ההחלטה על הקמת מתחם משרדים ענק באור יהודה, בהשקעה כוללת של כ-320 מיליון שקל, איננה טריוויאלית לחברה כמו ויתניה, המנסה להתנהג כמו חיסכון סולידי לטווח ארוך של הבעלים, הבוחרים להניח את כספם רק על מקומות בטוחים ומוכרים. ככה זה כשבעלי השליטה כוללים אנשים שפרנסתם מגיעה ממקום אחר לגמרי: חברת השילוח פליינג קרגו (20%), חברת הפרסום גיתם (15%) ואנשי תעשייה כמו דן וגד פרופר (ביחד 2% מהחברה), שהעדיפו עד היום להשקיע עם ויתניה באזורים מניבים בטוחים, כמו תל אביב והרצליה פיתוח.
"אנחנו תמיד זהירים וקונסרבטיביים", אומר יו"ר החברה, אהוד סמסונוב, "ראינו הרבה דברים, אבל גם בפרויקט כזה גדול יש אלמנט של זהירות. הנחת היסוד שלנו נשענה על מחיר מגרש יחסית סביר, על הנגישות הנפלאה שלא ראינו בשום מקום, ועל מגמת הבנקים והמוסדות הפיננסיים שאינם מוטי קהל לצאת לפריפריה. בגדול, לפחות כרגע, לא טעינו. מהר מאוד, אני מניח תוך ארבע-חמש שנים, אזור התעשייה של אור יהודה יכיל 100 אלף מ"ר של מבנים חדשים".
עד סוף שנת 2010 נחשבה ויתניה לבת הקטנה והסולידית של חברת דלק נדל"ן (46%) של יצחק תשובה, שמכרה אותה תמורת 164 מיליון שקל לקבוצת הראל ופליינג קרגו (20% כל אחת), כשאת ה-6% הנותרים רכשו מייסדי ויתניה, ביניהם אהוד סמסונוב, עמוס שמיע, האחים פרופר וגיתם (סמסונוב: "הם נאלצו לממש. אנחנו מאוד מקווים שהם יצליחו לצאת בצורה טובה מכל הבעיות שיש להם"). בפועל, החברה מנוהלת על ידי חברת אס.ג'י.אס של סמסונוב, שהיא בעצמה יזמית ומבצעת.
פרויקט 'טרמינל פארק' באור יהודה, המוקם על פני 19 דונם, ישתרע על פני כ-50 אלף מ"ר עילי וכ-36 אלף מ"ר תת-קרקעי. הפרויקט מחולק לשני מבנים - האחד בשטח 30 אלף מ"ר עילי ו-22 אלף מ"ר תת-קרקעי, המצוי בשלבי אכלוס (24 אלף מ"ר שווק), והשני בשטח עילי של 20 אלף מ"ר המצוי בשלבי בנייה. במבנה הראשון הושכרו בין היתר 8,000 מ"ר למע"צ , כ-3,000 מ"ר לקופת חולים לאומית, 5,000 מ"ר לחברת קדנט שפיתחה מכשור לסריקה תלת-מימדית של השיניים ועוד. דמי השכירות הם 50 שקל למ"ר, ברמת מעטפת.
סמסונוב: "כשרכשנו את המגרש ב-2007, הימים היו יותר יפים. ועדיין, יש מגמה שבה חברות מעבירות את פעילותן שאינה מוטת-קהל לפריפריה של תל אביב - בנק לאומי העביר ללוד את מרכז ההדרכה, המשרדים של מערך התפעול והמנהלה, הבנק הבינלאומי העביר למעוין שורק בראשל"צ את יחידת המיחשוב, בנק מזרחי טפחות העביר ללוד יחידות ואגפים עורפיים וגם בנק הפועלים צפוי לצאת מתל אביב.
"היתרונות באור יהודה הם ארנונה נמוכה ב-40%-50% בהשוואה להרצליה ותל אביב, ונגישות, שהיא נדבך מאוד משמעותי. בשביל מע"צ למשל, שצריכה לנוע צפונה ודרומה, מדובר במיקום אידיאלי. בנוסף, העיר קרובה לשדה התעופה ולכביש 6 וישנם שטחי חנייה ציבוריים מאוד גדולים, לא כמו בתל אביב שצריך להיאבק כדי למצוא חנייה. ויש שם גם אוכל טריפוליטאי טוב. מעבר לזה, מסביב לאור יהודה יש אוכלוסייה חזקה - ביהוד, ראשל"צ, קרית אונו והמושבים. למי שיאכלס את הפארק מאוד מהותי שבאזור ישנה אפשרות גיוס כוח אדם מהסביבה. יש פה מאגרי כוח אדם איכותי וגיאוגרפית קל לשנע אותו כי התחבורה הציבורית טובה".
"היו שגיאות"
ויתניה מקימה כיום את פרויקט 'מתחם קרן' במושבה האמריקאית, בגבול יפו ת"א, הכולל שיפוץ שני מבנים לשימור והסבתם למגורי יוקרה והקמת שני בניינים שיכילו 45 דירות.
- בעבר הצהרתם על חדירה מואצת לתחום המגורים. כרגע, מלבד פרויקט במושבה האמריקאית, אתם לא בשוק.
"היו לנו שאיפות, אבל נזהרנו. כשנתקלנו במגרשים שרצינו לקנות, המחירים היו יקרים מדי. חיפשנו בהרצליה ובת"א בשנתיים אחרונות, אבל המחירים הגבוהים והמגמה שחששנו ממנה במגורים הרתיעו אותנו. לא הגיעו לידינו הצעות מספיק אטרקטיביות ואנחנו בהחלט ממשיכים לחפש בזהירות האופיינית".
