מרפסת, כזו שאפשר לשבת עליה בערב עם אבטיח או בקבוק בירה, מתאימה מאוד לאקלים הים תיכוני, וטובה גם מבחינה נדל"נית: היא מרחיבה את השטח הבנוי ומציעה חלל נוסף לאירוח או לאחסון. אבל סיבוב ערבי ברחוב העירוני בתחילת הקיץ מגלה כי רוב המרפסות עומדות ריקות. כשיש מזגן, רוב האנשים בוחרים לשבת בסלון הממוזג, לצפות ב"האח הגדול" או ב"מאסטר שף", כפי שמראים נתוני הרייטינג, ולהסתפק במרפסת לאירוח, או כפינת עישון.
"נכון שבקיץ כולם ספונים במזגן, אבל בעונות מעבר הרבה אנשים משתמשים במרפסת לארוחות ערב, בר-בי-קיו, סוכות, גידול עציצים. כל מבנה מגורים שמכבד את עצמו צריך מרפסת. המרפסת מאפשרת להיות בחוץ, כשאתה ממש קרוב פנימה", אומר האדריכל ארי נשיב.
למרפסות, מעיר נשיב, יש יתרונות אדריכליים גם אם לא משתמשים בהן כל יום. "חלון הוא בגובה מטר אחד ואילו דלת היא בגובה 2 מטרים ומעלה, אז כמובן שהיא מכניסה הביתה אור ואוויר, ויוצרת קשר עם החוץ. אנחנו רוצים להיות בתוך הבית ולהרגיש את החוץ - את האוויר, את הענפים זזים ברוח. בתוך עולם מודרני שכולו קירות ומסכים זה הדבר היחידי שיוצר קשר עם החוץ".
כלל האצבע בשוק הנדל"ן היה שמרפסת מעלה את מחיר הדירה ב-10% בקירוב, אולם השמאי אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', מעמיד את הדברים על דיוקם ומסביר ששווי המרפסת נע בין 40% ל-50% משווי מ"ר בנוי רגיל בדירה, כלומר, "אם מוסיפים לדירת 100 מ"ר מרפסת בשטח 10 מ"ר, זה שווה ערך לתוספת עוד חמישה מ"ר במחיר". אם נניח שמחיר הדירה 1.3 מיליון שקל, שמשקפים 13 אלף שקל למ"ר, עשרה מ"ר מרפסת יוסיפו לה 65 אלף שקל למחיר הדירה - כ-5% בסך הכול.
"שטח דירה 'רגיל' שווה כאמור יותר, ולכן דירה ששטחה 100 מ"ר כולל מרפסת, ודירה ששטחה 100 מ"ר בלי מרפסת - זו שבנויה מלא תהיה שווה יותר", מסביר המאירי.
- בכל הארץ השווי הוא אחיד?
"באזורים קרים, כמו בירושלים ובהרים, המרפסת תופסת פחות שטח ופחות משמעות, משום שבירושלים אפילו בקיץ די קריר לשבת בחוץ. בחוף כבר לא בונים בלי מרפסות והקבלנים כל הזמן מנסים לבנות מיני-פנטהאוזים ומדורג - כל מיני פטנטים כדי שיהיו מרפסות גדולות".
- ואיך זה משפיע על התדמית של הדירה, היכולת למכור?
"ככל שהמרפסת גדולה יותר, הדירה נחשבת יוקרתית יותר. כולם היום רוצים דירה גדולה וגם מרפסת גדולה. דווקא במגדלים בונים ללא מרפסות, כי הרוחות עזות וכי העיקר בדירות הללו הן הוויטרינות שרואים דרכן את הנוף, וממילא די מפחיד לעמוד בקומה 20-30 ולהסתכל למטה, לרחוב. לכן במגדלי יו ודומיו, המרפסות מועטות ביותר".
סכסוכי שכנים
בבניינים הרגילים, לעומת זאת, חלה בשנים האחרונות קפיצה עצומה במספר בעלי הדירות שמבקשים להוסיף מרפסת לדירה קיימת, בין אם מדובר בשיפוץ במסגרת תמ"א 38, או בבניין שאין סיכוי שיתאים לתמ"א, משום שהוא חדש מדי או נמצא במקום שאינו משתלם ליזם מבחינה כלכלית.
