מאז ומתמיד, רוכשי הדירות נחשפו בעיקר לשמות הנוצצים של יזמי הפרויקטים, שהשקיעו הון עתק במיתוג, במבצעים ובפרסומות, שנועדו לשכנע את הציבור לקנות דווקא אצלם.
רק שבפועל, מי שבנה כמובן את הבניינים היו קבלני הביצוע. בעת האחרונה, כשהקרקע מתחת רגליהם אינה יציבה, הענף מתכווץ והאשראי הבנקאי ניתן במשורה, מזהירים קבלני הביצוע שלא בטוח שיהיה מי שייבנה פה מחר. מכלול בעיות, מוכרות יותר או פחות, הפכו לטענתם את תחום הביצוע לקשה עד בלתי אפשרי.
אחוזים בודדים
הרווח של קבלני הביצוע נחשב תמיד לנמוך יותר מזה של היזם. הקבלן חותם על עסקה סגורה מול היזם, כשזה האחרון נהנה מפירות הסיכון שנטל. כתוצאה מכך, במיוחד בשנים האחרונות, ראינו מגמה הולכת וגוברת של קבלני ביצוע שהחליטו לעבור ולשחק גם במגרש היזמות. בזמן שחלק מקבלני הביצוע מאמינים שהחיבור אפשרי ואף הכרחי, חלק אחר משוכנע שזהו מהלך מסוכן.
לדברי אמיר נחום, מנכ"ל אורתם סהר, "ביצוע זה מקצוע בפני עצמו. כמעט כל אחד יכול להיות יזם נדל"ן. זה הכל שיווק ומימון. תשיג קרקע, תדע לשווק ותדע להשיג מימון. מישהו כבר יבנה. יש לא מעט חברות ביצוע שהחליטו לעבור ליזמות - שמות כמו צמנטל, ברנוביץ, דיור לעולה, רמט ועוד. הם היו מבצעים מעולים, אבל בגלל הייזום הם נפלו".
מנגד, ירון קריסי, מנכ"ל סולל בונה מקבוצת שיכון ובינוי, מדגיש כי הרווח הנמוך כמעט ולא מצדיק פעילות ביצוע בלבד: "קשה מאוד לחברת ביצוע לפעול בשוק ללא זרוע יזמית או חברה אם יזמית. הקבלנות החוזית בישראל מתנהלת תוך תחרות קשה מאוד ומרווחים אפסיים. היות ומרבית הסיכונים מתגלגלים לקבלן, פרויקט יכול בקלות להפוך להפסדי".
- עד כמה הרווח אפסי?
נחום: "הרווח בביצוע יכול לנוע סביב 5%, אבל זה עסק למקצוענים פחדנים. הסיכון יחסית נמוך, מקבלים כסף כל חודש וזהו".
ירון שורק, מנכ"ל אלקטרה בנייה: "מתח הרווחים נמוך מאוד. אני מדבר על 2%-3% בלבד, רווח נקי. אין מרווח לטעויות".
"לכן המעבר ליזמות קורץ לחברות", מדגיש רונן גינזבורג, מנכ"ל דניה סיבוס. "הם רואים שהיזם מרוויח 15%, בעוד שהם, שעושים את העבודה הקשה, מרוויחים 3%. ביצוע זה עסק קשה ומסוכן. הימים בהם היו חברות שמתעסקות רק בביצוע עומדים להסתיים. כבר אין בוב הבנאי לבד. כמעט ואין הצדקה לביצוע בלבד בגלל הרווח הנמוך. קשה להיות קבלן".
מחסור בעובדים
אי אפשר לדבר עם קבלני הביצוע מבלי לחזור לסוגיית המחסור בעובדי בניין. טענות הקבלנים, בעיקר סביב העבודות ה"רטובות", הובילו את הממשלה להקפיא את מתווה הפחתת כמות העובדים הזרים ולאשר את כניסתם של עובדים חדשים. ההחלטה קבעה כי בכל רגע נתון יהיו 8,000 עובדים זרים בפרויקטים השונים. במציאות, לא רק שהקבלנים טוענים שצריכים הרבה יותר מכך, גם התוספת שהבטיחה הממשלה לא הגיעה.
