השמאי הממשלתי והלמ"ס מעידים על עליית מחירי הדיור, האוצר מדגיש עלייה חריגה במספר העסקאות ודוחות הבנקים משקפים עלייה במתן משכנתאות. בכירים בשוק הנדל"ן, באוצר ובבנקים מדברים: האם יש בועת נדל"ן בישראל, האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות, ומה יש לעשות בנידון?
ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ: "בועה - סיסמה בלי יסוד"
לניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ, דעה נחרצת בכל הקשור לשאלה אם מתפתחת בישראל בועת נדל"ן: "המילה בועה היא סיסמה שאין לה יסוד. אי אפשר להשוות את ענף הנדל"ן למגורים בארץ למקומות אחרים שם הייתה בועה. המצב כאן שונה לחלוטין. אין כאן אלפי דירות ריקות ואין הלוואות נון ריקורס או הלוואות בשיעור של 100%".
גם לגבי פעילות הבנקים בנושא המשכנתאות והשאלה אם הלווים יוכלו לעמוד בהתחייבויות שנטלו על עצמם בטוח בובליל כי אין בעיה באופק: "מאז קום המדינה ועד היום לא היה אף מקרה של דיפולט במשכנתאות. מדובר בתחום יציב והבנקים היו ועדיין מאוד זהירים. יש גיבוי למשכנתאות שניתנות, לוקחים ערבים נוספים ויש בטחונות. לא הייתה בעיה בתחום זה וגם לא תהיה. הבנקים לא נותנים משכנתאות למי שאין לו יכולת להחזיר".
בובליל מסביר שההתייחסות לתנודות המחירים בחודשים האחרונים צריכה להיעשות בראייה מפוקחת ושלא ניתן להסיק משינויים מינוריים על ההמשך: "בחודשים האחרונים ראינו שינוי במחיר באחוז לכאן או לשם. צריך להבין שכל מדד או סקירה מושפעים מדברים שונים. מספיק שדירה אחת יקרה מאוד נמכרה וזה מעלה את הממוצע. אני לא רואה ירידה או עלייה דרסטית במחירים ואנחנו כבר תקופה נמצאים ביציבות. הרוכשים עכשיו חוזרים לשוק כי הצורך לדירות קיים ואמיתי. אמרנו בעבר שב-2012 יעלו מחירי הדירות בכ-5% ואני חושב שזה מה שיהיה, אם ננטרל מזה את המדד אפשר לראות שאין שום דרמה".
ד"ר אבי שמחון, היועץ הכלכלי של שר האוצר: "הריבית על המשכנתא נמוכה והמחירים עולים"
לדברי ד"ר אבי שמחון, "אין בועת נדל"ן. מה שקרה בחודשיים האחרונים הוא שחלה שוב ירידה במחירי המשכנתאות. הדבר נובע גם מהירידה בריבית בנק ישראל וגם מהירידה בציפיות האינפלציוניות. לקוח שנכנס לבנק היום משלם ריבית נמוכה יותר והוא יכול, עם אותו סכום החזר כמו שהיה לפני חצי שנה, לקחת משכנתא גדולה יותר. עובדה זו הביאה לעלייה גדולה ומשמעותית בנטילת משכנתאות. במילים אחרות, יותר כסף נכנס לשוק הדיור ומביא לעליית המחירים.
"בועה קיימת כאשר אנשים קונים נכס על מנת למכור אותו ברווח מיידי. אנשים שקונים היום דירות עושים זאת מכיוון שהם צריכים מקום מגורים או מפני שהם יזדקקו למקום מגורים בעתיד ומפחדים שלא יהיה בידם הכסף לרכוש דירה. עליית המחירים לא נובעת מהעובדה שאנשים רוצים להרוויח כסף בשוק הנדל"ן אלא יותר מהחשש שהם יאבדו את היכולת שלהם לקנות דירה בעתיד".
אופיר גרינברג, מנכ"ל חברת אזורים: "להנגיש הפריפריה, לפתח תעסוקה וחינוך"
"חד משמעית אין בועה במדינת ישראל. יש כאן מחסור בדירות ובקרקעות זמינות", כך אומר מנכ"ל חברת אזורים, אופיר גרינברג, "השוק עובד, וזה שוק אמיתי. יש מדינה אחת וכל היהודים רוצים לגור בה או לפחות להחזיק בה דירה. הפתרון למחירים הגבוהים הוא להנגיש את הפריפריה, לפתח תעסוקה וחינוך ולעודד את הזוגות הצעירים לצאת החוצה".
