החוק החדש להגדלת ההיצע דירות מגורים מעניק לבעלי קרקעות המיועדות לבנייה חלון הזדמנויות למכור את קרקעותיהם בשיעור מס שבח מופחת בגובה 20% במקום שיעור מס ליניארי. הקלה זו רלוונטית ליחיד שרכש קרקע בתקופה שמיום 1.4.1961 ועד ליום 6.11.2001 וימכור אותה בתקופה 15.11.2010-31.12.2011 ובלבד שקיימת תוכנית לבניית 8 דירות מגורים לפחות על הקרקע ובנייתן תסתיים תוך 36 חודשים. משמעות הדברים היא, שקבלן הרוכש את הקרקע צריך להספיק גם להוציא היתר בנייה וגם לסיים את הבנייה תוך 36 חודשים אחרת ההטבה מתבטלת.
לאור זאת, בעלי קרקעות וקבלנים החלו לעשות שימוש במכשיר האופציה כדי להאריך את תקופת 36 החודשים באופן הבא: הקבלן מקבל מהבעלים אופציה לרכישת הקרקע ובמהלך תקופת מימוש האופציה שוקד על הכנת תוכניות בנייה והוצאת היתר הבנייה על חשבונו. לאחר הוצאת היתר הבנייה, מממש הקבלן את האופציה ורוכש את הקרקע מבעליה.
בהקשר זה נשאלת השאלה, ממתי יש למנות את תקופת 36 החודשים, האם מיום מתן האופציה או, שמא, מיום מימושה? ככל שהתשובה תהיה, כי ניתן למנות את 36 החודשים מיום מימוש האופציה התוצאה תהיה, מבחינה פרקטית, הארכת תקופת 36 החודשים בתקופת מימוש האופציה. בעיקרון, "יום המכירה" בעסקה, הנעשית אגב מימוש אופציה, הוא יום מימוש האופציה. עם זאת, סעיף 49י1 בחוק קובע, כי לא ניתן ליהנות מהקלת מס ביום מימוש האופציה, אם לא ניתן היה ליהנות ממנה ביום מתן האופציה. לאור סעיף זה התלבטה רשות המיסים לאחרונה בשאלה המוצגת לעיל.
לפני מספר ימים פרסמה רשות המסים החלטת מיסוי חדשה (4574/11) ולפי מניין 36 החודשים, העומדים לרשות הקבלן לסיים את בניית הדירות על הקרקע, יחל מיום מימוש האופציה ובלבד שהמימוש ייעשה בתקופת הוראת השעה ועד 31.12.2011.
בהחלטת המיסוי דובר על קרקע שאושרה לגביה תוכנית לבניית עשרות דירות מגורים. בעלי הקרקע העניקו לחברה אופציה לחצי שנה לרכישת זכויותיהם בקרקע, במשך תקופה זו תנסה החברה להוציא היתר בנייה על חשבונה. החברה התחייבה, שאם לא לממש את האופציה, תעביר לידי הבעלים את הזכויות בתוכניות הבנייה ללא תמורה. רשות המסים נתבקשה לקבוע, כי תקופת 36 החודשים תימנה רק מיום החלטת החברה לממש את האופציה כך שתקופת הוצאת היתר הבנייה לא תבוא במניין 36 החודשים.
בהחלטת המיסוי נקבע, כי מניין 36 החודשים יחל מיום מימוש האופציה, ובלבד שהמימוש יהיה בתקופת הוראת השעה. החלטה זו עולה בקנה אחד עם תכלית הוראת השעה, לעודד מכירת קרקעות זמינות לבנייה למגורים בחלון הזדמנויות קצוב שקבע המחוקק, ומאפשרת לעשות שימוש לגיטימי במכשיר האופציה כדי להגשים תכלית זו.
הכותבים מומחים לדיני מקרקעין