עדיין מחכים לאפקט בילבאו

בעולם שמתאושש ממשבר עולמי, נדמה שכבר שמענו וראינו הכול על הירידה החדה במחירי הנדל"ן ועל הצניחה החופשית במחירי נכסים, גם כאלה שנראו כמו השקעה בטוחה. ועם זאת, ברחבי העולם יש כמה וכמה השקעות כושלות ובולטות במיוחד - הרחוקות מלספק את התשואה המקווה של יזמיהן.

ספורט לא משתלם

בלונדון מתכוננים במרץ לאולימפיאדה שתיערך בקיץ הקרוב. כדאי לבריטים ללמוד מערים אחרות שכבר אירחו את אירוע הספורט הענק וגילו שההשקעה העצומה לא בהכרח נושאת פרי.

המקרה הידוע ביותר הוא זה של מונטריאול, שאירחה את המשחקים האולימפיים ב-1976. הקנדים אמנם זכו לראות את נדיה קומנצ'י מקבלת לראשונה ציון 10 בהתעמלות, אולם לקח להם יותר משלושים שנה לשלם את החוב - בסביבות מיליארד דולר - שגררה הבנייה המסיבית. האיצטדיון האולימפי של מונטריאול מכונה עד היום "ה-O הגדול", ולא רק בגלל צורתו, אלא גם בגלל הבור הענק שכרה בתקציב העירייה. האולימפיאדה באתונה עלתה ליוון לא פחות מ-15 מיליארד דולר והאולימפיאדה בבייג'ין עלתה לפי הערכות למעלה מ-40 מיליארד דולר לממשלת סין.

ערים רבות שמארחות אולימפיאדות או תחרויות ספורט גדולות אחרות, טוענות שההשקעה האדירה בתשתיות תצדיק את עצמה בזכות כבישים חדשים, מערכת רכבות משופרת, תוספת דירות (הכפרים האולימפיים שנבנים לשיכון הספורטאים נמכרים בדרך כלל לאחר האולימפיאדה כדירות קטנות לכל דבר) ומתקני ספורט - אולם לא תמיד זה מה שהעיר צריכה. כך למשל, האיצטדיון האולימפי בבייג'ין, המכונה "קן הציפור", מצליח להחזיק את עצמו מבחינה כלכלית רק הודות למבקרים שפוקדים אותו כדי להתרשם מהתכנון של משרד האדריכלים הרצוג ודה מרון, ואילו אירועי תרבות או ספורט מתקיימים בו רק לעתים רחוקות.

טיעון נוסף בעד המשחקים הוא שהם יחוללו פעילות כלכלית שתתמוך גם בעסקים קטנים ובינוניים בעיר ויוסיפו מקומות עבודה, אולם גם זה מתממש בדרך כלל רק לתקופה קצובה. בדרום אפריקה, למשל, שאירחה את המונדיאל ב-2010, קיוו שהפיזור של המשחקים בערים קטנות יסייע לקרב את הפריפריה למרכז, אולם הערכות הן שההשקעה באיצטדיונים לבדם הסתכמה ביותר ממיליארד דולר, ולמעלה מ-4 מיליארד דולר במשחקים עצמם, ורק חלק קטן הצליחה דרום אפריקה לראות בחזרה. סכומי עתק נוספים הושקעו במערכות התחבורה הציבורית ובכבישים, אבל עם כל הכבוד למחלפים החדשים, לרבים מתושבי דרום אפריקה אין מכונית לנסוע עליהם.

מוזיאונים ותרבות

באמצע שנות ה-90 הגו פרנסי העיר בילבאו שבספרד רעיון: להקים בעיר האפורה והמיושנת מוזיאון מפואר לאמנות, והזמינו את הסטאר-כיטקט, האדריכל הכוכב פרנק גרי לתכנן את המבנה. התוצאה הייתה מוזיאון יפהפה ומיוחד, שהוקם על גדות הנהר שעדיין הדיף ריח של שפכים תעשייתיים. הבניין זכה לביקורות מהללות והפך את בילבאו לאבן שואבת לתיירים, לא רק חובבי אמנות, שבאו לראות את הבניין שאוסף האמנות שבו שולי יחסית למבנה עצמו - ומכניסים לקופת העירייה ממון רב. כה רבים היו התיירים עד ששדה התעופה המיושן, שאפשר היה לטוס ממנו רק בתוך ספרד, הוחלף בשדה תעופה בינלאומי חדש שתכנן סנטיאגו קלטרווה, וטיסות עם תיירים מגיעות מכל רחבי אירופה.

