בית הדין לחוזים אחידים, הפועל במסגרת בית המשפט המחוזי בירושלים, קיבל בימים האחרונים את עמדת היועץ המשפטי לממשלה וקבע כי סעיפים עקרוניים בחוזה למכר דירה של חברת ב. יאיר מקפחים את הציבור.
לאור החלטת בית הדין, קונה דירה שנאלץ לחתום על חוזה שמופיעים בו סעיפים מסוג זה, יוכל לפנות לכל בית משפט ולטעון כי הסעיף מקפח.
פסק הדין ניתן בעקבות בקשת מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים לבטל תנאים מקפחים בחוזה למכר דירה של חברת ב. יאיר.
החלטת בית הדין שניתנה בעניין זה מצטרפת לפסק הדין שניתן באחרונה בנוגע לחוזה למכר דירה של חברת שיכון ופיתוח, שגם בו התקבלו עמדות היועץ המשפטי לממשלה בסוגיות רבות.
הרכב בית הדין, בראשות השופטת תמר בזק-רפפורט, קיבל את עמדת היועץ ברוב הסוגיות, כך לדוגמה בנוגע להשבת התשלום עבור הדירה במקרה של ביטול החוזה, הגבלת האפשרות להעברת זכויות הקונה בדירה לפני שהדירה נמסרה לידיו, וסוגיית הפיצויים המוסכמים.
מאחר שחוזים למכר דירות דומים לרוב זה לזה, להחלטת בית הדין לחוזים אחידים יש משמעות רוחבית ביחס לכלל חוזי מכר הדירות. כל קונה דירה שנאלץ לחתום על חוזה שמופיעים בו סעיפים מסוג זה, יכול לפנות לכל בית משפט ולטעון כי הסעיף מקפח לאור פסק הדין.
פגיעה קשה בלקוחות
בחוזה שהוגש לבית הדין נקבע כי במקרה שבו הלקוח הפר את החוזה הפרה יסודית, שבעקבותיה בוטל החוזה, תשיב החברה לקונה את כספו בערך נומינלי, בתוך 60 יום ממועד מכירת הדירה לקונה חלופי, ומתוך הסכום שישולם על-ידי אותו קונה.
בית הדין קיבל את עמדת היועץ כי מדובר בסעיף מקפח, שכן השבת הכספים אינה צריכה להיות מותנית במכירת הדירה לקונה חלופי, ומשום שהשבת הכספים צריכה להיות בערך ריאלי, הכולל הפרשי ריבית והצמדה.
בנוגע להגבלת האפשרות להעברת זכויות הקונה בדירה, בטרם נמסרה הדירה לידיו: מנוסח החוזה השתמע כי על הקונה נאסר להעביר את זכויותיו בדירה, בטרם נמסרה החזקה בדירה לידיו, ולפני שהועבר תשלום מלוא הדירה. בית הדין קבע כי אין מקום לאיסור גורף על המחאת זכויות, שכן יש בכך כדי לפגוע פגיעה כלכלית קשה בלקוחות.
בית הדין מציין כי ניתן לנסח סעיף שבו ייאמר כי המחאת הזכויות תיעשה בכפוף לקיום מספר תנאים ולהמצאת מסמכים - בדומה לתנאים החלים כיום על-פי החוזה לגבי המחאת זכויות, המתבצעת לאחר מועד מסירת החזקה בדירה.
בשאלת הפיצויים המוסכמים, בחוזה נקבע כי בכל מקרה של ביטול ההסכם בשל הפרה יסודית על-ידי הקונה, הקונה ישלם לחברה הקבלנית פיצוי מוסכם בשיעור של 10% ממחיר הדירה, ללא הוכחת נזק.
מדובר בסכום כסף לא מבוטל, ובית הדין קבע כי מדובר בתניה מקפחת שיש לבטלה, שכן המחיר שננקב אינו מבטא את ההסדר ההוגן כלפי הלקוחות. סעיף זה עלול לחייב את הלקוחות בפיצויים בגין נזק שכלל לא נגרם. (ח"א 901/08).
