גדלים, אבל פחות: האם יש יותר מדי שטחי היי-טק בישראל?

העיריות רוצות מאוד להקים שטחי תעסוקה בתחומן בגלל ארנונה, אבל כשלא יהיה מי שיאכלס אותם, הן יחשבו אחרת. מחר בבוקר יזם ירצה ללכת לבנק לקבל מימון לפרויקט משרדים ותהיה לו בעיה אם הוא לא ייקח בחשבון עירוב שימושים. הבנייה צריכה לכלול התאמה להסבה מהירה לדירות או לדיור מוגן", כך אמר השבוע שמאי המקרקעין חיים אטקין בכנס השמאים באילת, והצטרף לנבואות השחורות בנוגע להיקף המוגזם של שטחי תעסוקה בארץ.

הפסימיות מתיישבת עם תחזית הצמיחה המדאיגה שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודש ספטמבר. על פי התחזית, המשק הישראלי יצמח ב-2013 בשיעור של 3.4% בלבד, בדומה לשנת 2012. למגמות הללו יש השפעות ניכרות על שוק ההיי-טק, שבאות לידי ביטוי בין היתר בהתכווצות שטחי המשרדים.

חברת ציוד התקשורת סרגון למשל, דיווחה השבוע על כוונתה לבצע תוכנית התייעלות ולפטר 60 מתוך 328 העובדים. האם למהלך תהיה השפעה על היקף השטחים ששוכרת החברה ברמת החייל בת"א? לכך תהיה תשובה בקרוב. חברה אחרת לציוד תקשורת, שעוברת גם היא שינויי כוח אדם שהביאו להתאמות נדל"ניות היא אלווריון, שנקלעה בשנה האחרונה לקשיים והעתיקה את משרדיה מ-15 אלף מ"ר ששכרה ברמת החייל לשלוש קומות בלבד בראש העין.

לדברי חורחה פינייבסקי, שרכש בספטמבר האחרון את השליטה באלווריון, "קיבלתי את החברה עם שתי קומות משרדים ביקנעם ושלוש קומות של משרדים די מוזנחים בראש העין. את שתי הקומות במשרדים ביקנעם כינסתי לקומה אחת, ואת שלוש הקומות בבניין נטוויז'ן בראש העין צמצמתי לקומה של 1,900 מ"ר בבניין אמות, ששכנה בה עד לא מזמן חברת בטר פלייס". באותה קומה כינס פינייבסקי חברה נוספת בבעלותו, מוביל טורנדו, ששכנה עד לא מזמן בהרצליה פיתוח. "החברה שכרה שטח של 450 מ"ר בבניין ישן ולא ייצוגי ברחוב גלגלי הפלדה בהרצליה", מספר פינייבסקי, "ומאחר שרצינו להתרחב החלטנו לעזוב למקום גם יותר יצוגי לחברה ציבורית. המחירים בתל אביב ובהרצליה פיתוח הפכו להיות לא הגיוניים, ולכן הלכנו על ראש העין. הבעיה היחידה שבהשוואה להרצליה פיתוח, אין כמעט מסעדות לעובדים. מצד שני, הם לא נסחפים לבילוי של שעות במסעדות בצהריים כפי שקורה בהרצליה או ברמת החייל".

עד 3,000 בשנה

מסקירה מיוחדת ל"גלובס" שערכה חברת היעוץ העסקי צ'מנסקי בן שחר, בנושא הביקוש לשטחים של תעשיית ההיי-טק בישראל, עולה כי נכון לשנת 2011 איישה תעשיית ההיי-טק 47 אלף משרות שכירים, 70% מהם מועסקים בבנייני משרדים והשאר בקווי ייצור. עד משבר הסאב-פריים וקצת אחריו, גדל מספר המועסקים בתחום ב-6,000 מועסקים בממוצע בשנה.

להערכת החברה, לאור המשבר העולמי ותחזית הצמיחה של בנק ישראל, מספר המועסקים בענף ההיי-טק יגדל בקצב קטן יותר של 2,500-3,000 איש בשנה בממוצע בלבד. "אם מחשבים את תוספת הביקוש לשטחים שנגזרת מכמות המועסקים, רואים שבמטרופולין ת"א כמות הביקושים לשטחי היי-טק מסתכמת ב-30-35 אלף מ"ר בלבד בשנה", אומר תמיר בן שחר, מנכ"ל צ'מנסקי בן שחר. "30 אלף מ"ר זה בסך תוספת שני בניינים. זה כל הסיפור. היום תוספת השטחים השנתית המתוכננת לענף מסתכמת ב-80 אלף מ"ר בכל הארץ, 70% מהם בצפון ובמרכז מטרופולין ת"א. ההיצע התכנוני הזה מטעה לחשוב כאילו מחר כל אנשי ההיי-טק בהודו עומדים להגיע לישראל, והוא לא תואם את המציאות".