יהודה בר און, מנכ"ל דורי בנייה, מסביר שמי שזיהה הכי טוב את המצוקה הם דווקא העובדים הסינים. "המצוקה הזו היא בין קשה לבלתי אפשרית והסינים יודעים טוב מאוד מה זה ביקוש והיצע. בשנתיים האחרונות השכר שלהם עלה ב-30%. הם מקבלים 600 שקל ליום עבודה, ועבור פחות מזה אף סיני לא מוכן להיכנס לאתר. זה מצב בלתי סביר בעליל".
לדברי גינזבורג, "הייתה אמנם החלטת ממשלה להביא עובדים, אבל זה לא מעניין אף אחד. זה מתבטא בכל התחומים ומשפיע ישירות גם על הרוכשים. מדד תשומות הבנייה עלה משמעותית בחודשים האחרונים - 1.8% רק מתחילת שנת 2012. כולם מסתכלים כל הזמן על מחירי הדירות, אבל כל רוכשי הדירות החדשות צמודים למדד ובכל חודש הדירה עולה להם יותר".
"כשבנימין נתניהו היה שר אוצר היו כאן 80 אלף עובדים. היום יש בקושי 5,000 והענף צריך לפחות 20 אלף", אומר נחום. לדבריו, "המחסור בעובדים דרמטי. פשוט אין עובדים. כולם מדברים על כך שהענף הוא הקטר של המשק, אבל היום הוא פס ייצור ללא פועלים. התוצאה היא התמשכות הבנייה, תקורות גבוהות יותר, ובסופו של דבר מחיר דירה סופי גבוה יותר. צריך להבין שתקורות באתר בנייה - שכוללות עובדים, שמירה, מנוף ועוד מסתכמות בכ-250 אלף שקל לחודש. עיכוב של שנה כבר מגיע למיליונים של הוצאות".
אבל המחסור לא מתבטא רק בפועלים, אלא גם במהנדסים. אורתם, תדהר, דניה סיבוס וחברות נוספות מממנות מלגות לסטודנטים, ואפילו חונכות אותם עוד בשנות הלימודים, כדי שיגיעו אליהן בסיום הלימודים. גיל גבע, יו"ר ומנכ"ל תדהר, סבור שעל המדינה לעשות יותר כדי לעודד לימודי הנדסה: "תפקידה של המדינה לדאוג לכך. הם צריכים לתת הטבות, הקלות ולצאת בקמפיין כדי שהצעירים ילכו ללמוד הנדסה".
גבע גם מאמין, בניגוד לרבים אחרים בענף, שיש סיכוי לשלב ישראלים בענף. הוא מספר שבחברה עובד כבר למעלה משנה צוות ישראלי המונה כ-30 צעירים אחרי צבא. גבע: "זה תענוג לראות אותם. הם עובדים בפרויקט ביבנה וזה בהחלט חלק מהפיתרון שאפשר לראות במצוקת העובדים. אבל זה רק חלק. עובדים זרים זו לא מילה גסה וצריך גם אותם".
כך או כך, ברור שהישראלים על הפיגומים הם כרגע טיפה בים. תוכניות שונות של התאחדות בוני הארץ, משרד התמ"ת והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה מנסות לגייס עובדים, אבל התוצאות עד כה לא מרשימות. בשלוש שנים של פעילות הוכשרו כ-340 עובדים בלבד, כאשר במבחן השטח נותרים רק מחצית מהם באתרי הבנייה. למרות שהשכר יכול להגיע אף לרמה של כ-17 אלף שקל ברוטו, אין קופצים על המציאה.
לדברי בר און, "לא צריך לפנטז על דברים שלא יקרו. בכל העולם לא תמצא על הפיגומים את דוברי שפת האם של אותה המדינה. כשהבן שלי השתחרר מהצבא אמרתי לו שיביא את החברים שלו, ושבבנייה הם יכולים להרוויח הרבה יותר טוב ממלצרות בתל אביב. אף אחד לא רצה לבוא. זו עבודה קשה, חם בקיץ ורטוב בחורף".
שורק: "המצב היה דומה גם לפני 30 שנה. ב-1989 עבדתי בחברה שבנתה את מלון הנסיכה. היה לי צוות פועלים ישראלים יוצאי סיירת. אחרי ארבעה חודשים כולם נעלמו. לא עמדו בזה. צריך להפנים שלא יהיו עובדים ישראלים בתחום".
מחסור בחומרי גלם
לצד המחסור בעובדים, מסתבר שגם חומרי הגלם אינם זמינים לאתרי הבנייה. מנהלי חברות הביצוע מספרים שהמצב בחודשים האחרונים חמור, הספקים מתקשים לעמוד בקצב, והם אינם רואים פתרון קרוב לבעיה.