בהתאם לתקנות התכנון והבנייה, ניתן להוסיף מרפסות בלי שהשטח הנוסף ייחשב כשטח עיקרי, אלא כשטח שירות. על פי חוק, נדרשת הסכמה של לפחות 75% מהדיירים על מנת לבנות תוספת מרפסות. נשמע פשוט, אבל מכאן מתחיל סבך ביורוקרטיה שמקורו בכך שבכל עירייה הכללים שונים. בעיריית תל אביב אין מאשרים הוספת מרפסת בודדת ואילו בעיריית חיפה מאשרים לפעמים להוסיף מרפסות בודדות לכיוון הוואדי. בפתח תקווה, שם הפך הדבר לאופנה גורפת, מתמודדת העירייה עם עשרות בקשות. בתחילה ביקשו שם שחלק מהמרפסת יוקצה רק לאדניות, לטובת המראה, אולם בינתיים, מספרים דיירים שהחלו בתהליך, בעירייה ירדו מהדרישה הזו.
התביעה לחתימות מ-75% מהדיירים פותחת, מטבע הדברים, פתח לצרות וסכסוכי שכנים. יש דיירים שאינם מעוניינים או אינם יכולים מסיבות כלכליות ואחרות להוסיף מרפסת לדירתם, וחלקם אף מגישים התנגדויות בטענה שהמרפסות של השכנים עלולות להפריע להם ואף לפגוע בערך הרכוש. למשל, מרפסת מעל מרפסת (מאז שונה "חוק המרפסות" שחייב לבנות את המרפסות ב"דילוגים"), עלולה לסגור בפני דייר מסוים את האפשרות להקים סוכה, שלא תהיה תקנית אם מעליה יהיה גג. דיירים אחרים חוששים מחסימת אור השמש ועוד.
עלות בניית מרפסת נעה בין 30 ל-40 אלף שקל, לא כולל מע"מ. מתוך זה, הרישוי והאגרות יגיעו בערך ל-3,500 שקל, והוצאת היתר בנייה עוד 5,000-10,000 שקל, תלוי בגודל הבניין. המהנדס רני רטיג, בעל חברת רטיג הנדסה, מזכיר שפעמים רבות, הוספת מרפסת גוררת הוצאות נוספות הקשורות לשיפוץ הדירה. "בדרך כלל מחליפים את חלון האלומיניום הגדול בסלון, עניין לא זול שיכול להגיע ל-15 אלף שקל, עושים כמה נקודות תאורה, צובעים, קונים רהיטים. זה מגיע ל-60-70 אלף שקל למרפסת יפה. אבל זה נותן יתרון יחסי כשבאים למכור את הדירה".
ניצול זכויות
במקרים שבהם יש לדיירים אחוזי בנייה שלא נוצלו, העניין פשוט יותר. מיטל מפתח תקווה, שהדיירים בבניין שבו היא גרה מקדמים בימים אלה מהלך להגדלת המרפסות בבניין, מספרת שלדיירים נשארו מעט זכויות בנייה והם מתכוונים עתה לנצל אותן: "הממ"ד קטן בשני מ"ר בערך ממה שהוא יכול להיות, בשטחים הציבוריים נשאר לכל דייר מ"ר לא מנוצל בזכויות והעירייה כנראה תבוא לקראתנו בעוד מ"ר או שניים".
מיטל טוענת שרבים מנסים לעבור את התהליך, אך "לא כולם מגיעים לקו סיום. הרבה נופלים בגלל היתר. מדובר בהרבה עבודה לשני שכנים שלקחו את זה על עצמם - הם עוברים דירה-דירה, מאה דירות בבניין. גם בעירייה לא ממהרים להזיז דברים. אנו מנסים לנצל את העובדה שזו שנת בחירות. בסוף, מרפסות של עשרה מטר יגדלו ל-17-18 מטר, וזה כבר משמעותי, זו איכות חיים אחרת".
אבל אם אין זכויות בנייה נוספות לדיירים, וזה המצב במקרים רבים, הדרך לאישור מתארכת יותר. בנוסף, צריך לשלם גם היטל השבחה, דבר שמוסיף עוד אלפי שקלים לעלות המרפסת.
