"רואים היום כמות של שלטים להשכרה שלא ראינו אף פעם"

בזמן שבענף המשרדים בעיקר ממשיכים להתווכח האם יהיה או לא יהיה ביקוש למאות אלפי המ"ר המתוכננים ומוקמים כיום במגדלים החדשים, התרחשו בעת האחרונה תזוזות משמעותיות של גופים גדולים, שהזכירו לכל מי ששכח שמגדל חדש שמתאכלס בתקופה של האטה כלכלית לכל היותר שואב שוכרים ממגדלים קיימים.

בחודשים האחרונים נחתמו עסקאות גדולות: כלל ביטוח מקבוצת אי.די.בי תעבור למגדל עתידים ותשכור 22 קומות בבניין שעמד שומם במשך תקופה ארוכה, בשטח כולל של 42 אלף מ"ר. בזמן שבעלי המגדל, אוניברסיטת תל אביב ועיריית תל אביב, יש רבים שמפסידים: בעלי השטחים בהם יושבת כלל ב-12 בנייני משרדים בלב העיר תל אביב.

בעסקה גדולה נוספת, שנחשפה ב"גלובס" באפריל האחרון, יפנה בית ההשקעות אקסלנס את שטחי המשרדים במגדל משה אביב, כ-7,600 מ"ר המשתרעים על פני 5 קומות, לטובת שש קומות משרדים בשטח כ-7,200 מ"ר במגדל פלטינום שבאזור התעשייה קרית אריה בפתח תקווה.

כמו כן, פרקליטות מחוז תל אביב עוזבת את בית הדר דפנה שברחוב שאול המלך בתל אביב לטובת משרדים בבית קרדן שברחוב מנחם בגין; פירמת רואי החשבון ארנסט אנד יאנג רוכשת 16 קומות במגדל בפרויקט מידטאון.

ועכשיו צרפו אל אותן עסקאות את בטר פלייס, שתפנה בעתיד הקרוב את אלפי המ"ר שהיא שוכרת בראש העין. גם הנהלת אי.די.בי, היושבת במרומי מגדל עזריאלי, לא בהכרח תמשיך לאכלס את הקומה המפנקת עוד זמן ארוך.

"משני כיוונים"

"העסקאות המבוצעות היום הן רק של משפרי דיור, לא ממש עסקאות חדשות. אנחנו רואים היום כמות של שלטים להשכרה שלא ראינו אף פעם. לא רואים עסקה שחברה גדלה בעוד 5,000 מ"ר. אלא שהיא עוברת מפה לשם", מסביר ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים, "בעקבות כך נוצרת בעיה משני כיוונים. גם של בנייני המשרדים הישנים שיתפנו בעקבות העסקאות הגדולות, וגם של בנייני משרדים חדשים שאמנם מילאו הרבה קומות, אבל עדיין לא שיווקו את כל השטחים. את הבניין הם יצטרכו להפעיל בכל מקרה. וזה לא מעט כסף.

"השטחים החדשים שמתמלאים משמעותם שיפור מיקום ותנאים של חברות קיימות - לא גידול בשטח. הם עוזבים נקודה אחת וממלאים את אותו חלל בנקודה אחרת, אולי אפילו שוכרים קצת פחות מ"ר אם מתייעלים. גם בעלי הנכסים שהחברות הגדולות עוזבים יצטרכו עכשיו לחשוב מה הם עושים. הם לא רוצים ולא יכולים שהשטח יעמוד ריק. הם יצטרכו להתאים את הנכס לשוק, להשקיע בו כסף, ואולי גם להתפשר בשכר הדירה כדי להשכיר אותו מהר. המגמה הזו ללא ספק מקשה על השוק".

