הצעה: מס על קבלנים ודיירים בפרויקטים של תמ"א 38

לשכת שמאי המקרקעין גיבשה תוכנית ליישום חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה גם באזורי הפריפריה. את התוכנית חיברו חברי הלשכה בחודשים האחרונים ובעקבות רעידות האדמה האחרונות החליטו להעבירה לעיון שרי ממשלת ישראל.

הרעיון שעומד בבסיס התוכנית מציע להטיל מעין מס על פרויקט תמ"א 38 שיבוצע באזור המרכז כדי שכסף זה ייועד לחיזוק מבנים בפריפריה. אפשרות נוספת שמציעה התוכנית היא להתנות קבלת טופס 4 (טופס איכלוס) לפרויקט תמ"א 38 במרכז הארץ בביצוע עבודת חיזוק בבניין אחר בפריפריה. שתי ההצעות הללו מגיעות מנקודת ההנחה שהממשלה לא תקצה כספים לחיזוק מבני המגורים הישנים הפריפריה והדרך היחידה לממן את החיזוק מעבר לגבולות אזור המרכז הוא השתתפות הקבלנים היזמים ואף בעלי הדירות בעלות.

כך, על-פי התוכנית, יזם שיקבל אישור לבנות פרויקט של תמ"א 38 באזור המרכז יפחית מהתמורה שניתנת לדיירים במסגרת השיפוץ. יו"ר לשכת השמאים, אוהד דנוס, מסביר: "היום כל בעל דירה זכאי לקבל 25 מ"ר נוספים. הרעיון הוא שבעלי הדירות יוותרו על 5 מ"ר מהתוספת, ועלות הבנייה שנחסכת מהקבלן תתורגם לכסף שיועבר לחיזוק מבנים בפריפריה. אם מדובר למשל בבניין של 16 דירות, 5 המ"ר הנגרעים מכל דירה שווים למעשה כ-400 אלף שקל בחישוב על-פי 5000 שקל למ"ר עלות בנייה. סכום זה יעבור לקרן ממשלתית שתממן חיזוק מבני מגורים בפריפריה".

לדברי דנוס, מדובר אומנם בויתור של בעלי הדירות על זכויות, אבל גם ככה מדובר בתוספת שאיננה משמעותית לכל דירה ושווי הזכויות בכסף יתרום לחיזוק בניינים אחרים. האפשרות השנייה שמציעים השמאים איננה נוגעת לבעלי הדירות אם כי לקבלנים בלבד ומציעה כי כל פרויקט במרכז יוכל לקבל טופס 4 רק בתנאי שאותו הקבלן יוכיח כי חיזק במקביל גם בניין אחת בפריפריה.

מלבד ההצעות למימון החיזוק בפריפריה, מציעים השמאים גם מספר צעדים לקידום מהיר יותר של פרויקטי תמ"א 38 והתאמת הזכויות שינתנו ליזם במסגרת תמ"א 38 לעלות החיזוק. את הקידום המהיר מציעים השמאים לערוך באמצעות ועדות משנה מיוחדות או הכנסת תוכניות אלו לוד"לים. לאחר אישור מהיר של התכניות, יפנו יזמים לוועדה המקומית כשברשותם שתי חוות-דעת: הראשונה - חוות-דעת הנדסית לעניין מרכיבי החיזוק הנדרשים בפרויקט שבידיהם, והשנייה - חוות-דעת שמאית לעניין כמות הקומות, הנדרשת כתוצאה מהחיזוק ומרכיבי השיפוץ. חוות-דעת אלו ייבחנו על-ידי יועצים מטעם הוועדה המקומית, ולאחר אישורן תוגש הבקשה להיתר בנייה.

התוכנית של לשכת השמאים אכן מציעה פיתרון לאחת הבעיות הקשות ביותר של תמ"א 38 והיא היותה ישימה אך ורק באזורי הביקוש, אולם יישומה יהיה קשה עד בלתי אפשרי. קשה לראות היום בעלי דירות שיוותרו על התוספת המגיעה להם במסגרת הפרויקט וקשה לראות יזמים שיוותרו על הרווח שלהם מהפרויקט.

בנוסף, לפתרון המוצע בעיה נוספת, חברתית יותר מכלכלית או נדל"נית. התוכנית למעשה מקבעת את העובדה שתושבי המרכז ימשיכו לקבל מתנה מהמדינה (זכויות בנייה נוספות) כדי שיחזקו את הבניינים אולם תושבי הפריפריה יאלצו להסתפק בחיזוק בלבד, ללא תמורה נוספת של הרחבת הדירה, תוספת מרפסת או אפילו ממ"ד אם החיזוק לא מחייב בניית ממ"דים. נכון, המצב הקיים אינו שונה כאשר הפרויקטים הללו יוצאים לפועל רק באזור המרכז, ויש שיגידו שעדיף שיחוזקו בניינים מאשר שישארו באותו המצב הרעוע, אבל עדיין, מצב כזה רק יתרום בסופו של דבר להנצחת הפער הקיים בין מי שגר במרכז לבין מי שגר בשוליים.