"התחתונים של השכנים מתנוססים מולי"
בישראל הרגולציה אולי קשוחה בכל הקשור לבניית מרפסת, אולם בכל מה שקשור לשימוש, כמעט הכול מותר. הטרנד של השנים האחרונות, מרפסות שהמעקה שלהן עשוי זכוכית שקופה, מוסיף גם את מראה הג'אנק המצטבר במרפסת - אופניים, עציצים יבשים, רהיטי חצר שמתקלפים משמש ועוד. במדינות אחרות החוקים נוקשים יותר. יש מדינות שאוסרות על הפעלת מתקני בר-בי-קיו במרפסת, מחשש לשריפה, ובמקומות רבים יש הגבלה על חפצים שמותר לשים בה: צמחים ופינת ישיבה - כן. ארון נעליים, אופניים וצלחת לוויין - ממש לא. כביסה, למשל, היא עניין מובן מאליו בארץ, אבל במקומות רבים בארה"ב ובאירופה אסור לתלות כביסה ("התחתונים של השכנים לא צריכים להתנוסס מולי", זו הטענה הקבועה בעניין) במקום גלוי כמו מרפסות או חצרות קדמיות. עבירה על הכלל הזה יכולה לגרור תביעה משפטית וב-2008 נרצח אדם במיסיסיפי לאחר שלשכנו "נמאס לראות את הכביסה שלו מהחלון".
בשנים האחרונות דווקא מתעוררת תנועת נגד לאיסור הזה, משיקולים סביבתיים וכלכליים. אחרי הכול, השמש חסכונית בהרבה ממייבש כביסה. השמאי אהוד המאירי טוען כי בלונדון ובפריז כבר לא בונים מרפסות. גם בקיץ יורד שם גשם ואין לשטח זה בדירות כל משמעות.
קיר בטון או סורג ברזל
מרפסת אפשר להוסיף (או להרחיב) בשתי שיטות: "רטובה" או "יבשה". המהנדס רני רטיג, בעל חברת רטיג הנדסה, מסביר שהשיטה ה"רטובה" כוללת חפירת עמודי בטון ויציקה לאורך הבניין, ואילו הבנייה היבשה כוללת עיגון של קונסטרוקציית פלדה.
ברוב המקרים משתמשים בשיטה המסורתית, ה"רטובה", משום שהיא מוכרת וזולה מעט יותר. החסרונות שלה הם שהבנייה מלכלכת, ארוכה יותר (בניית מרפסת נמשכת כשבוע) ועלולה לגרום פגיעה בגינת הבניין בגלל הפיגומים. גם עומסי המשקל שמוסיפות המרפסות אינם עניין של מה בכך: "למרפסת בטון יש משקל עצמי של 7-8 טון. אם מוסיפים עוד מאה טון לבניין, בבניינים ישנים זה יכול להיות משמעותי", אומר רטיג.
מתי משתמשים בבנייה היבשה? "לפעמים יש לבניין חניון וקשה לחפור או שיש בעיה של גישה כמו בחיפה ובירושלים, שם בדרך כלל מבקשים שהמרפסת תהיה לכיוון הוואדי, וקשה לחפור בצד ההוא", אומר רטיג, ואז עדיפה בנייה יבשה.
הבנייה היבשה מתהדרת ביתרונות של מהירות ההתקנה (אפילו עשר מרפסות ביום אחד), ניקיון ואפשרות לבנות במקומות תלולים. "מרפסת פלדה שוקלת בערך טון, ולכן אין בעיה להוסיף את המשקל הזה לרוב הבניינים".
- כולנו זוכרים את הפלקל ואת גשר המכבייה.
"בפלדה, כמו בבטון וכמו בפלקל - הכול שאלה של הביצוע. אבל אין ספק שמרפסת פלדה דורשת יישום יותר נכון מאשר מרפסת בטון. צורת העגינה חשובה מאוד".
רטיג מספר שהחברה שלו לבדה התקינה בשלוש השנים החולפות 300 מרפסות כאלה, והיא כמובן לא היחידה שמציעה מרפסות פלדה. יש לה יתרון נוסף, שיותר קל להוסיף מרפסת פלדה לדירה אחת בלבד בבניין.
- ואיך זה עובד עם השכנים?
רטיג נאנח. "אני יכול לספר לך סיפורים בלי סוף. אם יש הסכמה בין הדיירים, אז תוך 3-4 חודשים אפשר להוציא רישיון, אבל אם מגיעים לבתי משפט זה יכול להיגרר שנים. יש לנו מקרה שאמרנו מהתחלה שאם כל כך הרבה אנשים מתנגדים זה לא שווה, אבל אנשים לפעמים אוהבים לריב".