קרן ריאליטי, המתמחה בהשקעה בנדל"ן להשבחה בישראל, סיפקה למשקיעיה הרבה נחת בשנים האחרונות, עם תשואה שנתית נטו של 36%. הודות לנתון המרשים הצליחה הקרן לגייס בימים אלו קרן שנייה בהיקף של 40 מיליון דולר ממוסדיים ופרטיים. ההצטרפות לקרן השנייה פתוחה עד תחילת 2013, ומנהליה מעריכים שיגייסו עד אז לפחות 10 מיליון דולר נוספים.
קרן ריאליטי החלה לפעול באוגוסט 2008, ובסבב הגיוס הראשון שלה גויסו 40 מיליון דולר, בעיקר מגופים מוסדיים. עם המשקיעים הבולטים בקרן נמנים הראל ביטוח; קרן הפנסיה של עובדי צבא הקבע; בתי ההשקעות פסגות, אי.בי.אי ואלטשולר-שחם; האוניברסיטאות העברית, בן גוריון ובר אילן; וכן משקיעים פרטיים. רף המינימום להשקעה של משקיע מוסדי בקרן עומד על 2 מיליון דולר, ושל משקיע פרטי - 1 מיליון דולר. הקרן הראשונה סגורה למשקיעים, ומרבית אלו שהכניסו אליה כסף משקיעים גם בשנייה.
בהנהלת הקרן ארבעה חברים: מיכאל (מיקי) ורדי, מנהל ההשקעות הראשי של הקרן, שבעבר עמד בראשות מינהל מקרקעי ישראל; בנו, אסף, שותף מנהל בקרן; אוהד רוזן (בנו של יוסי רוזן), שותף מנהל בקרן; וניב כהן, מנהל ייזום ונכסים. הקרן פועלת להשבחת נדל"ן בעל פוטנציאל, המתאפיין ברמת מורכבות גבוהה ואפשרות למימוש מהיר. בדומה לקרנות השקעה אחרות, הכסף נמצא אצל המשקיעים ו"קוראים" לו רק כשיש השקעה.
"הקרן עוסקת בסגמנט אחד - רכישת נכסים בישראל והשבחתם", אומר מיקי ורדי, "אנחנו במרחק נסיעה מהפרויקט, וחלק מהמשקיעים שלנו אפילו מכירים אותו, בשונה מהשקעות שבוצעו במזרח אירופה. בכל עסקה נבחן גם הדאונסייד - מה יקרה בתסריט גרוע; ובכל מקרה אנחנו לא ממונפים, כך שגם אם המחירים ירדו אין לנו חשיפה גדולה".
עד היום התקשרה הקרן ב-10 עסקאות בעלות של 260 מיליון שקל, ומהן היא מימשה שתיים בהצלחה: הראשונה, רכישת 32 דונם במתחם "שכונת הגן הבוטני" בפינת הרחובות התחיה והרצל בדרום ת"א בשנת 2009 תמורת כ-45 מיליון שקל, ומכירתם כעבור שנתיים ברווח של כ-60 מיליון שקל; והשנייה, רכישת 3.3 דונם במתחם "שלמה" ברחוב סלמה ביפו תמורת כ-20 מיליון שקל בשנת 2009, ומכירתם ברווח של כ-9 מיליון שקל. הכסף שנכנס כתוצאה מהמימושים חולק למשקיעים.
הקרקע בעסקה הראשונה שימשה כמרכז לוגיסטי של בזק, וקרן ריאליטי פעלה לשינוי הייעוד למגורים ומסחר. הקרקע בעסקה השנייה שימשה למסחר, וקרן ריאליטי פעלה להגדלת הצפיפות, המרת חלק מהייעוד למגורים ופינוי פולש בשיתוף עם מינהל מקרקעי ישראל. למנהלי הקרן קשרים וכישורים טובים, והם אינם חוששים מרכישת קרקעות שמהן מרבית היזמים נרתעים, כמו למשל חכירת "בית המכס" ברחוב יהודה הימית ביפו מהכנסייה הארמנית.
"לא מאמינים במלחמות"
על דרך עבודת הקרן מספר אוהד רוזן: "אנחנו צוות של שמונה אנשים, שכל היום מחפשים נכסים טובים. ניסו לשכנע אותנו לפעול בחו"ל, אך סירבנו. אנו עושים מה שאנו מכירים, מרגישים בטוחים, ויודעים לעשות את הבדיקות לפני הרכישה. אנחנו הולכים עם הרשויות ולא מאמינים במלחמות, גם אם נראה שאפשר להשיג יותר.
"פעילות של השבחת נדל"ן בישראל נעשית בדרך של הגדלת זכויות, שינוי תב"ע ופתרון של בעיות שונות מול המינהל. אנחנו נמצאים ברמת סיכון נמוכה מהשוק, כי אנו פועלים באזורי ביקוש ולא רוצים להיות תלויים בגחמות של המדינה, שיכולה למשל פתאום להוריד את המחירים בפריפריה, למרות שאלו ממילא יכולים לרדת בתקופת משבר".
ריאליטי מתמקדת כאמור באיתור ורכישת נכסים ייחודיים בעלי פוטנציאל השבחה משמעותי. מדובר בנכסים שאינם זמינים לבנייה, בעלי שימוש שאינו מיטבי, עם פולשים, דיירים מוגנים, שותפות מורכבת או פרויקטים ש"תקועים" בגלל בירוקרטיה.
"אנחנו מסתכלים על נכס קצת אחרת כדי לדעת מה הפוטנציאל שלו ומה הניצול המיטבי שלו, וצריך לחשוב קצת מחוץ לקופסה", אומר אסף ורדי, "ראשית, חושבים מה העירייה מחפשת. קבלת התמונה המלאה מורכבת ממספר משתנים, שחלקם ספקולטיביים, ואנחנו בונים מספר תסריטים לכל נכס. אנחנו מנסים להרוויח גם לאורך חיי הפרויקט, ויכולים לממש בשלב ההשבחה בזכות פתרון של חלק מהבעייתיות של הנכס והכנסתו למסלול של אור ירוק".
מיקי ורדי אומר לסיום: "כל פרויקט מלווה על ידי אחד השותפים, וזה מקצר לו"ז. אנו אומרים למשקיע 'תן לנו את הכסף, ואנחנו נשקיע עבורך בתחום הנדל"ן'. יתרון נוסף קשור למיסוי, כיוון שמדובר בהכנסה הונית ולא פירותית, כך ששיעור המס המשולם נמוך יותר. הרווח העיקרי שלנו הוא מהשבחת נכסים, ולכן נעשה מאמצים על אנושיים כדי להשיג זאת".