בשנת 2000 הקים לוי חברה והוקצו לו 100 מניות. כחודשיים לאחר מכן הוקצו 100 מניות ליצחקי בתמורה להעמדת הלוואת בעלים בסך 800 אלף דולר וחתימה על ערבויות. בסמוך לכך, רכשה החברה מקרקעין והפכה לאיגוד מקרקעין. כעבור מספר חודשים נפטר יצחקי ואלמנתו (היורשת) ביקשה לצאת מהחברה, העבירה את מניותיה ללוי בתמורה ל-900 אלף דולר, שהיו כנגד הלוואות וערבויות שנתן המנוח לחברה.
המערערים טענו שאף שיצחקי קיבל מניות בהקצאה ואילו אשתו העבירה מניות במכירה, הרי שמדובר בהשבת המצב לקדמותו.
מנהל מיסוי מקרקעין רחובות דחה את הבקשה וקבע כי אין מדובר בביטול עסקה אלא בפעולה באיגוד מקרקעין החייבת במס. בית המשפט אף השתכנע שכוונת המערערים היתה כנה ולא רק תכנון להימנע ממס, אין לראות בעסקה משנת 2001 משום "ביטול עסקה".
לביטול יש שלושה סממנים: הראשון, מדובר בביטול עסקה. השני, בוטלה "מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין". השלישי, בגין העסקה המבוטלת שולם מס. בנסיבות העניין, כאשר העסקה המקורית יצאה לפועל בהקצאה, כלל לא דובר בפעולה באיגוד מקרקעין, מאחר שבאותה עת טרם היו מקרקעין בחברה. ממילא גם לא שולם מס בגין העסקה המקורית. על כן, התנאים השני והשלישי אינם מתקיימים. גם התנאי הראשון אינו מתקיים מאחר שאין מדובר בהחזרת מצב לקדמותו: המניות הוקצו בפועל, וגב' יצחקי הפכה לבעלת מניות ודירקטורית. גם הצדדים לעסקה השתנו - בהקצאה היו הצדדים המנוח והחברה, ואילו בהסכם העברת המניות היו אלה האלמנה ובעל המניות השני. מכאן שהעסקה נטעה שורשים בקרקע המציאות.
המערערים טענו גם שהמס יושב ע"י המנהל מכח סמכותו לפי סעיף 84. ביה"מ אמנם דחה את הטענה בנימוק שלא הוכח שאין מדובר במס אמת, אולם הכיר בעקרון הסיווג מחדש לטובת הנישום, וקבע: "כשם שיש... להתעלם מעסקאות או מרישומים מסויימים כדי לחייב במס אמת, כך (יש) למצוא כלים מקבילים לפטור ממס שאינו מס אמת". (ע"א 2881/10 לוי ויצחקי נ' מנהל מס שבח רחובות).
הכותבים ממשרד זיו שרון וממשרד אלתר