיד על ידי בעלי המניות וזאת לצורך חישוב מס השבח החל עליהם.
על מנת לחשב את מס הרכישה החל על בעלי המניות לפי תקנה 27(ב) לתקנות מס רכישה אגב פירוק האיגוד, יש להתחשב בשווי המקרקעין בעת העברתם לבעלי המניות (13 מיליון שקל) ולא בשוויים בעת רכישתם על ידי האיגוד (328 אלף שקל).
ואכן, שופט המיעוט קבע, כי מס הרכישה יחושב לפי שווי המקרקעין ביום מכירתם לבעלי המניות אגב פירוק האיגוד ושמועד זה הוא יום החלטת המפרק להעביר את המקרקעין לבעלי המניות (בהסתמך על ההחלטות שניתנו בעניין ע"ש 778/83 ועמ"ש 1181/88).
אנו סבורים כי עמדת המיעוט היא הנכונה.
קרוב לוודאי שבית המשפט העליון יאמץ אותה, אם יוגש ערעור על ההחלטה.