בשנים האחרונות אנו עדים למחאה ציבורית הולכת וגדלה לאור יוקר המחייה הכללי ובפרט יוקר מחירי הדירות והשכירות למגורים. פתרון אפשרי, לפחות מצד המיסוי, מצוי בהקלות המס שהעניק המחוקק לבנייה להשכרה למגורים. במאמר זה, נסקור בקצרה את הפטורים וההקלות במס שנועדו לעודד ולהגדיל את היצע שוק הדירות להשכרה בישראל ונבחן האם הם אכן הגשימו את ייעודם ועד כמה הייתה להם השפעה על שוק הדיור להשכרה.
א. שוק הדירות להשכרה בישראל
בניגוד למרבית המדינות המפותחות בעולם אפשר לומר כי במדינת ישראל כמעט ולא קיים שוק דירות להשכרה לטווח ארוך וממילא לא קיימת רגולציה המתאימה לשוק כזה. למעשה, שוק ההשכרה למגורים בישראל, במתכונתו הנוכחית, פונה בעיקרו להשכרה לתקופות מוגבלות ולא להשכרה לטווח ארוך. יתר על כן, גם בתקופות הקצרות של ההשכרה, אין לדייר הגנה שדמי השכירות יישארו קבועים וכל חידוש של חוזה שכירות רגיש לתנודות במחירי הנדל"ן, למשל, כל עלייה במחיר שוק הדירות, זמנית וספקולטיבית ככל שתהיה, גוררת עלייה מידית בדמי השכירות כבר במועד חידוש הסכם השכירות. לעומת זאת, ברוב המדינות המערביות, קיים מנגנון המגן על הדייר מפני עליית דמי השכירות במהלך כל התקופה שבה הוא מעוניין להמשיך להתגורר בדירה.
התנודתיות הרגישה של שוק הדיור להשכרה בישראל פוגעת ביציבותו ובהתפתחותו. כך, למשל, המציאות מלמדת כי קרנות פנסיה וחברות ביטוח, המחזיקות בתיק ההשקעות שלהן נכסים משיאי תשואה כגון משרדים ומרכזי קניות, נמנעות מלהיכנס לשוק הדיור להשכרה בישראל.
ב. פטורים והקלות במס הכנסה על הכנסה מדמי שכירות למגורים
בעקבות גלי העלייה ממדינות חבר העמים בסוף שנות ה-80 נוצר הכרח למציאת פתרונות להגדלת היצע הדירות למגורים. מלבד בנייה מסיבית של דירות למגורים ופתרונות זמניים אחרים, נחקק גם חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מדירת מגורים) (הוראת שעה), תש"ן 1990, המעניק פטור ממס הכנסה על הכנסה מהשכרת דירה למגורים עד לתקרה מתואמת בסך של 4,680 ש"ח לחודש.
בדברי ההסבר לחוק נקבע כי מטרת החוק היא:
"לעודד בעלי דירות שאינן משמשות למגורי בעליהן להשכיר את הדירות ועל ידי כך לגרום להיצע גדול יותר של דירות מגורים להשכרה ולהקל על שוכרי הדירות"
חלופה נוספת להקלה במס הכנסה על הכנסה מהשכרת דירה למגורים נמצאת בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה לפיה, יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל, יהיה רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 10% (ללא ניכוי הוצאות).
פטור והקלה אלו ניתנו כל עוד ההכנסה מדמי השכירות אינה מהווה הכנסה מעסק בידי מקבלה.
אכן, פטורים והקלות אלו נועדו לעודד את הגדלת ההיצע של דירות להשכרה. יחד עם זאת, לא היה בהם כדי לעודד בנייה מאורגנת ומתוכננת להשכרת דירות מגורים במסגרת עסקית. להיפך, בנייה מאורגנת להשכרה הייתה מבטלת את הפטור או ההקלה, לפי העניין, מאחר וההכנסה מדמי שכירות הייתה נחשבת, ככל הנראה, כהכנסה מעסק בידי מקבלה.
ג. חוק לעידוד בניית דירות להשכרה, תשס"ז- 2007, "חוק שטרית".
החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, הידוע גם בכינויו "חוק שטרית", נועד לעודד בנייה לטווח ארוך. החוק מעניק הטבות מס באמצעות ניכוי פחת בשיעור של 20% ופטור ממס במכירת הבניין אולם ללא הטבה במס על ההכנסה השוטפת מדמי השכירות. החוק נכשל בעקבות התנאים המחמירים שהציב למבקשים להיכנס לפתחו. התנאים כללו, בין היתר, דרישה להחזקת כל הדירות בבניין לתקופה מינימאלית של 25 שנים, הגבלת שטח הדירה ותנאים נוספים שהפכו את החוק לבלתי רלוונטי.