מוקמל מתייחס לעסקאות הגדולות שבוצעו וטוען שלא פעם מסתכלים עליהן מהכיוון הלא נכון: "העסקאות הללו נראות כעסקאות טובות לשוק אבל למעשה זה לא כך. טוענים שהעסקה של מגדל עתידים וכלל היא עסקה מצוינת לכלל ולא טובה למגדל עתידים. השתמשו בביטויים כמו 'מחירי סוף העונה'. אבל המציאות שונה. העסקה הזו מצוינת לעתידים כי הם נמצאים כבר אחרי המבול. הם השכירו את כל השטחים - ושאר המגדלים ימשיכו לדמם. וכל זה עוד לפני שקבוצות הרכישה שעובדות על בנייני משרדים סיימו את הבנייה ונכנסו לשוק. גם שם יש כבר הרבה אנשים שקנו, והם יעברו אליהם ברגע שהבנייה תסתיים, ואלה עוד שטחים שיתפנו במקום אחר. מי שקנה שם להשקעה יצטרך לעמוד בעלויות תפעול גבוהות ולשלם גם ארנונה.

"אני חושב שבעלי הנכסים היום חייבים להבין את המצב ולהתגמש מול החברות שבאות אליהן בבקשות ודרישות. ללכת לכיוון שלהם, כדי שהשטחים שלהם לא יעמדו ריקים. אם נצרף את זה לעובדה שהבניינים החדשים שנבנים הם רק כאלו של עשרות אלפי מ"ר, כי אין בניינים חדשים של 5,000 מ"ר או בסדרי גודל כאלו, התוצאה תהיה שהמגדלים החדשים ישכירו חלק מהמגדל ויצטרכו להפעיל אותו בלי להשכיר את כולו, וזה ילחץ את השוק עוד יותר. ייווצר ואקום על השטחים שנותרו פנויים באותם מגדלים. זו פעילות שרשרת שתשפיע על שני הקצוות".

"אין השפעה"

לצד הסקירה הפסימית של מוקמל יש גם גורמים אחרים בענף שסבורים שהמצב אינו כה מדאיג. "מדובר בתהליך טבעי של הענף ולא תהיה לזה השפעה מהותית. יש מספיק ביקוש למשרדים שימלאו את החסר", סבור זוהר סגל, סמנכ"ל שיווק בקבוצת נת"מ נכסים. "ייתכן שעזיבת המשרדים את הבניינים הישנים תגביר את התחרות, מה שעלול להשפיע גם על רמות שכר הדירה, אבל לא בצורה ניכרת. אם נראה מאסה קריטית של פינויים, בסדר גודל של 100 אלף מ"ר או 150 אלף מ"ר, אז עלולה להיות השפעה, אבל זה לא המצב. אם לבעלי הנכס המתפנה לא לוחץ בכיס הוא יכול לחכות ולא להתפשר על המחיר.

"השוק מושפע מאוד מענף ההיי-טק ושם לא נראה שיש בעיה. יש אולי הרבה תוכניות על הנייר אבל אין בנייה ספקולטיבית". במקביל, מסכים זוהר שפינוי בנייני משרדים של CLASS B עלול להשפיע על מגזר זה בטווח הקצר: "ברגע שהבניינים של קבוצות הרכישה יתאכלסו, אם יהיו הרבה פינויים של בניינים ישנים תהיה השפעה על השוק אבל היא תהיה קלה ובטווח הקצר בלבד. בסוג הזה של הבניינים תיתכן ירידת מחיר כי תהיה תחרות גדולה יותר על השטחים הקטנים".

מוקמל מצדו מספק בכל זאת תמונת מצב לא פשוטה של שוק המשרדים: "אין היום פעילות בשוק הנדל"ן למשרדים. יש קיפאון שרק יחריף. נכון להיום, שוק המשרדים כולו נמצא בהכחשה, מתעלמים, לא מוכנים להודות שיש בעיה. הרשויות כל הזמן מעודדות יזמים לבנות שטחי משרדים כי הן מקבלות מהם הרבה ארנונה, אבל גם קבוצות הרכישה וגם היזמים צריכים להסתכל על מה שקורה בשוק".

 שינויים בענף המשרדים