זיכרון דברים שנכרת בין התובע (זגדון) לבין הנתבעים (בני הזוג ברדה) ולפיה התחייב הזוג ברדה לרכוש את ביתו של התובע תמורת 490 אלף שקלים, הוביל לתביעה. מעובדות פסק הדין עולה כי זיכרון הדברים לא נוסח על ידי עורכי הדין של הצדדים ולא על ידי הצדדים עצמם אלא על ידי מתווכת אשר הציגה את הבית בפני הנתבעים. יום לאחר החתימה על זיכרון הדברים, על ביטול ההסכם.
במסגרת התביעה טען התובע כי המדובר בהפרת ההסכם מצד הנתבעים ודרש את הפיצוי המוסכם בסך 49 אלף דולר. הנתבעים לעומת זאת טענו כי מדובר בזיכרון דברים שאינו מפורט ועל כן אינו חוזה מחייב. טענה נוספת שהועלתה היתה כי הכנת ההסכם בידי המתווכת הפכה את ההסכם לבלתי חוקי וזאת לאור סעיף 12 לחוק המתווכים הקובע כי אסור למתווך מקרקעין לערוך או לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקת מקרקעין.
בית המשפט דחה את טענות הנתבעים. בית המשפט קבע כי זיכרון הדברים עומד בדרישות החוק ליצירת חוזה מחייב, כי די שיתקיימו שני תנאים מצטברים לשם כך: הראשון הוא כי הצדדים התכוונו ליצור קשר חוזי מחייב והשני הוא שהצדדים העלו על הכתב את הפרטים העיקריים והמהותיים של העסקה. במקרה זה צוינו מהות הנכס, המחיר, מועדי התשלום, מועדי מסירה, חובות הצדדים וסנקציות בגין ההפרה, וציון פרטים אלה אף הצביע על כוונתם של הצדדים ליצירת חוזה מחייב.
הנקודה המעניינת אך הבעייתית בעיני היא קביעתו של בית המשפט ביחס לטענת הפסלות של החוזה. אליבא דבית המשפט העובדה שהחוזה נכרת תוך הפרת הוראת סעיף 12 לחוק המתווכים האוסר למתווך מקרקעין לערוך חוזה משפטי לא הפכה את החוזה לחוזה פסול. לפיו, המדובר בהפרה של חובותיו של המתווך כלפי צד זה או אחר והפרה זו הינה במישור יחסי אותו צד עם המתווך ולא במישור היחסים שבין צדדי החוזה - בינם לבין עצמם.
לדעתי, פסיקת בית המשפט במקרה זה אינה בהכרח נכונה. העובדה שהמתווכת ערכה את הסכם הרכישה עצמו, יצרה מצב שכריתת החוזה עצמה נגועה באי חוקיות שכן עריכת מסמכים משפטיים על ידי מתווך מקרקעין מהווה, כאמור, הפרה בוטה של החוק ובמקרים מסוימים מהווה אף עבירה פלילית. הרציונל העומד בבסיס האיסור הנ"ל נובע מרצונו של המחוקק למנוע מצב שבו מתווך מקרקעין אשר לו אינטרס אישי בסיום ההתקשרות ישפיע על כריתתו של הסכם מחייב ואגב כך ייתר בעיני הצדדים את הצורך להיוועץ בעורך דין בשלב זה של ההתקשרות.
המחוקק ביקש, אפוא, להגן על זכויות הצדדים לעסקה ולמנוע סיכון כי אלה יתקשרו בעסקת בזק רק בשל מעורבותו של המתווך. מניעת שכר הטרחה בלבד מן המתווך לא מספיקה בהכרח להשגת תכלית זו. לנוכח רציונל זה, דומה כי נקודת המוצא הראויה תהיה כי מדובר בחוזה פסול בשל פגם בחוקיות הכריתה. אמנם, בהתאם לפסק דין זגורי (מפי השופט ברק), לא כל הסכם שנוגד חוק מסוים הופך את החוזה לחוזה פסול אך בית המשפט במקרה דנן, כלל לא נכנס לסוגיה זו, ולטעמי שלא בצדק.
בכל אופן, פסקי דין מעין אלה משמשים תמרור אזהרה הן כלפי המתווכים והן כלפי הצדדים לחוזה, שכן אי עמידה בדרישות החוק עלולה להוביל, לדעתי, לבטלות עסקת המקרקעין, לפטור מתשלום דמי תיווך ובמקרים מסוימים אף להרשעה בעבירה פלילית.
- הכותב מרצה בפקולטה למשפטים במרכז האקדמי כרמל ובמרכז הבינתחומי בהרצליה
- ronirosenberg@gmail.com