לדיראון עולם

שוק הנדל"ן הוא הרבה דברים, אבל משוכלל הוא לא. לפחות בחלקים מאוד רבים ממנו. אם אתם מאמינים לכך, אז תאמינו שיש מי שקונים נכסים שמתומחרים בחסר, ויש מי שמשלמים מחירים מנופחים. כולנו, כמובן, רוצים מקום בצד הנכון של המשוואה - להיות "ציידי ההזדמנויות". בחו"ל זה אומר לגלות בחצר האחורית של מדינות העולם "מציאות", כאלה שמקומיים וזרים אחרים לא גילו בעצמם ו/או לא יכולים לקנות.

לאורך השנים ישראלים רבים הצליחו בחו"ל בענק והתגאו ביכולתם לאתר את ההבטחות הבאות - מבניית תשתיות בעולם המתפתח, ייזום נרחב במדינות מזרח אירופה ורוסיה עם נפילת הקומוניזם, וכלה ברכישות ממולחות בשווקים המפותחים במערב. ארכיון "גלובס" עמוס להתפקע בסיפורים על אגמים קסומים בפלורידה שהתגלו כשורצי תנינים (שנת 2000), דירות קונדומיניום במיאמי שנקנו "על הנייר" שנים ספורות לפני שמחירן נחתך בחצי (שנת 2004), או דירות חלום בבודפשט שהפכו לסיוט נוכח שוכרים שסירבו לשלם, ועד לקרקעות בווגאס, בהודו וכו' וכו'.

כדי לאזן את התמונה נגיד שיש לא-ישראלים, יהודים רובם ככולם, שקנו נדל"ן אלפי קילומטרים מהבית ועשו "סיבוב" לא רע. תוכלו לפגוש אותם בפרויקטים היוקרתיים של ירושלים ותל אביב וגם בנתניה ובאשדוד. זה מלמד שקנייה בחו"ל לא תמיד מונעת משיקולים כלכליים טהורים, וגם שזיקה ליעד ההשקעה - דרך קרובי משפחה למשל - עשויה להוות יתרון משמעותי ביכולת "לחוש" את השוק.

יפן

למרות הקדמה הטכנולוגית

ספקולציה שווה יותר מתזרים

הדוגמא הטובה ביותר להפרחת התזה ש'נדל"ן תמיד עולה', היא כמובן יפן. הנס הכלכלי המפואר הזין בועת מניות ונדל"ן שהתפוצצה בכל רעש גדול בשלהי שנות השמונים. עד 1989 מחירי הנכסים עלו ועלו וכולם חשבו שזו "הכלכלה החדשה".

הבועה של הבועות התנפחה ברובע היוקרתי של טוקיו, גינזה. עד כדי כך יוקרתי, שלו השלכתם שטר של 100 דולר לרצפה, ערכו היה נמוך מערך השטח שהוא היה מכסה. זאת ועוד: לפי שיטת השמאות היפנית, ערך האדמה עליה שכן הארמון האימפריאלי בבירה היה יקר מכל הנדל"ן של מדינת קליפורניה הענקית.

שני עשורים ויותר אחרי פקיעת הבועה, אחרי 19 שנים רצופות של ירידות, מחירי הנדל"ן נמצאים ריאלית ברמת 1976. אדם ג'רמן, מנהל פיתוח עסקי בחברת Real Estate Japan KK, מסביר שהפצע עוד לא הגליד. ג'רמן מספר על לקוח שרכש לאחרונה דירה ב-1.5 מיליון דולר, לא לפני שהמוכר הקפיד לנופף במודעה לפיה הנכס היה שווה 8 מיליון דולר. אנשים רבים, הוא מדגיש, עדיין נוקבים במחירי הבועה כדי להמחיש עד כמה צנועה דרישתם. לא פחות קשה להם להוריד מחירים. ביפן רבים יעדיפו להשאיר נכס ריק עד שיבוא השוכר או הקונה שיסכים למחיר "הנכון". במילים אחרות, אפילו היום ספקולציה שווה יותר מתזרים מזומנים בטוח.

בעיה חמורה אחרת היא היעדר מערכת יעילה של הערכות שווי, שמאות ועיקול נכסים. ג'רמן טוען כי נכסים מוערכים בסטיות של 30% עד 40%. בנוסף, חסרה מערכת יעילה של עיקול נכסים, הנחוץ בתהליך הוצאת מלאי "רעיל" לשוק, והסיבה היא יד רוחצת יד בין בנקים, מתווכים וממשלה.

בעיה יסודית נוספת היא שהאוכלוסייה מתכווצת, והממשלה לא נוקטת צעדים כדי לעודד ילודה או הגירה.