- מה יקרה עם מחירי הדירות?
"בפועל, התחלות הבנייה בשנה האחרונה משמעותית נמוכות יותר מבשנים קודמות - למרות המחאה החברתית. מעבר להכרזות לא התבצעו הליכים נכונים, כמו שחרור קרקע עם תב"עות מוכנות. מירב הקרקעות שנופפו בהן רחוקות מאוד מבנייה בפועל. ישנן גם מגבלות כוח אדם ומגבלה קשה עוד יותר כתוצאה מהרגולציה והגזירות על הבנקים. לכן, לקראת 2013, בטח בפלח הדירות למשפרי הדיור עד 2 מיליון שקל, אני בהחלט חושב שתהיה עלייה של 10% במחירים".
סנובף, ויתניה מפעילה בשנים האחרונות את מתחם הבילוי והמסחר 'התחנה' שליד נוה צדק בת"א, לאחר שזכתה במכרז עירייה לשיקום והפעלת המתחם.
סמסונוב: "בקניונים יש כבר ניסיון מצטבר. חברה כמו עזריאלי, כשהיא פותחת קניון חדש, כבר יש לה את הניסיון המצטבר לדעת מה התמהיל הנכון ולאילו עסקים יש סיכוי לשרוד שם ולמי לא. מתחם התחנה הוא מוצר ייחודי שלא הייתה לו היסטוריה שאפשר היה ללמוד ממנה, ולכן 'מגיע' לו הזמן להתייצבות והזמן לדעת מה התמהיל נכון ומה צריך לעשות בו. היו לנו שגיאות והיו שוכרים שהיו להם שגיאות, ואת חלקן הגדול של הטעויות כבר למדנו. הדיירים הנוכחיים הם דיירים שמצליחים וישרדו".
ויתניה, שהנפיקה אגרות חוב בשוק ההון המקומי, נסחרת היום בתל אביב בתשואות של כ-4.5% באגרות הצמודות ו-7%-9% באג"ח הלא צמוד. אשתקד היא דיווחה על רווח נקי של 36 מיליון שקל, עם הון עצמי של 371 מיליון שקל, המחזיק מאזן של 1.28 מיליארד שקל (29%).
אחד הנכסים הבולטים של החברה הוא בית זיויאל ברחוב הברזל ברמת החיל (ויתניה מחזיקה ב-47% מחברת זיויאל, המחזיקה ב-60% מהבניין). שטחו 70 אלף מ"ר והוא מושכר לקומברס, אלווריון, אלטשולר שחם ועוד. ברמת החיל משכירה ויתניה בניין בן 9 קומות לרשת המלונות פתאל, שם פועל מלון העסקים לאונרדו. ברח' ראול ולנברג מחזיקה ויתניה בפרויקט הדיור המוגן "עד 120" (31,500 מ"ר ומסחר בהיקף כ-6,000 מ"ר). בהרצליה פיתוח מחזיקה ויתניה ב-50% מבניין המשרדים בית ורינט (50 אלף מ"ר), 34% מבניין המשרדים בית אמפא (75 אלף מ"ר), ובבניין המשרדים בית אמצור (100%) בן ה-40 אלף מ"ר.
החברה מקימה כיום את מגדל דלק מוטורס ברחוב לה-גווארדיה, בצמוד לנתיבי איילון בתל אביב, בשיתוף חברת נכסי ד.מ.ר (דלק מוטורס), שבמסגרתו יוקם אולם תצוגה למאזדה ופורד ומגדל משרדים בן 32 קומות, בעלות כוללת של כחצי מיליארד שקל.
"ייחודה של ויתניה", אומר סמסונוב, "הוא בעובדה שהיא מבצעת את כל הפרויקטים שלה עצמאית ואינה תלויה בקבלנות חיצונית, מה שמאפשר לנו גמישות והיענות לדרישות שוכרים גדולים. לכן המבנים שלנו מאופיינים בשוכרים גדולים מראש, כמו ורינט וקומברס".
"לא נבנה רק כדי להגיד אנחנו בונים"
ויתניה מקדמת בימים אלה שני פרויקטים חדשים. האחד הוא בניין משרדים בשטח 20 אלף מ"ר ברמת החיל בתל אביב, סמוך לפרויקט הדיור המוגן "עד 120". כעת נמצאת החברה בשלבים סופיים של אישור התב"ע ולאור אפיון השימושים המגוונים ברמת החיל, היא מתכוונת לאכלס את הבניין בחברות לא רק מתחום ההיי-טק, אלא גם משוק ההון. ההערכה היא שעלות הבנייה תסתכם בכ-90 מיליון שקל.
הפרויקט השני הוא ברחוב משכית בהרצליה פיתוח, שם תבנה החברה בניין משרדים בן כ-20 אלף מ"ר עילי ו-22 אלף מ"ר תת-קרקעי, בעלות של 135 מיליון שקל. את הפרויקט, שייקרא "בית ויתניה פדקו", תבנה החברה על מגרש שאת מחציתו רכשה לאחרונה מחברת פדקו, המייצרת מערכות אלקטרומכניות לתעשייה התעופתית והרפואית, שתמשיך להחזיק במחצית השנייה בקרקע.
"לא נבנה את הפרויקט הזה בצורה ספקולטיבית רק כדי להגיד שאנחנו בונים", מדגיש מנכ"ל ויתניה, עופר זיו, "נתחיל בבנייה רק לאחר שיהיה לנו שוכר עוגן משמעותי או מספר שוכרים".