מוזיאון גוגנהיים בבילבאו טבע גם מטבע לשון - אפקט בילבאו: מצב שבו מונומנט אחד יכול להזניק עיר מנומנמת לתודעה הבינלאומית, וכאמור להזניק את הכנסות העירייה. מאז ניסו ערים רבות בעולם לחקות את האפקט וחשקו לעצמן מבנה מונומנטלי ומיוחד משלהן - אך בינתיים אף אחת מהן לא הצליחה לשחזר את ההישג בבילבאו.

כך למשל, הוזמנה האדריכלית הכוכבת זאהה חדיד לתכנן את המוזיאון לאמנות עכשווית בסינסינטי שבאוהיו. המוזיאון, שנחנך ב-2004, הוא אולי מבנה מרשים מבחינה ארכיטקטונית, ואתר מעניין לבקר בו אם אתם מזדמנים לאזור לפגישה עסקית, אבל בוודאי לא משהו לתכנן סביבו טיול.

מוזיאונים אחרים שנבנו בהשקעה גדולה ולא הביאו לקפיצה המיוחלת בתיירים ובהכנסות הם המוזיאון לאמנות בעיר גרץ באוסטריה, אשר מתכנניו קולין פורנייה וסר פיטר קוק הבריטים (שמתכננים גם את האיצטדיון האולימפי החדש בלונדון), מכנים אותו "החייזר הידידותי"; והמוזיאון לאמנות שליד דיסלדורף בגרמניה, שתכנן היפני האוטודידקט טדאו אנדו בסגנונו המינימליסטי.

בספרד אגב לא התייאשו, ואחת הערים שמתמידה בניסיון להשיג "אפקט בילבאו" היא ולנסיה, שם הזמינו את אותו קלטרווה, יליד העיר שנודע בגשרי המיתרים שלו, לתכנן מרכז לאמנויות ומדע. בוולנסיה מדווחים על 3.6 מיליון תיירים ב-2010 - עלייה של פי 2.3 מאז שנת 2000. מוזיאון המדע של קלטרווה, מוסרים בעיריית ולנסיה, הוא שמושך את רוב המבקרים בהשוואה לשאר האטרקציות בעיר.

הפטרו-דולרים קונים תרבות

מי שלא נשארו אדישות לנהירה העולמית לכיוון של אדריכלות יקרה, מתוחכמת ושוברת מוסכמות הן מדינות הנפט: קזחסטן הזמינה את נורמן פוסטר, שתכנן בין היתר את כיפת הרייכסטג השקופה בברלין ואת בית העירייה בלונדון, לתכנן לעיר אסטנה, בירתה החדשה של המדינה, שורה של פרויקטים שאין דרך לכנות אותם אלא אקסטרווגנטיים: "ארמון השלום והפיוס" מעוצב כפירמידת זכוכית שכוללת אולם אופרה ומוזיאון (ועלתה קרוב ל-60 מיליון דולר), ובמקום אחר בעיר תכנן פוסטר את האוהל הגדול בעולם, שגובהו 150 מטרים והוא מהווה מתחם בידור שכולל בין היתר חוף ים מלאכותי, גנים בוטניים ומגרש גולף (הערכות הן שהפרויקט עלה 260 מיליון דולר). האוהל העצום נחנך לפני פחות משנתיים, ופוסטר מתכנן גם בנייני ענק תאומים בעיר אלמטי, הבירה הקודמת של קזחסטן, שתזכה גם למוזיאון חדש שמתכנן האמריקאי אריק אוון מוס.

