תופעת השימוש שלא על פי היתר בניה, הפכה מזמן לתופעה רחבת היקף במיוחד במרכזי הערים הגדולות.
חוק התכנון והבניה אוסר על בניה או שימוש שלא על פי היתר קיים ודורש בנסיבות אלה ממבקשי השימוש שאינו מוסדר, לקבל היתר לשימוש חורג אשר לרוב יהא מוגבל לתקופה בת מספר שנים.
הרציונאל העומד בבסיס הוראות החוק, כפי שנקבע בפסיקה, הוא הרצון לשמור על האינטרסים של דיירי השכונה והבניין בו מצוי הנכס בו נעשה השימוש החורג ולהגן על ציפיותיהם הסבירות בכל הנוגע לאופי השימוש ביחידות הדיור בבניין.
התופעה המוכרת ביותר בתחום עבירות אלה, הינה תופעת פיצולי דירות המגורים המהווה אף היא שימוש חורג, מקום בו בעל דירה עושה בה שימוש לטובת מספר יחידות דיור רבות יותר מאלה הקבועות בהיתר הבניה.
בשנים האחרונות הגבירו הרשויות המקומיות את האכיפה בתחום זה ואילו בתי המשפט מצידם החמירו את העונשים שהוטלו על מפצלי הדירות, על מנת ליצור הרתעה אפקטיבית שאכן הושגה.
אולם, החמרת הענישה, כך נראה, איננה מגמה אחידה וקיימות לצידה גם גישות אחרות המוצאות להקל בעונש.
גישה שונה ומקלה, באה לידי ביטוי בגזר דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים בבני ברק.
בית המשפט הרשיע נאשם בעבירה של שימוש ללא היתר ובניגוד לתב"ע, עת עשה שימוש ב- 56 יחידות דיור בבניין בבני ברק שבו הותר שימוש ל- 7 יחידות דיור בלבד וזאת כמובן ללא שהיה בידו היתר לשימוש חורג הנדרש בנסיבות אלה.
בדרך כלל, כולל העונש המושת על נאשמים שהורשעו בעבירות של שימוש חורג, קנס כספי, התחייבות להימנע מביצוע העבירה בעתיד וכן צו לפיו יושב מצב המקרקעין למצבם המקורי, היינו מצבם יותאם בפועל להיתר הקיים.
בענייננו, הציגו הצדדים בפני בית המשפט הסדר טיעון, במסגרתו סיכמו, כי יושת על הנאשם קנס בשיעור 100,000 שקל אשר ישולם על ידי הנאשם ב- 50 תשלומים שווים (בני 2,000 ₪ כל אחד).
אלא, שהסדר הטיעון לא כלל הסכמה לעניין המועד שעד אליו יושב מצב הנכס לקדמותו (כך שיהיו בו 7 יחידות דיור ולא 56 יחידות).
בעניין זה נותרו הצדדים חלוקים.
מחד, ביקש הנאשם לדחות את מועד החזרת המצב לקדמותו בשלוש שנים וזאת לטענתו, לאור מצבו הרפואי, לאור משך הזמן הרב שידרש לקיום הליכי התכנון לצורך הכשרת הבניין ואף משום הנזק שיגרם לדיירים המתגוררים בבניין שיאלצו לעזוב את דירותיהם. הנאשם הוסיף וטען, כי הוא משכיר 20 יחידות דיור בבניין וגובה מכל אחת 1,000 ₪ לחודש ולכן, קביעת מועד מיידי להשבת המצב לקדמותו תקשה עליו לשלם את הקנס שהושת עליו.
מנגד, טענה המאשימה, כי ניתן לדחות את מועד השבת המצב לקדמותו עד לא יאוחר משלושה חודשים בלבד.
לאחר שמיעת הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את הסדר הטיעון בכל הנוגע לקנס הכספי, תוך שציין, כי הקנס נמוך ביחס לחומרת העבירה ובהינתן הפסיקה הנוגעת לעבירות כלכליות.
באשר לסוגיית מועד השבת המצב לקדמותו, שכאמור הותירו הצדדים לבית המשפט להכריע בו בהעדר הסכמה ביניהם, מצא בית המשפט שלא לקבל את טענות הנאשם.
תחילה קבע בית המשפט, כי טענת הנאשם הינה חרב פיפיות ואין לקבלה, שכן משמעותה, שהנאשם מבקש לשלם את כספי הקנס לכאורה בביצוע עבירה עתידית של שימוש בניגוד לחוק.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי דחייה משמעותית במועד השבת המצב לקדמותו גורמת למעשה להנצחת העבירה על כל הכרוך בכך וכי ממילא, לא הציג הנאשם כל ראיה לכך שביצע בפועל עד כה הליכים תכנוניים כלשהם במטרה להכשיר את המצב הקיים.
בסופו של דבר, ולאחר בחינת טענות הצדדים, קבע בית המשפט כי צו הפסקת השימוש יכנס לתוקפו בתוך 9 חודשים.
חישוב אריתמטי פשוט וקל מעלה, כי למעשה דחיית מועד השבת המצב לקדמותו בתשעה חודשים יזכה את האשם בסכום של 180,000 שקל (כאמור הנאשם נהנה מדמי שכירות חודשיים בסך 20,000 שקל) ואילו מנגד, עומד חובו של הנאשם בגין הקנס שהושת עליו בסכום של 100,000 שקל. יוצא מן האמור, שקיזוז התקבולים והקנס זה בזה מזכה את הנאשם בסופו של יום בתמורה עודפת בסך 80,000 שקל מביצוע העבירות בהן הורשע והכל בכסות גזר הדין.
הכותב מומחה בדיני מקרקעין