בשנים האחרונות הייתה אזורים אחת מחברות הבנייה הגדולות והממותגות בישראל - המוכרת מאות דירות ברחבי הארץ, שנה אחר שנה. רק שבמקביל, התנהלה אותה אזורים בסחרור מבהיל. קטסטרופה אדירה של חובות ענק ושל השקעות כושלות ברחבי העולם, שאיימה להטביעה אותה, ואת בעליה, יותר מפעם אחת.
הסחרור החל ככל הנראה בקיץ 2006, אז נרכשה אזורים (64%) מידי אי.די.בי של נוחי דנקנר על-ידי איש העסקים הניו-יורקי שעיה בוימלגרין, תמורת 1.2 מיליארד שקל. פחות מחמש שנים לאחר מכן, היא נמכרה באפריל 2011 ליהודי הקנדי הרשי פרידמן, תמורת 300 מיליון שקל בלבד - מה שלא הפריע למניית החברה לצלול מאז ביותר מ-60%, בעוד פרידמן עצמו משקיע בחברה קרוב ל-600 מיליון שקל נוספים.
בדרך, ביקרו באזורים אין ספור מנכ"לים אופטימיים: דוד לב, עמיקם אורן, שמואל סלבין, מתי דב, דוד נצר ואחרון חביב, אופיר גרינברג, שפרש לפני 3 חודשים לאחר שהחזיק מעמד כמעט שנתיים. מי שמונה במקומו הוא מי שכיהן עד אז כדירקטור פעיל בחברה,דרור נגל.
נגל, בעל ניסיון רב שנים בשוק ההון ובמערכת הבנקאית, לא ממש מכיר את תחום הנדל"ן, אבל גם אינו מודאג מכך יתר על המידה. ולפחות לפי שעה, גם השוק איתו: ב-3 החודשים האחרונים הספיקה מניית אזורים לטפס ביותר מ-30% וניתן למצוא מי שחושב שאזורים מתחילה סוף סוף לשייט במים רגועים.
לשפר את המניה
לדברי נגל, "המניה עשתה מהלך יפה מאוד מאז שנכנסתי ועשינו גם הנפקת זכויות יפה, בהיקף של 250 מיליון שקל. מה שנשאר לעשות זה בעצם לשפר את מבנה ההון, את יחס החוב, אלה דברים שאני מטפל בהם כל הזמן ומנסה להגיע לרמות הטובות בענף. לא להגיע למצב 'בסדר', אלא להיות מהטובות בענף".
על-פי הדוחות הכספיים של אזורים לסיכום 2012, החוב לבעלי האג"ח עומד על 750 מיליון שקל והחוב סולו לבנקים מסתכם כיום ב-250 מיליון שקל.
- מה התוכנית?
"אמשיך בתהליך שהתחלנו לפני שנתיים. זה כולל מעבר לפירעונות השוטפים של החוב החיצוני לבעלי אגרות החוב, הקטנת חוב שיש לנו מול הבנקים, שכבר עכשיו קטן במאות מיליוני שקלים. בסופו של דבר אני רוצה להוריד את החוב לאפס. זו השאיפה. לחברה יזמית אין צורך להחזיק בחוב כזה. עוד דבר שכבר עשינו אבל ישפיע על החברה הוא הוצאת חברת מגדל מחוץ לחברה" (3 שנים לאחר שמכרה למגדל 9% ממניות חברות בנות תמורת 100 מיליון שקל, קנתה אזורים את המניות בחברה תמורת 137 מיליון שקל).
מתמקדים במגורים
נגל קיבל חברה שהחליטה להתמקד בתחום אחד, נדל"ן למגורים. בימים שבהם פוליטיקאים מדברים על תוכניות להורדת מחירי הדירות בשיעור דו ספרתי ומסים חדשים מאיימים להכניס את הענף לקיפאון, מדובר בהחלטה אסטרטגית שתעמוד למבחן לא פשוט.
- מתאים לחברה כמו אזורים לשים את כל הביצים בסל אחד?
"מגורים זה תחום מצוין, מסיבה פשוטה: אנשים תמיד יגורו בבתים. זו לא איזו המצאה טכנולוגית שמחר ימציאו עכבר כזה במקום עכבר אחר, דירה זו דירה, אותה קופסה, קצת יותר קצת פחות. עם נכס מניב אתה יכול לקבל 10 או 15 שנה של שקט, אבל לא הכול מושלם. צריך לדאוג שכולם ישלמו בזמן. לעומת זאת, במגורים, כשאני מוכר דירה, מכרתי את הדירה וברור מאוד מה הרווח".
- ומה בנוגע להבטחה לירידת מחירי דיור?
"הסיסמה הזו שצריך להוריד את מחירי הדיור, היא קשה מאוד כמעט לכולם. אם מחירי הדירות יירדו ב-30% זה יגרום בעיה להרבה אנשים. הרי אנשים לוקחים משכנתאות, בסדר גודל של 60% ולפעמים 70% מערך הדירה, יכול להיות שגם לקחו הלוואות מהמשפחה והגיעו לשיעורי מינוף של 70%-80%. אם יירדו המחירים ב-30%, מה יישאר להם? כרגע בכל מקרה אני לא רואה שום תיקון גורף. איפה שיש יותר היצע, שם באופן טבעי יירדו המחירים, אבל בשוליים. במקומות שבהם יש ביקוש, אני לא רואה ירידות, אלא רק עליות. הציבור חייב להמשיך לשעבד את עצמו למשכנתא".
- ואין פתרון באופק?
"אם המדינה רוצה להתייחס נכון לנושא, היא צריכה לחשוב איך היא גורמת לכך שכל אחד שרוצה לקנות דירה, תהיה לו האפשרות לעשות זאת. מי שרוצה לקנות וילה שעולה 10 מיליון שקל, מגיע לו שהמחירים יירדו? שמחר הוא יצטרך לשלם 8 מיליון שקל? צריך לתת פתרון למי שצריך את זה וצריך לראות מי מממן את זה. בסוף זה יהיה על חשבון מישהו, השאלה מי. ברמה הפילוסופית, נראה לי שהמדינה צריכה לממן את זה. השאלה היא איך עושים את זה ומה אפשר לעשות בלי לשלם הרבה כסף".
- מה אתה חושב על הגזירה החדשה, מס רכישה מהשקל הראשון גם ממשפרי דיור?
"כאזרח זה עצוב לי, כי אני חושב שזה מרחיק אנשים מלקנות דירה. אפשר היה להחליט להטיל את המס על אלה שקונים דירות ביותר מ-3 מיליון שקל. הטלת מס גורף כזה על כולם היא לא הוגנת".