בסוף מרץ השנה נכנסה לתוקפה הרפורמה בהליכי שומה וגביה בעסקאות מקרקעין, ובכלל זה חובת הרוכש בעסקאות מקרקעין להעביר חלק מתמורת המכר ישירות לרשויות מיסוי מקרקעין על חשבון מס השבח של המוכר. ניכוי המס במקור ע"י הקונה, המכונה בחוק "מקדמה", הוא בשיעור 15% מהתמורה, ביחס לזכות במקרקעין שנרכשה לפני 7 בנובמבר 2001 ו- 7.5% מהתמורה ביחס לזכות במקרקעין שנרכשה אחרי מועד זה (המועד שבו שיעור מס השבח ליחידים ירד ל- 20%).
המקדמה זכתה לביקורת לא מעטה במספר מישורים, ואולם לא בה נתמקד הפעם, אלא בסוגיית עיתוי החובה להעביר את המקדמה. בהתאם לחוק, המועד שבו חלה החובה על הרוכש להעביר את המקדמה לרשויות המס, הוא לאחר ששולמו למוכר 40% מהתמורה. מטעם זה, נקבעות לעיתים בהסכמי המכר בין קונים ומוכרים הוראות המסדירות את התשלומים בין הרוכש והמוכר, כך שישולם תחילה חלק שאינו עולה על 40%.
מטרה נוספת שהוראה מעין זו עשויה לשרת, היא דחיית מועד תשלום מס השבח ע"י המוכר, שכן בהתאם להוראות (המתוקנות) של סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לדחות את מועד תשלום מס השבח ע"י המוכר, אם טרם שולמו 40% מהתמורה (ובלבד שלא הועברה החזקה ולא התקיימו נסיבות המאפשרות רישום בטאבו ע"ש הרוכש).
עם זאת, לעיתים דווקא העברת המקדמה מוקדם מן המועד הקבוע בחוק, עשויה לשרת את אינטרס הצדדים. ניטול לדוגמה עסקה שבה שיעור מס השבח המשוקלל הוא 18% מהתמורה. ככל שיקדים הרוכש וישלם את המקדמה (נניח 15%) לפני המועד לתשלום השומה העצמית, הוא יוכל להקטין את תשלום השומה העצמית בגובה המקדמה, וכך ישלים המוכר רק 3%.
זאת, כיוון שקיימת הוראה מפורשת הקובעת כי יראו את תשלום המקדמה כאילו שולמה ע"י המוכר על חשבון המס שהוא חייב בו. במקביל, כנגד תשלום המקדמה יוכל הרוכש לקבל כבר במועד זה אישור מס שבח לרישום לטאבו (דבר העשוי להקים את זכאות המוכר לתמורה נוספת בהתאם להסכם). כלומר תוצאת האמור לעיל הינה שתשלום המס על פי השומה העצמית (בהנחה שהוא שווה או גדול לסכום המקדמה) יניב אישור מס שבח לרוכש לרישום לטאבו.
לעומת זאת, אם המקדמה (15%) תשולם לאחר מועד תשלום השומה העצמית (18%), עשוי לכאורה להתעורר מצב של תשלום יתר מס (סך הכול 33% מהתמורה).
ניתן אמנם להתמודד עם סיטואציה מעין זו בדרך של בקשה לביטול המקדמה, ולטעמנו, אכן יש מקום לבטלה מקום בו המס לפי השומה העצמית עולה על סכום המקדמה.
עם זאת, הנושא אינו מוסדר במפורש בחוק, ועל כן כפוף לשיקול דעת, וזאת בשונה מן ההפחתה המפורשת העולה מהחוק מקום בו המקדמה שולמה קודם למועד תשלום השומה העצמית.
הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין