מחקר: רוב המשרדים שבונים בת"א לא מתאימים לחברות

"יש דיבור על חשש מהצפת שטחי משרדים באזורי התעסוקה של במרכז ובתל אביב, אך אני סבור שהדרך שבה גופים מנתחים את הנתונים אינה נכונה", מדגיש יורם בלומנטל, שותף באינטר ישראל יועצי נדל"ן, ומתבסס על סקירה שערכה מחלקת המחקר של החברה על שוק המשרדים בכל אזור המרכז.

הסקירה מעידה כי התפוסה במגדלי המשרדים עדיין גבוהה וגם רמת המחירים יציבה. האכלוס במרכזי העסקים הראשיים עומד בממוצע השנים האחרונות על יותר מ-100 אלף מ"ר משרדים בשנה. עד 2016 מתוכננים להיבנות כ-750 אלף מ"ר משרדים בגוש דן, שמתוכם צופים באינטר ישראל ש-20% לא ייבנו. כלומר, שייבנו בפועל רק 600 אלף מ"ר. "אם לא תהיה האטה משמעותית בכלכלה העולמית השנה, אנו צפויים בשנתיים הבאות ליציבות בדמי השכירות של משרדים בגוש דן. אם תהיה בעיה, היא תגיע רק ב-2015 ובעיקר ב-2016, וזאת רק אם כל אלו שמתכננים כיום לבנות אכן יעשו זאת".

"בתחום המשרדים, עד שפרויקט לא יוצא לביצוע, אין ודאות שאכן יצא לפועל ושאכן יהיה בסופו של דבר פרויקט משרדים", טוען בלומנטל ומזכיר את בית החולים אסותא ברמת החייל, שחברת אוסיף התכוונה לבנות בו משרדים, את מלון ליאונרדו שממול לבית החולים, שגם הוא היה אמור להיות בית משרדים, ואת הקומות המשמשות מלון במגדלי עזריאלי (המרובע) שהיו מיועדות בהתחלה למשרדים וכמותן מלון לאונרדו ברחובות.

"בנייני משרדים נבנים מראש לתקופה ארוכה. באותה מידה שניתן להצביע על הצלחות אדירות ניתן להצביע גם על כישלונות", אומר בלומנטל, "מי שמצליח הוא מי שיש לו התבוננות לטווח ארוך. יש תקופות טובות ותקופות רעות. גם לעזריאלי הגדול הייתה תקופה שדיירי המשרדים במגדלי עזריאלי שבתל אביב שילמו רק ניהול וארנונה. זה אומר שזה פרויקט רע? ממש לא, זה אומר שהייתה תקופה רעה. הוא ידע לצפות מראש את הסיכון ולא היה במצב שהוא חייב את השכירות כדי לשרוד".

בלומנטל סבור שהפעילות הענפה של קבוצות רכישה בתחום, שלכאורה מציפה אותו, דווקא בולמת את החששות מפני הצפה (ראה תיבה נפרדת). לדבריו, המגדלים המתאימים לגופים הגדולים הם מעטים מאוד. במיוחד אם מחסירים מהם פרויקטים יזמיים שנבנים היום ועל הנייר מצטיירים כהיצע אבל בפועל היזמים בונים אותם לשימושם העצמי: "נכון להיום, על הנייר, יש שלושה מגדלי משרדים בבנייה במתחם הבורסה. אבל בפועל, רק אחד רלוונטי להיצע עתידי - המגדל של אמות. שני המגדלים הנוספים נבנים על ידי חברות הביטוח הראל ומנורה עתידים לאכלס בעיקר את החברות עצמן".

יציבות במלאי הפנוי

סקר השוק של אינטר ישראל נעשה על שטח משרדים של יותר מ-2 מיליון מ"ר משרדים ב-78 מגדלים בגוש דן, מהם 1,425 מיליון מ"ר במרכז העסקים הראשי של תל אביב, ו-625 אלף מ"ר בשוק המשני, שמחוץ לתל אביב. השנה החלה אינטר ישראל לסקור גם את רמת החייל ומתחם העסקים החדש של בני ברק ה-BBC כחלק ממלאי העסקים בת"א. עד כה היו נסקרים אזורים אלו כחלק מאזורי התעסוקה בהרצליה, רעננה, כפר סבא, נס ציונה, רחובות ועוד, המהווים את השוק המשני.

"ברבעון השלישי של 2012 שטח המשרדים הפנוי היה 2.66% באזורים המרכזיים בתל אביב. לעומת זאת ב-BBC בבני ברק וברמת החייל-עתידים, יש עודף היצע, המתבטא ב-12.2% שטח פנוי מתוך 625 אלף מ"ר משרדים. היצע זה נובע בעיקר מהמטראז' העצום הזמין במגדל עתידים שבקריית העתידים ומגדל ב.ס.ר 3 באזור קניון איילון. אולם היצע זה, על פי המחקר של אינטר ישראל, עתיד להתאזן עם הביקוש בצירי המע"ר הראשיים: "המחסור באזורים הראשיים יגרום להגירה לצירים המשניים, מה שיתחיל ליצור איזון בין הצירים המשניים והראשיים, כמו בשנות ה-90 כאשר מתחם הבורסה ברמת גן נחשב לאיזור משני, וכיום נחשב לאחד ממרכזי העסקים הראשיים, ומהווה את מרכז העסקים הראשי והגדול ביותר מבין 6 צירי המע"ר וכולל 450 אלף מ"ר למשרדים ב-22 מגדלים. חברות גדולות כבר החלו לעבור לרמת החייל ולבני ברק מתוך תל אביב. כך למשל אלטשולר שחם ומשרד עורכי הדין ריינהולד כהן שעברו לרמת החייל".