רומניה

למרות סוף עידן הקומניזם

הדור השלישי חטף חזק

אחרי שהקומוניזם קרס, הפכה רומניה אבן שואבת למשקיעי נדל"ן, גם מישראל כמובן. עו"ד רוני בר-ניר, ראש משרד עוה"ד פירון-בר-ניר, שליווה רבים מהמשקיעים הגדולים במזרח אירופה, מזכיר כי דור המשקיעים הראשון כלל בעיקר משקיעים בודדים, בעלי זיקה לרומניה (יוצאי רומניה), שהגיעו כבר באמצע שנות ה-90. הם קנו נכסים במחירי חיסול והתעשרו בגדול, ולמעשה הכשירו את הדרך לגדולים שבאו אחריהם.

חברות "הדור השני", אשטרום, שיכון ובינוי, קרדן ואלביט של מוטי זיסר, הגיעו בתחילת המילניום מצוידות בהון עצמי - "הן פתחו מדינה בעגה שלנו, בנו בגדול ועשו עסקים יפים", אומר בר-ניר. חלום ההתעשרות המהירה נקטע במשמרת אנשי הדור השלישי - אלה החלו להגיע ב-2005 ולהשקיע כספי אג"ח שגייסו בתל אביב. כסף דומה שהגיע מספרד ומיוון (לא עלינו) ניפח בועת נדל"ן תוצרת רומניה, ובשלבים מסוימים מחירי הקרקע היו גבוהים יותר מהרווח אחרי בנייה ומכירה.

בר-ניב מספר כי משרדו בבוקרשט, שכיום מועסקים בו 18 עורכי דין (לעומת 120 בישראל), טיפל פעם באותה פיסת קרקע ממש בבוקרשט שהחליפה ידיים ישראליות שלוש פעמים. וכל פעם בהבדלים של מאות אחוזים במחיר - "מי שקנה ב-7 מיליון אירו מכר ב-15 מיליון אירו, והקונה החדש מכר לישראלי אחר ב-30 מיליון אירו".

נציגינו ברומניה קנו הכול - ממגרשים במרכזי הערים, עבור בקרקעות חקלאיות בשוליים העירוניים ובמקומות שכוחי אל. הדור השלישי חטא ב"חטא היוהרה", מסביר בר-ניר - לא בדק, לא עשה סקרי שוק, ובנה לרומנים דירות גדולות ממה שיכלו לקנות.

במשבר הגדול של 2009-2008, כשהמחירים קרסו, עסקאות הקרקע נראו כבר מגוחכות.

גיאורגיה

למרות הרפורמות

הדוב הרוסי ומעצמת העל

לגיאורגיה, שרמת המחירים בה נמוכה אפילו מרומניה, הישראלים החלו להיכנס לפני בערך שמונה שנים. הייתה זו תקופה די קצרה, מעין חלון הזדמנויות של שלוש-ארבע שנים לפני שפרץ משבר ליהמן ברדרס וגרר את כל העולם.

אז נכון שגאורגיה לא מתקרבת לרומניה מבחינת סדרי הגודל של ההשקעות מישראל, שום דבר שמזכיר את 300 מיליון הדולר שהושקעו ברומניה ב-2007 וב-2008, וזאת אם סופרים רק כסף גדול ועסקאות של מעל 10 מיליון דולר. אבל גם בגיאורגיה קרקעות נקנו, ומחיקות כואבות בוצעו, כולל בידי חברות ציבוריות שכספי פנסיה וביטוח מממנים אותן.

מה שקסם ללא מעט ישראלים (וזרים אחרים) הוא ממשלת הצעירים חניכי אוניברסיטאות מערביות שקמה וביקשה לשנות מן הקצה אל הקצה את פניה המושחתות של גרוזיה לשעבר.

"הם נתפסו ופעלו כפרו-ביזנס, פרו-אמריקה ופרו-ישראל, וזה התאים לנו", אומר לנו יזם ישראלי שנכווה שגיאורגיה.

את האופוריה קטע המשבר העולמי, אבל לא פחות מכך ההתכתשות הצבאית עם רוסיה הגדולה. אם אנחנו בישראל מעריכים שמשקיע זר "נורמלי" רץ לקפל את המזוודות אחרי הפגזה או הפצצה מצד ארגון טרור, מה יגיד אמריקני שקנה אדמות בטביליסי הבירה, וגילה שהוא בעצם בליבה של מלחמה נגד הדוב הרוסי.

אבל מסתבר שגיאורגיה מסובכת גם עם מעצמת העל האמריקנית ומדינות מערב אירופה. היזם עמו שוחחנו מסביר שהעובדה שמאזני הבנקים במערב עדיין מלאים בנכסים נדל"ן מעוקלים ורעילים, שחייבים למצוא דרכם חזרה לשוק, גורמת לשוק הנדל"ן הגיאורגי להתמקם במקום נמוך במיוחד ברשימת ההשקעות הפוטנציאלית של אנשי הנדל"ן.