רשות המיסים פרסמה לאחרונה שתי החלטות מיסוי הנוגעות להיבטי החבות במע"מ בעת מכירת דירות מגורים. בהחלטת מיסוי 8/11 דובר על חברה שעיסוקה ברכישת דירות מאנשים פרטיים, השבחתן ומכירתן לאחר מכן ברווח.
בגין הרכישה חלה על החברה תקנה 6ב לתקנות מע"מ. חלק מהדירות נרכשו כשהן מושכרות לאנשים פרטיים ונשאלה השאלה האם יחולו על החברה הוראות סעיף 5(ב) לחוק מע"מ בעת מכירת הדירות, כך שמחיר העסקה ייקבע על פי ההפרש בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה, תוך ניכוי מס התשומות ששולם בשלב הרכישה.
רשות המיסים קבעה עמדה מקלה לפיה על מכירת הדירות יחול סעיף 5(ב), וזאת למרות שהדירות נרכשו כשהן מושכרות למטרת מגורים ולמרות שמכירתן מהווה עסקה פטורה ובלבד שהתקיימו כמה תנאים: הדירה הושכרה בפועל למגורים בעת הרכישה מכוח חוזה שכירות; חוזה השכירות לא נחתם במישרין על ידי העוסק; התמורה בגין השכירות תהיה בשווי שוק ולשוכר לא הוענקו זכויות אחרות בדירה מלבד זכות השכירות. תנאי נוסף ומהותי הוא, כי מכירת הדירה תתבצע לכל המאוחר מתוך 24 חודשים ממועד רכישתה, אחרת יראו אותה כדירה שנעשה בה שימוש לצורך עצמי.
בהחלטת מיסוי 12/11 קבעה רשות המיסים, כי הפטור הקבוע בסעיף 31(2) לחוק מע"מ והחל על מכירת דירת מגורים המושכרת למגורים בשכירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר, לא יחול על מכירת זכויות הבניה הצמודות לאותה דירה מהטעם שחוק הגנת הדייר אינו חל על זכויות הבניה אלא רק על הנכס המושכר בפועל.
נציין כי ההבחנה שנעשתה בין הנכס לבין זכויות הבנייה הצמודות לו אינה עולה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון (ע"א 104/74 פלדמן) לפיה אין מקום לערוך באופן גורף פיצול רעיוני של התמורה בהעדר הוראה מפורשת בחוק הקובעת כי יש לעשות כן (כדוגמת סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין).
הוראה כאמור אינה קיימת בסעיף 31(2) לחוק מע"מ. עוד יאמר, כי החלטה זו אף אינה עולה בקנה אחד עם עמדת רשויות מע"מ בהקשר להוראות אחרות בחוק מע"מ לגביהן לא נעשתה הבחנה כאמור.