כמות הפרויקטים שהוזמן פוסטר לתכנן בקזחסטן כבר עוררה שאלות בדבר הקשרים שיש לו במדינות ברית המועצות לשעבר, אבל השאלה הטובה יותר היא האם הפרויקטים הללו יצליחו אי פעם להחזיר את ההשקעה העצומה בהם והאם הם אכן יהפכו את קזחסטן ליעד אטרקטיבי.

גם מדינות המפרץ הפרסי החלו בשנים האחרונות לשפוך פטרו-דולרים על יצירות אדריכליות מפוארות, שתרומתן לכלכלה המקומית מוטלת בספק במקרה הטוב, ולא קיימת כלל במקרה הפחות טוב.

ב-1999 נחנך על אי מלאכותי מול חופי דובאי מלון בורג' אל-ערב, שתוכנן על ידי האמריקני טום רייט בצורה של מפרש סירה. החברה שבנתה אותו היא זרוע של ממשלת דובאי, ולכן לא פורסמו פרטים כספיים בנוגע אליו, אולם ההערכות הן שבנייתו עלתה כ-650 מיליון דולר. אף שמחירי החדרים מתחילים ב-1,000 דולר ללילה - הוא רחוק מאוד מלהחזיר את ההשקעה.

בדובאי מתגאים גם בבורג' חליפה, המגדל הגבוה בעולם נכון להיום, שכולל מתחם דירות, שטחי משרדים ומסחר ונועד לגוון את מקורות ההכנסה של אמירות הנפט. על פי הערכות זהירות, עלתה בנייתו לפחות 800 מיליון דולר. הערכות זהירות פחות מדברות על לא פחות מ-1.5 מיליארד דולר. כך או כך, היזמים התקשו לאכלס אותו, ומחירי השכירות בו צנחו מאז נפתח. לאחרונה הודיעה דובאי כי בכוונתה לבנות לידו מרכז תרבות מפואר שיכלול מוזיאון ואופרה - אולי מה זה שימשוך את השוכרים.

בינתיים מנסים באי ס*ע*ד*י*ית באבו-דאבי השכנה לרכז כמה מגדולי השמות של האדריכלות העכשווית ולהפוך את האי ליעד תרבותי עולמי מוביל: זאהה חדיד מתכננת מרכז לאמנויות הבמה, טדאו אנדו מתכנן מוזיאון ימי, פרנק גרי מתכנן סניף נוסף של הגוגנהיים, וגם ז'אן נובל הצרפתי מתכנן מוזיאון לאמנות.

רכבת הרים שוממה

גם מי שהימר על הנדל"ן בסין, היבואנית הגדולה בעולם של בטון וברזל, לא תמיד זכה. לאחר כמה שנים של עליות מסחררות ותנועה של מיליוני סינים מהכפר לעיר הגדולה, הגיעו הירידות. על פי מדד נייט פרנק שפורסם באפריל אשתקד, בטיאנג'ין למשל, אזור עם תעשייה מפותחת, כולל אזור היי-טק, צנחו בשנה האחרונה מחירי הדירות בשיעור תלול של 50%, בהאנגז'ו בכ-45%, ובגואנז'ו - אחד מאזורי המסחר והתחבורה הגדולים בסין - בכ-15%. גם מחירי השכירות ירדו - וכך גם באיחוד האמירויות.

תמונות לוויין שפרסם אתר business insider האמריקני מראות לפחות עשר ערים סיניות, כולן חדשות ומצוחצחות - ריקות לגמרי. המחלפים הענקיים ריקים ממכוניות, והרחובות ומרכזי הקניות שוממים. שכונות שלמות כאלה עומדות בג'יאנגסו, בצ'נגג'ונג, באורדוס ובמקומות אחרים. גם פארק שעשועים גדול, דמוי דיסנילנד, נותר בנוי למחצה ונטוש לא רחוק מבייג'ין.

New South China Mall הוא אחד הקניונים הגדולים בעולם - קרוב ל-900 אלף מ"ר (בערך פי 45 מקניון רמת אביב). הקניון נחנך בעיר דונגואן ב-2005 וכלל בין היתר רכבת הרים והעתק של תעלה ונציאנית - אולם הוא עומד שומם לגמרי. רק חנויות בודדות מבין 2,300 החנויות שבו מושכרות ופועלות.