ד. חוק לעידוד השקעות הון
החקיקה המשמעותית ביותר, לעידוד בנייה למגורים, נחקקה כבר בשנת 1968 בתיקון מס' 5 לחוק עידוד השקעות הון , התשי"ט-1959 ( להלן: "החוק לעידוד השקעות הון" ) על ידי הוספת פרק שביעי 1 לחוק שכותרתו "הטבות במס לגבי בנינים להשכרה".
בדברי ההסבר לחוק נכתב כך :
"קיים קושי בהשגת דירת מגורים בדמי שכירות.. תכליתה של הצעת החוק לאפשר לאנשים החסרים הון התחלתי למימון רכישת דירה להשיג דירה בתנאי שכירות חודשית סבירה בזה יהא כדי לסייע לזוגות צעירים בסידור מגוריהם"
גם בחלוף למעלה מ- 40 שנים נראה כי דברי ההסבר רלוונטיים היום מתמיד. מאז ועד היום נערכו שישה תיקונים בפרק שביעי 1 לחוק עידוד שהאחרון בהם היה תיקון מס' 67 משנת תש"ע.
החוק במתכונתו הנוכחית, מעניק שורת הטבות ליחיד או לחברה הבונים בניין להשכרה שלפחות מחצית משטחו מיועד להשכרה למגורים לתקופה של לפחות 5 שנים. ההטבות שלהן זכאי המשקיע כוללות בין היתר ניכוי פחת בשיעור של 20% לשנה (משמעות ההטבה המזכה בניכוי פחת בשיעור של כ-20% לשנה הינה, כי בשנים הראשונות של הפרויקט לא תהיה חבות מס), שיעור מס של 11% לחברה ו- 20% ליחיד וזאת הן על ההכנסה מדמי השכירות והן על ההכנסה ממכירת הדירות, פטור ממע"מ בהשכרה ובמכירת הדירות ומס בשיעור של 20% על חלוקת דיבידנד מרווחי הבניין המאושר. יודגש, כי ההטבות מוענקות גם להכנסה ממכירת דירות שנמכרו לפני תום התקופה של חמש השנים ובלבד שמחצית משטח הבניין מושכרת למגורים לתקופה של חמש שנים לפחות. באמצעות המכירה המידית של הדירות, שאינן מיועדות להשכרה למגורים, המשקיע יכול להחזיר לעצמו חלק מההון שהושקע בפרויקט מיד עם סיומו.
לכאורה, החוק לעידוד השקעות הון אינו מעניק הטבה אפקטיבית ליחיד, הואיל ויחיד זכאי לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה לשיעור מס מוטב של 10% על הכנסת דמי השכירות ובמכירת הדירות הוא זכאי לשיעור מס שבח של 20% בלבד ולעיתים אף לפטור מוחלט.
ברם, יש לזכור כי קיים סיכון ממשי שרשויות המס יראו בהכנסות היחיד מדמי השכירות ו/או ממכירת הדירות כהכנסה עסקית לפי סעיף 2(1) לפקודה ולכן ישללו ממנו את ההטבות של שיעור המס המוטב לפי סעיף 122 לפקודה ( 10%) ושיעור המס של 20% על השבח. במקרה כזה, שיעור המס שיחול על היחיד יהיה בהתאם למדרגות המס הקבועות בסעיף 121 לפקודה שמדרגתו הגבוהה עומדת על 45% ועליה יש להוסיף דמי ביטוח לאומי בשיעור של כ-16% עד לגובה תקרת ההכנסה החייבת בתשלום ביטוח לאומי.
סיכום והמלצות
החוק לעידוד השקעות הון במתכונתו הנוכחית הביא לתחילתו של שינוי מגמה בשוק הדירות להשכרה בישראל ומשקיעים בוחנים כיום את האפשרות להיכנס בשעריו. נציין כי חישובים כלכליים מלמדים שהתשואה בפועל מהטבות המס הניתנות בחוק עשויה לשפר את התשואה בהשקעה בבניין להשכרה בשיעור של עד כ-33% לעומת השקעה אלטרנטיבית שאינה זכאית להטבות במס.
תודתנו לשי כהן , עו"ד (רו"ח) על עזרתו בכתיבת המאמר.