מגדל שוקי הון: "משבר קשה בשוק המשרדים בקרוב"

השנים 2012 ו-2013 יהוו נקודת מפנה בענף המשרדים, כך סבור אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון. בשנים אלה יסתיימו ויחודשו חוזי שכירות המשרדים שנחתמו ב-2007 ו-2008, זאת בהנחה שהמשך הממוצע של חוזי השכירות הוא חמש שנים, ומכיוון שב-2007-2008 דמי השכירות הגיעו לשיא, והוא מנבא שבחידוש החוזים יופחתו דמי השכירות, נראה שיורגש שינוי גדול.

בעוד ענף המגורים סובל בחודשים האחרונים מצמצום בהיקף המכירות ומתבונן בדאגה בסימני ירידת המחירים, מביט ענף הנדל"ן המניב מהצד על המצוקה ומתפאר בהמשך צמיחתו. אלא שלא לעולם חוסן, "מספר גורמים החוברים זה לזה מעלים תחזית קודרת לשוק המשרדים בשנים הקרובות", כותב עציוני בסקירתו, "רבות דובר באחרונה על העתיד השלילי הצפוי בשנים הבאות לשוק המשרדים בישראל ובמרכז הארץ בפרט, וזאת לאור ריבוי פרויקטים חדשים בתכנון ובהקמה. גם הסימנים המתרבים לתחילתה של נסיגה במצב הכלכלי אינם מבשרים טוב לענף, שכן בסביבה עסקית לא יציבה החברות אינן מסתכנות בהגדלת שטחי המשרדים, אלא להיפך.

"בעוד שניתן להתווכח על איתנות הכלכלה הישראלית ועל השאלה כמה בניינים ייבנו בפועל, בשל קשיי המימון בהם נתקלים היזמים, בחרנו בסקירה זו להאיר זווית חדשה ושלילית על החברות העוסקות בענף, שמקורותיה דווקא בעבר".

על רקע חידוש חוזי השכירות והורדת דמי השכירות צפויה פגיעה בהכנסות בעלי המשרדים החל מסוף 2012 ובמחצית הראשונה של 2013, אומר עציוני. "פגיעה זו מקורה בתנודתיות שפקדה את הענף בחמש השנים האחרונות ובהצמדת שכר הדירה במרבית החוזים הקיימים למדד המחירים לצרכן", הוא מוסיף.

לדבריו, אם מוסיפים להפחתת דמי השכירות את העובדה ששכר הדירה המשולם צבר הצמדה למדד במשך חמש שנות השכירות בממוצע של כ-3% לשנה, מגלים שהבעיה אף חמורה יותר, שכן בחלק מהמקומות הפחתת שכר הדירה צפויה להתרחש כבר במחצית השנייה של 2012, כלומר, צפויה האטה בביצועי חברות המשרדים כבר לקראת סוף 2012, שכן קצב הצמיחה שאפיין חברות אלה בשנים האחרונות יירד מרבעון לרבעון, ואף ייעצר ב-2013".

רעשים ראשונים

עציוני מסביר את הקשר בין חידוש החוזים בשנתיים הקרובות לשינויים הצפויים בדמי השכירות: "מרבית חוזי השכירות למשרדים בישראל צמודים למדד, ומשך חוזה ממוצע הוא בין שלוש לחמש שנים. בנוסף, נהוג לתת אופציות לחידוש החוזים לאחר תקופת השכירות הראשונית, תוך כדי העלאת מחירים". היות שמרבית בנייני המשרדים המרכזיים מוחזקים על ידי חברות שהשכרת נכסים היא פרנסתן, הן נוהגות לרוב לחתום על חוזים ארוכים יותר מהממוצע.

מגדל הניחה כי משכו הממוצע של חוזה הוא חמש שנים. כלומר, חוזה שמסתיים ברבעון הראשון של 2012 הוא חוזה שנחתם ברבעון הראשון של 2007. יצויין שבבדיקת חוזים שממוצע אורכם היה שלוש שנים התקבלו תוצאות דומות לאלה שנמצאו בחוזי חמש השנים.

עציוני סבור שאת הירידות בשכר הדירה למשרדים נתחיל להרגיש בעוצמה ברבעון הראשון של 2013, אם כי ירידות במיקומים בודדים יורגשו כבר ברבעון השלישי של 2012. בהרצליה למשל, כבר תורגש ירידה בשיעור 4% ברבעון השלישי של 2012, בעוד שבת"א תחול עלייה בשיעור 6%, בר"ג הוא צופה עלייה בשיעור 8%, בחיפה 10%, בירושלים 8% ובפתח תקווה ישמרו המחירים ברמתם הנוכחית.

מגמת הירידה תתחזק, לפי תחזית זו, ברבעון הרביעי של 2012, עם 10%ירידה בדמי השכירות בהרצליה ו-1% ירידה בפתח תקווה, זאת למול 1% עלייה בת"א, 6% בר"ג, 7% ברעננה, 8% בחיפה ו-8% בירושלים.

המחירים יתדרדרו בכל האזורים הבולטים ברבעון הראשון של 2013: 15% בת"א, 9% בר"ג, 28% בהרצליה, 18% בפ"ת, 13% ברעננה, 7% בחיפה ו-6% בירושלים. הירידה תתעצם ברבעון השני ב-2013: 21% בת"א, 10% בר"ג, 28% בהרצליה, 18% בפ"ת, 14% ברעננה, 7% חיפה ו-7% בירושלים.

כמו לפני המשבר

"בדומה למצב כיום", אומר עציוני, "בתקופת טרום המשבר העולמי ב-2008 שוק המשרדים בישראל היה בפריחה. עד למחצית 2008 שיעורי האכלוס היו גבוהים ודמי השכירות הגיעו לשיא (כ-100 שקל למ"ר למשרדים בת"א וכ-95 שקל למ"ר בהרצליה).

"עד היום שכר הדירה בחלק מריכוזי המשרדים העיקריים בישראל, בעיקר בת"א, הרצליה ופ"ת, טרם חזר לרמות שהגיע אליהן אז".

לדבריו, אצל החברות המובילות בענף המשרדים, למשל אמות וגב ים, המחזיקות בנכסים האיכותיים והמבוקשים יותר, "ירידה בשיעור 20% בממוצע בדמי השכירות בחוזים שיחודשו, צפויה לגרור פגיעה חד-ספרתית בהכנסות החברות. אולם אצל בעלי נכסים איכותיים פחות, הפגיעה צפויה להיות קשה יותר".

התנודתיות החריפה שנעה בקיצוניות בין פריחה למשבר, ושמאפיינת לרוב את ענף המשרדים בישראל, תיכנס לפעולה כבר בסוף השנה הנוכחית, עם המפנה שיחול בתוצאות החברות העוסקות בענף, עת יחודשו חוזי השכירות. עציוני: "כאן המקום להזכיר שוב את הגורמים השליליים בדמות הרעה במצב הכלכלי ועודף שטחים מייזום, כאשר שקלול של כלל הגורמים מנבא שענף המשרדים צפוי להיקלע למשבר קשה בעתיד הקרוב".

 שכר דירה ממוצע היסטורי