גרינברג סבור שהגישה של קוזניצקי המתייחסת לדירות קטנות אינה הפתרון היחידי ושניתן לראות את הדברים גם אחרת. "אין שום בעיה אם זוג צעיר רוצה להתחיל בדירת 4 חדרים", הוא אומר, "אבל זה צריך להיות בהתאם ליכולת הכספית שלו. אנחנו לא יכולים להכריח אנשים לגור בדירות קטנות, אבל הרוכשים צריכים להבין שגם הם צריכים לעשות פשרות, ואני רואה את זה קורה, יש עלייה ברכישות בפרויקטים שלנו באשקלון, ביבנה ובקריות. הם קונים דירות במיליון שקל כי זו היכולת שלהם. להוריד מחירים של דירות בת"א כוחות השוק לא ייתנו. המחירים חוזרים לעלות כי יש מחסור בדירות, ובמקביל צריך לזכור שעל כל דירה יש הרבה מאוד מסים. המהלכים של המדינה בשיווק קרקעות הם נכונים וזה צריך להימשך".
לגבי סוגיית המשכנתאות ופעילות בנק ישראל סבור גרינברג שאין סיבה לדאגה. "הבנקים ביש ראל עשו עבודה מדהימה בשנים האחרונות", הוא אומר, "הם שמרנים וזו הסיבה שאחוז הדיפולטים אפסית. יש פיקוח על רמת ההון העצמי שצריך להביא לבנק כדי לרכוש דירה וזה מה שעצר אותנו מלהגיע למצב כמו שראינו בארצות הברית. הנגיד פועל הצורה טובה ושקולה. אני מאמין שהבנקים פועלים באחריות ולא נותנים הלוואות למי שאין לו יכולת החזר. המדינה צריכה להתחיל לדאוג לתשתיות ולהשקעה בצמיחה ולא בבלימה. אם זה יקרה לא נראה מיתון ולא נגיע למצב הזה. אין פתרונות קסם בענף הנדל"ן וכל מהלך לוקח שנים. על פתרונות לעוד ארבע שנים צריך להתחיל לעבוד אתמול".
בארי טאף, היועץ הפיננסי של בנק ישראל: "ביקוש עולה על ההיצע"
בראיון ל"גלובס" לפני חודשיים וחצי אמר בארי טאף: "לא מתפתחת בועה. יש פה בעיה של דיור יקר. זו בעיה חברתית משקית בעיקר לזוגות צעירים, אבל יש גבול למה שהבנק המרכזי יכול לעשות. אם המחירים עולים, זו תוצאה של יותר ביקושים מהיצע לדירות ובנק ישראל עדיין לא בונה דירות".
איל גבאי, מנכ"ל משרד רה"מ לשעבר: "הסיפור הוא בנייה, בנייה ועוד בנייה"
"אני לא חושב שיש בועה בענף הנדל"ן. כפי שאמר ראש הממשלה בנימין נתניהו אינספור פעמים: הסיפור הוא הגדלת ההיצע. כל משחקי המס, פחות מס או יותר מס, או סיפור ההלוואות וההקלות - כולם משחקים של החלפות בין שוק השכירות לבין שוק הבעלות.
דרך אגב, אני ממש לא בטוח שצריך להוציא את המשקיעים משוק הנדל"ן. אם דבר כזה יקרה, אז יהיה פחות היצע של דירות להשכרה, והתוצאה של התופעה הזאת תהיה שהשכירות תעלה - אפשרות שגם היא לא רצויה בכלל, זו תוצאה שאנו לא רוצים להגיע אליה מהבחינה החברתית. בסופו של דבר, הסיפור הגדול הוא בנייה, בנייה ועוד בנייה.
"אנו גם רואים כמה חשובות היו הרפורמות של ראש הממשלה בנימין נתניהו, שלדעתי חייבים להשלים אותן לאלתר, גם במינהל מקרקעי ישראל וגם בעולם התכנון. בזמנו ראש הממשלה העביר את חוק הודל"ים שעשו עבודה מצוינת.
נוסף על כך, הרפורמה בתכנון חייבת לעבור ממסלול זמני למסלול קבוע. אני חושב שמשרד ראש הממשלה צריך להמשיך ולעזור בהסרת חסמים כמו פינוי מחנות צה"ל - פרויקט שאני קידמתי ושאותי המשיך מנכ"ל משרד ראש הממשלה הראל לוקר - זו אמנם עבודה סיזיפית אבל חשובה מאוד".
