ההגבלות והדרישות הנוספות עליהן הכריז בנק ישראל לפני כשבוע יגרמו לעליית מחירי הדיור ויטיבו עם בעלי ההון על פני נוטלי המשכנתאות, כך טוען הכלכלן הראשי של בית ההשקעות כלל פיננסים בסקירה חדשה שפרסם.
כאמור, לפני כשבוע המפקח על הבנקים דודו זקן הוציא הוראה חדשה המחייבת את הבנקים להפריש יותר לחובות מסוכנים בגין כל משכנתא שהם יתנו לרוכשי הדירות. ההוראה עלולה להביא להקטנת המשכנתאות בשוק. (לסיפור המלא)
כהנוביץ טוען כי מחירי הנדל"ן כשלעצמם לא מעניינים יותר מידי את בנק ישראל ולמעשה לבנק המרכזי, באמצעות שלושת התפקידים המרכזיים שלו, יש אינטרס לעליית מחירי הדיור.
כך למשל, אחד התפקידים של הבנק המרכזי הוא שמירה על יציבות במדד המחירים לצרכן. לפי כהנוביץ', האינפלציה בישראל נמוכה יחסית (1.5%) ובאחריות הבנק להחזיר אותה למרכז היעד. "אומנם מחירי הדירות לא במדד, אך העלאת מחירי השכירות (שכן במדד) תתמוך גם במחיריהם", הוא טוען.
תפקיד נוסף של בנק ישראל הוא תמיכה בצמיחה הכלכלית והפחתת האבטלה. בעניין זה כהנוביץ גורס כי עליית מחירי הדירות תומכת בפעילות הכלכלית. "כובע" נוסף של הבנק המרכזי הוא שמירה על יציבות הבנקים ועבורם, עליית מחירי דירות הינה דבר חיובי.
"בנק ישראל מעוניין להמשיך להוריד ריבית שתחמם את הפעילות הכלכלית ואת המחירים במשק (כולל מחירי הנדל"ן), אך הוא חושש שברקע הבנקים מתלהבים מהאפשרויות הכלליות שנותן שוק הנדל"ן לא מחשבים בזהירות את הסיכון שהם לוקחים", טוען כהנוביץ'. כעת, לאחר שהעלה את הדרישות מהם, הוא יוכל לחזור להוריד ריבית ולחמם עוד את מחירי הדירות".
הכלכלן הראשי של כלל פיננסים מעלה טענה נוספת כנגד המגבלות על המשכנתאות. לדידו, אם ימשכו ויחמירו המגבלות על המשכנתאות, הן עשויות לפתוח פער גדול בין הריבית על המשכנתאות לתשואה על שכר הדירה. מה שישנה את תמהיל מחזיקי הדירות ויתן יתרון ברור לבעלי ההון להיות בעלי דירות על פני נוטלי משכנתאות. התהליך ימשך עד למצב שבו כל בעלי הדירות יהיו בעלי הון ולא משקי בית.
סוף עידן הבעלות על דירות
במילים אחרות, כהנוביץ' טוען כי "יתכן ואנחנו בקצה עידן הבעלות של משפחה על הדירה שלה ושהיום הוא חלון ההזדמנויות האחרון בדורנו לרכוש דירה. בנוסף לכך, אם הריביות ימשיכו לרדת מחירי הבתים ימשיכו לעלות ולהחמיר את התרחיש".
לדבריו, תמהיל המשקיעים לא חייב להיות בהכרח ישראלים, גם שלא חסרים משקיעים ישראלים בעלי הון, מיליארדרים שירכשו שכונות שלמות וישכירו אותן כדי לקבל תשואה שוטפת על כספם. משפחה שבכל זאת תרצה להיות בעלים של דירה תצטרך להסתפק בחצי דירה ופחות ויפתחו עוד ועוד קרנות ההשקעה משותפת בנדל"ן, כלומר כל כמה משפחות יהיו בעלים של דירה אחת.
"הציבור אולי יכעס שכוח הקניה שלו נשחק ושהוא כבר לא מסוגל להיות בעלים של דירה. אך זה לא יעזור לו. אם הממשלה תנסה לוותר על הכנסותיה מנדל"ן היא תעשה זאת דרך העלאות מיסים אחרות שיורידו מההכנסה הפנויה של משקי הבית. כדי להוריד את המחירים הממשלה צריכה להתכווץ ולבטל מיסים ובנק ישראל צריך לדאוג שלא יפתח כמעט פער בין הריבית על משכנתאות לתשואה בסיכון דומה" טוען כהנוביץ'.