אליאס טנוס, מנכ"ל חברת בסט, מציין כי "יש בעיה קשה באספקה של מוצרים טרומיים. יש אולי ארבעה מפעלים שמייצרים אותם, יכולת הייצור מוגבלת ולא עומדת בביקוש וחסר גם בטון. אין מספיק מפעלים ויש בעיה גדולה בתחום ההובלה. הנהגים מוגבלים בשעות ולא יכולים לספק לכולם".
נחום: "יש מחסור באגרגטים (חצץ המשמש לייצור בטון יחד עם מלט ומים), בגלל שאין מספיק מחצבות. המינהל לא מוציא מכרזים חדשים וגם אלה שקיימות רחוקות מהמרכז. אם פעם לא הייתי צריך לתאם אספקת בטון, והייתי מקבל כמה שאני רוצה מתי שאני רוצה, היום המצב שונה".
גבע: "אספקת הבטון בעייתית. היום אנחנו מוצאים את עצמנו מתכננים יציקות גדולות לפי הכמות והזמן של הבטון ולא להיפך. זה הפך למבצע לוגיסטי. הבעיה היא גם באגרגט, אין מלאי במחצבות, מה שחוצבים ישר עולה על משאית ומגיע למפעלי הבטון. גם בכל מה שקשור לברזל המצב קשה. ככל שיש יותר ביקוש היבואנים והספקים מעלים מחירים. המדיניות כאן היא לא להסתכל קדימה, תמיד מגיעים למצבי גאות ומנסים לעמוד בזה במבצעים או פרויקטים. צריך ראייה לטווח ארוך והיא איננה".
בר און: "שקלנו אפילו לייבא מוצרים טרומיים מחו"ל, אבל הסתבר שזה לא כלכלי וגם לא מספיק איכותי. השוק צמא לעוד מפעלי בטון ולעוד מפעלים טרומיים".
שורק: "המפעלים הטרומיים מפוצצים בהזמנות. הם עובדים שעות נוספות, אבל גם שם חסרים פועלים. הבעיה הכי קשה היא שאין וודאות ואין אופק. אם בעלי מפעלי הבטון או הטרומיים היו יודעים שתהיה עבודה גם בעוד שנתיים שלוש היו פותחים קווי ייצור נוספים. אבל הם פוחדים שיהיה פיק עכשיו ואחר כך כלום. חוסר הוודאות משפיע עליהם".
"צריכים את השם שלנו"
כניסתן של יותר ויותר חברות קטנות ולא מוכרות לתחום המגורים הניבה גם תופעה אחרת, במסגרתה דווקא קבלני הביצוע, הוותיקים בשוק, הפכו להיות השם הממותג בפרויקט.
לדברי סמנכ"ל השיווק והיזום של חברת צמח המרמן, רן בן אברהם, "יזמים שהשם שלהם לא מוכר צריכים את השם של הקבלן המבצע בשביל הלקוחות. זה חשוב למזמין, כמו שזה חשוב לרוכש הדירה".
יחד עם זאת, בן אברהם מספר על הסיכון הגדול יותר שלוקחת על עצמה חברת הביצוע, ודאי כשהיא עובדת מול יזמים קטנים: "תמיד יכול להיות יזם שלא ישלם לקבלן המבצע, וכבר היו דברים מעולם. כל זה בשעה שבגלל אחוזי הרווח הלא גבוהים, תמחור לא נכון של עבודה יכול להזיק בצורה משמעותית".
חברה נוספת שמנה כיום 'לירות לכל הכיוונים' היא חברת הביצוע הוותיקה 'שלום את נתן'. עדית גבע, מנכ"ל משותף בחברת שלום את נתן, מסבירה מה דחף חברת ביצוע ותיקה להיכנס ליזמות: "בשנים האחרונות קשה לפעול רק כחברת ביצוע. מתח הרווחים הנמוך והשוק הפרוע שמסביב אילץ אותנו מחוסר ברירה להגיע גם ליזמות. אבל גם שם אנחנו מגלים שהצעות מושכלות לא פעם אינן מספיקות וקשה להתמודד עם יזמים שמציעים מחירים גבוהים. זו הסיבה שבחרנו לאחרונה גם להיכנס לפרויקטים של תמ"א 38, שם אנחנו מגיעים גם כמבצעים וגם כיזמים".