בתי הנופש ריקים

באירלנד, לשעבר "הנמר הקלטי" והבטחת ההיי-טק הגדולה, ירדו מחירי הבתים בכ-50% מאז השיא בשנת 2007. אפשר לראות גם שם שכונות רפאים שלמות של בתים בנויים-למחצה - משום שאין קונים או משום שהיזמים נתקעו בלי מימון. שר השיכון והתכנון של אירלנד, ווילי פנרוז, הציע לאחרונה להשתמש בשכונות הללו כשיכונים למעוטי יכולת, והקים ועדה שתבחן את העניין.

עוד דוגמא קלאסית היא כמובן ערי הנופש בספרד, מדינה שבה ירדו מחירי הבתים בכ-60%. הירידה הזו פגעה לא רק בספרדים, אלא גם במשקיעים זרים שקנו בתים במדינה - אחד המגזרים הבולטים בין אלה הם אנגלים שרכשו לעצמם בתי נופש בקוסטה דל סול ובמקומות אחרים, בתקווה לברוח מהערפל האנגלי לשמש הספרדית לפני הפרישה לגמלאות או מיד אחריה. כעת, עם בתים ששוויים צנח בחדות, הם תקועים בערפל.

קרקע חקלאית: הבריטים כבר מופסדים 200 מיליון ליש"ט על החלום הפופולארי

בימים שבהם אי אפשר להתחמק מפרסומות המציעות לכם קרקע חקלאית בחצי חינם, בכפר תבור או בפרדס חנה, כזה שאו-טו-טו יופשר אפילו לפני שהנכדים שלכם יתחתנו, לא מן הנמנע כי בית המשפט או בית המחוקקים בישראל יצטרכו להתערב בקרוב בשאלה האם חברות שמוכרות קרקעות חקלאיות אינן מרמות את הקונים התמימים.

במדינות אחרות זה כבר קרה: בבריטניה נאלצה לאחרונה הרשות לשירותים פיננסיים (FSA) להזהיר משקיעים קטנים מפני השקעה באדמות חקלאיות שערכן עתיד לקפוץ כאשר יופשרו לבנייה - אלא שזה לעולם לא יקרה משום שהן נמצאות בתוך אזורים המיועדים לשימור או מסיבות אחרות. על פי הערכות שפורסמו בבריטניה, משקיעים שם הפסידו סכום מצרפי של 200 מיליון ליש"ט ברכישת קרקעות כאלה. גם בקנדה הזהירו הרשויות מפני השקעות כאלה, במדינות מרכז אמריקה, בפולין, בטורקיה ובמקומות אחרים.

ואם אתם מזהים ביד 2 הצעות לרכישת קרקע חקלאית ברוסיה או בבולגריה, שימו לב שרבות מההצעות להשקעה בקרקע חקלאית הן הצעות להשקעה בחקלאות עצמה - בשטחי מרעה או בגידולים שונים. במקרה כזה אפשר להשקיע כחלק מקולקטיב השקעה, אבל אז בדרך כלל לא מדובר על תשואה אסטרונומית - וגם לא מבטיחים כזו.

בארה"ב בדקה חברת מחקר מפלורידה ומצאה כי בבדיקת אורך משנת 1949 ועד 2009, ההשקעה בקרקע חקלאית השיגה תשואות נמוכות משמעותיות מאלה של מדדS&P 500 באותה תקופה. כלומר, אם הסבא של הדוד שלכם מאמריקה בחר להשקיע בשטח חקלאי קטן בפלורידה, מוטב היה שישים את אותו כסף בבורסה. אגב, אם השטח החקלאי היה פעיל, התמונה הייתה אחרת - שטחי מרעה הם דווקא השקעה לא רעה. הבעיה היא שבשביל להרוויח משטחים חקלאיים צריך במאה ה-21 לקנות דונמים נרחבים ולהפסיק לחלום כל יום להפוך את שדות התירס למגדלי יוקרה.