אברהם קוזניצקי, בעל השליטה בחברת מנרב: "מי שאמון על הנושא בא עם רעיונות ובלי אחריות"
"ענף הנדל"ן מתנהג כמו ספינה ללא קברניט. הממונים יוצאים בהצהרות שונות ומבלבלים את השוק ואת הרוכשים. הם לא מבינים שצריכה להיות מדיניות אחת עם ראייה ארוכת טווח. כל שלושה חודשים מנסים לשנות את השיטה כי רואים שהפתרון לא עובד, אבל שוק הנדל"ן פועל לאט. יש צורך בריסון המחירים אבל לא בריסוק המחירים.
"המחירים צריכים להתייצב ואולי לרדת באחוזים בודדים. אם המחירים יתרסקו ייפגעו לא רק קבלנים אלא גם הבנקים, הספקים, קבלני המשנה וכל מי שקשור בענף. טעות דרסטית בענף הנדל"ן תשאיר אלפי משפחות אומללות. כל שלושה חודשים מנסים לשנות שיטה כי רואים שהפתרון לא עובד אבל שוק הנדל"ן פועל לאט. מי שאמון על הנושא היום בא עם רעיונות ובלי אחריות.
"כדי להשיג את ריסון המחירים יש צורך בקרקעות זמינות לשיווק, בקיצור תהליכי התכנון וגם בטיפול דחוף במצוקת העובדים בענף. בנושא הזה אנחנו נמצאים היום במצב קריטי. כמו כן, הציבור הישראלי צריך להתרגל לדירות קטנות. כל זוג צעיר רוצה היום לקנות דירה של 120 מ"ר, דירות גדולות, וזה לא הצעד הנכון להתחיל בו. אנחנו בונים דירות בהונגריה, שם הדירות הכי פופלאריות הן דירות קטנות של 60 מ"ר, זה מה שהזוגות הצעירים קונים כי הם מבינים שזה מה שהם צריכים להתחלת הדרך ואז הם חוסכים ומתנהלים בחכמה הלאה. אבל זו מדיניות לטווח ארוך ובשנים האחרונות ראשי הערים נלחמים נגד זה, נגד בנייה של דירות קטנות.
"במצב הנוכחי אנשים משתעבדים למשכנתא לעשר או 20 שנה. אנחנו הולכים לקראת תקופה של עצירה או מיתון ואנשים צריכים להתארגן לקראת זה. יכול להיות שיהיו פיטורים או שהמשכורות יירדו וזה ישפיע על החזר המשכנתא. אנשים מגיעים למצב שבו הם משלמים את המשכנתא במקום תרופות, במקום לימודים ולפעמים גם במקום אוכל. אני חושב שאנחנו נמצאים על סף תהום, מנהיגי המדינה חייבים להבין שזו האחריות שלהם.
"השימוש במושג בועה אינו נכון, מפני שהביקוש קיים ואמיתי וההיצע נמוך, אבל יש צעדים שיש לנקוט כדי לרסן מחירים ולדאוג שהמצב בשוק המשכנתאות לא יחמיר. אולי צריך גם להגביל את נתינת המשכנתאות רק למשפחות שיכולות להוכיח שההחזר החודשי לא עובר את שליש ההכנסה נטו. נכון להיום יש תקנות והגבלות של בנק ישראל. עוד לא יבש הדיו שבו הן נכתבו וכבר שומעים על אנשים שלוקחים משכנתאות גבוהות. אם היה צוות מקצועי שאחראי על הנושא היה אפשר להכין תוכנית רחבה ומקיפה לטווח ארוך".
מה אומרים בבנקים? "אנחנו יותר סלקטיביים, אבל לא סגרנו הברז לנדל"ן"
"אנחנו יותר סלקטיביים. שינינו את הפרמטרים בקבלת אשראי, אבל לא סגרנו את הברז לענף הנדל"ן", כך אומר ל"גלובס" ראש חטיבת נדל"ן ומימון מורכב בבנק לאומי, יואל מינץ. מינץ מציין שהערות בנק ישראל לגבי מצב שוק הנדל"ן וריכוזיות הנדל"ן בתיק האשראי של הבנקים משפיעים על הבנקים בבואם לתת אשראי, אך כאמור לא הביאו לסגירת הברז לענף זה.