הסקירה מתייחסת גם לדמי השכירות הממוצעים: "דמי השכירות עלו ברבעון האחרון ביותר מ-3% מ-93 שקל למ"ר לחודש ל-96 שקל למ"ר לחודש בממוצע. האזורים עם שיעור האכלוס הגבוה ביותר הם מנחם בגין ויגאל אלון, שבהם 99% תפוסה, שם דמי השכירות הם 95.5 שקל למ"ר לחודש (במנחם בגין) ו-98.5 שקל למ"ר לחודש (ביגאל אלון). ציר מנחם בגין כולל 20 בנייני משרדים בשטח כולל של 405 אלף מ"ר, ואילו ציר יגאל אלון כולל 7 בנייני משרדים בהיקף 180 אלף מ"ר".

רמת השכירות הגבוהה ביותר היא באזור שד' רוטשילד - 113 שקל למ"ר לחודש, אחריו אזור שאול המלך עם 106 שקל למ"ר לחודש בממוצע. בקו החוף התעריף הוא הנמוך ביותר ונע סביב 78 שקל למ"ר לחודש בממוצע. על פי מחלקת המחקר של אינטר, המחיר מושפע לא רק מהביקוש אלא ממדרגות של קפיצה בתודעה לביקוש: "כך למשל, אנו רואים התאמה בין ההיצע על ציר החוף לבין המחיר הנמוך יחסית, וזוהי קורלציה שאנו מזהים גם בשוק האזור המשני, כאשר שיעורי האכלוס נופלים מ-90%, אז המחיר יורד".

"ריבוי בעלויות אינו אטרקטיבי לקטר של השוק"

ב-2012, רק שליש מהפרויקטים היו מרובי בעלויות, וב-2015 יש כבר רוב מכריע של קבוצות רכישה יחד עם יזמות שבונה למטרת מכירה ולא להשכרה (ראו גרף). לפי מחלקת המחקר של אינטר ב-2016 צפוי שיא בשטחי משרדים שיגיע ל-300 אלף מ"ר - מתוכו יותר מ-150 אלף של קבוצות רכישה. לדעת יורם בלומנטל, "זה הדבר המדאיג בתחום".

לדעתו, ריבוי בעלויות הופך פרויקט ללא אטרקטיבי לחברות גדולות ובינלאומיות. "בניינים מרובי בעלים אינם טובים לחברות גדולות, אשר רוצות לשכור שטחים גדולים ולא להתעסק עם הרבה בעלים. ריבוי בעלויות אינו אטרקטיבי לחברות הללו והן הקטר של השוק. הן נותנות את הטון וגם קובעות את רמות הביקוש, המחיר וההיצע. נכון להיום הקבוצות בונות ללא סוף ורבים לא מבינים שהן לא פונים לאותו השוק".

בלומנטל ממשיך לתקוף את קבוצות הרכישה ואת מבנה הבעלות המשותפת: "אין דבר כזה בעולם. באנגליה בניין משרדים שייך לבעלים אחד מהמרתפים ועד השמיים. וזה לא סתם, קשה מאוד להתנהל מול הרבה בעלים".

בלומנטל נזכר בעסקה שעשה לפני מספר שנים במגדל משרדים בתל אביב שנבנה על ידי קבוצת רכישה. "על הטעות הזו לא אחזור", הוא אומר ומספר סיפור שמדגים את הקושי בהתנהלות מול בעלים רבים: "חברה גדולה רצתה לשכור 1,000 מ"ר משרדים בתל אביב. כדי לסגור את הסכם השכירות היה צריך לחתום על חוזה עם 11 בעלים שונים וזה לא היה פשוט כי לכל אחד היו דרישות אחרות. גם אחרי שנסגר החוזה התקשתה החברה לפעול משום שדברים שהייתה צריכה לעשות בבניין, כמו שימוש בגג או מתיחת כבלי תקשורת מלמטה למעלה, הייתה כמעט בלתי אפשרית כי צריך לקבל הסכמה של כל הבעלים".

לדברי בלומנטל, גם יכולת של גוף גדול להתייעל ולהתמודד עם מצבים שונים אפשרית בבניין עם בעלות אחת וכמעט בלתי אפשרית כאשר מדובר בעשרות או למעלה ממאה בעלים שונים.

לשאלה מדוע ממשיכים מארגני הקבוצות ליזום עוד ועוד פרויקטים עונה בלומנטל: "הם חושבים שזה תחום בטוח. שהנדל"ן המניב נותן תשואה גבוהה וקבועה, השקעה סולידית. אני לא יודע עד כמה הבדיקות שהם עושים קדימה בנוגע לפוטנציאל ההשכרה או ליכולת השוק לספוג את ההיצע מקיפות ורציניות. אני לא יודע אם בכלל אפשר לבחון את זה לעומק".

 שוק המשרדים

 שוק המשרדים