אחד המגדלים הבודדים שנבנים כיום למשרדים בשד' רוטשילד בת"א הוא 'רוטשילד 22' שמקימה חברת אביב, שנמצא לקראת סיום בנייה ולפני אכלוס.

"כשהתחלנו לשווק את השטחים היינו בטוחים שישכרו משרדי עורכי דין או רואי חשבון גדולים. בפועל, הופתענו לראות שמירב הדרישה היא דווקא מצד חברות סטארט-אפ קטנות שרוצות 150-200 מ"ר", מסביר סמנכ"ל השיווק, יאיר שאולוף.

המחירים במגדל נעים בין 110 ל-120 שקל למ"ר ברמת מעטפת. לדברי שאולוף, "המגדל מתאים לרווקים שעובדים עד מאוחר ורוצים לבלות ליד. הם באים באופנוע או באופניים ואנחנו מעמידים לרשותם מלתחות וגם מאפשרים להביא בעלי חיים".

חברת נוספת שחווה את השינוי בדרישה לשטחים היא לוינשטיין. לדברי שאולי לוטן, מנכ"ל החברה, "חברת קומברס צמצמה את השטחים שלה לבניין אחד שלנו ברמת החייל - בשטח 15 אלף מ"ר, וכבר הודיעה שהיא עוזבת. הבניין בנוי כך, שנוכל לחלק את השטחים במבנה לשטחים קטנים יותר, של 300 מ"ר. ברר שאנחנו מעדיפים שוכר גדול אחד, אבל היום על כל מתעניין אחד גדול, יש עשרה שמתעניינים בשטחים קטנים. גם את קומת הקרקע נסב למסחר ונביא לשם מסעדות ואולם כנסים".

גם גוגל עזבה בעבר את מגדל החברה בת"א, לטובת מגדל אלקטרה הנמצא לא רחוק משם. לוטן: "גוגל התחילה משטח של 2,000 מ"ר ובהמשך התרחבה ל-4,000 מ"ר וגדלה ורצתה 8,000 מ"ר, מה שלא יכולנו לתת לה והיא עזבה. היום אני מעדיף כמה חברות שיתפרסו על פני 1,000 ו-2,000 מ"ר, ככה יותר קל להתגמש עם המציאות".

מטריקס: "לא עוברים למשרדים חדשים בגלל תקני החניות המופחתים"

"אנחנו יושבים כבר הרבה שנים בבניין ישן בהרצליה פיתוח, שכולל 12 אלף מ"ר משרדים ו-15 אלף מ"ר חניות, ומשלמים 120 שקל למ"ר", אומר אסף גבעתי, סמנכ"ל תפעול בחברת מטריקס. "ב-2012 חיפשנו לעבור לבניין מודרני יותר, אבל בסוף החלטנו להישאר בהרצליה פיתוח. אחת הסיבות היא הפחתת תקן החניות ע"י משרד הפנים במטרה לעודד עובדים להגיע לעבודה ברכבת קלה. ניהלנו מו"מ עם חברת אמות לשכור שטחים במגדל פלטינום בפתח תקווה, הסכמנו על מחיר ותנאים, וכשהגענו לחניות הוצע לנו לקבל רק 300 חניות. אנחנו חייבים 600 חניות ולכן זה נפסל.

"אותה בעיה הייתה גם במקומות אחרים. לא ברור למה המדינה מנסה לחנך עובדים להגיע לעבודה ברכבת קלה שעדיין לא הוקמה. הגענו למסקנה שעדיף להישאר בבניין ישן ולא לעבור למגדלים בלי חניה".

גבעתי מוסיף כי מטריקס, המספקת פתרונות תוכנה גם לפריפריה, שוכרת משרדים בבית שמש ובמודיעין עילית, שם היא מעסיקה אלף נשים חרדיות. לדבריו, "המשרדים בבית שמש ובמודיעין עילית יקרים יותר מאשר בהרצליה, כי אין שם אלטרנטיבות אחרות ואין שם תחרות".

 היי טק