נזכיר כי החשיפה של הבנקים לענף הנדל"ן גבוהה למדי. סך היקף האשראי של חמשת הבנקים הגדולים לענף הנדל"ן עומד על מעל ל-240 מיליארד שקל, ומהווה כ-19% מסך תיק האשראי. בנוסף חשופים הבנקים לענף הנדל"ן גם דרך שוק המשכנתאות, כשהיקף שוק זה עומד על קרוב ל-250 מיליארד שקל.
בשלושת החודשים האחרונים נרשם זינוק בהיקף המשכנתאות, שעמדו על כ-20% יותר מאשר הממוצע השנתי. למרות ההתחממות המחודשת של שוק הדיור, בבנקים לא חוששים כי מדובר בבועה.
"נכון להיום רואים שוק דיור יחסית יציב, כאשר שוב מתחזקים הלחצים לעלייה מסוימת של מחירים, אם כי לא דרמטית. מה שמשחק תפקיד זה שיעור הריבית הנמוך יחסית על המשכנתאות, והיעדר האלטרנטיבות לפעילות בשוק ההון. הציבור מבין שמה ששכנעו אותו בשנה שעברה על כך שצפויה ירידה דרסטית של מחירים לא באמת קרה", אומר מינץ.
ואילו חיים פרייליכמן, מנכ"ל בנק אגוד, מוסיף:
"כשמדברים על עליית מחירים, צריך להבין שיש שונות מאוד גדולה: יש הבדלים בין הערים, יש הבדלים בתוך הערים ויש גם הבדלים בסוגי הדירות. משיחות שעשינו עם קבלנים אנחנו מבינים שיש עלייה במכירות, אבל זה לאו דווקא עליית מחירים".
- מה יקרה להערכתך למחירי הדירות?
"אני מאמין שנראה תנועה לכיוון עליית מחירים, אבל המצב במשק לא יאפשר למחירים לעלות משמעותית. אני לא רואה כרגע עלייה דרמטית".
- האם העלייה ביקוש לדירות ובמשכנתאות והציפייה להאטה מצד שני לא יגרמו לבעיה חמורה בעתיד?
"ענף הנדל"ן לא שונה מענפים אחרים. אם תתפתח האטה, הענף הזה יספוג כמו ענפים אחרים. יכול להיות שנראה פגיעה נקודתית, אבל לא נראה כי זה יהיה משבר כלל ענפי. אנחנו נכנסים לתקופה קשה במשק, וצריך להיזהר, אבל זה לא נכון להפחיד את הציבור. אמנם צריך להזהיר אנשים שלא ילכו להרפתקאות, או יבנו מגדלים באוויר, אבל מצד שני גם לא להיכנס לפאניקה".
גורמים שונים במערכת הבנקאית שעמם שוחחנו, הודו כי רמת הסיכון בשוק הנדל"ן עלתה בשנה האחרונה, ולכן הם הקשיחו את הדרישות מחברות הנדל"ן. "הקשחנו את התנאים עוד במחצית של 2011. אנו דורשים היום מהקבלנים הגדלה של הון עצמי, ושמים דגש על תנאי של מכירות מוקדמות", אומר גורם בכיר באחד הבנקים.
"ב-2011, עוד לפני שהתחילה המחאה, הגבלנו שיעורי מימון לקרקעות. אנחנו עוקבים אחרי הענף הזה באופן שוטף ובהתאם לזה מגיבים", אומר פרייליכמן.
"אנחנו מעדיפים דווקא לתת אשראי למגזר הבנייה למגורים", מציין גורם באחד הבנקים. "אנחנו מעדיפים לעבוד עם יזמים וקבלנים שבונים באזורי ביקוש, שלבנק היה ניסיון איתם", הוא מוסיף.
עוד אומר הגורם שדווקא התחום הבעייתי כיום אינו הנדל"ן למגורים, אלא המשרדים. "בשוק המשרדים יש כיום איזון בין ביקוש להיצע, תפוסה גבוהה ומחירים יציבים. אולם קיים מתאם חזק בין הפעילות הכלכלית במשק לתחום זה, ולכן אם צפויה האטה, תחום זה צפוי להיפגע. אם נוסיף לכך את הגידול הצפוי בהיצע בעיקר באזור ת"א, הרי שרמת הסיכון בתחום זה גבוהה יחסית".
