"העובדה הבסיסית ביותר, והבולטת ביותר, ביחס לשוק הדיור הישראלי של השנים האחרונות היא עלייה חדה, של קרוב ל-80%, במחירי הדירות. בהשוואה בינלאומית היא הגבוהה מקרב המדינות המפותחות עבור התקופה מ-2007 ועד לרבעון השלישי של 2013", כך אמר עורך "גלובס" חגי גולן, במליאת הפתיחה של ועידת הנדל"ן.
לדבריו, "קרן המטבע הבינ"ל שניתחה לאחרונה את השוק בישראל מצאה שמקור מחצית זינוק המחירים טמון בלחצי ביקוש שנבנו מהריבית הנמוכה והיעדר חלופות השקעה, ומקור המחצית השנייה טמון בחסמי היצע - ואת האצבע אפשר להפנות אל בעלת הקרקע, ממשלת ישראל.
"כאשר מחירי הדירות עולים ללא קשר לשכר, כוח הקנייה של הציבור נשחק. אם לפני שש שנים די היה ב-97 משכורות ממוצעות כדי לקנות דירת 4 חדרים יד שנייה, בסוף הרבעון השלישי של 2013 קפץ הנתון ל-129 משכורות. מאז המחירים המשיכו לעלות. באזורי הביקוש המספרים גבוהים עוד יותר. בפתח תקווה, לדוגמה, שרשמה את מאזן ההגירה החיובי הגדול ביותר ב-2012, יש צורך ב-140 משכורות לקניית דירת 4 חדרים מיד שנייה".
לדברי גולן, בדוח קרן המטבע זוכה סוגיית מחירי הדירות למקום מרכזי. "מסקנת הכלכלנים הייתה שמחירי הדירות בסוף 2013 סוטים משיווי המשקל ארוך הטווח שלהם ב-25%. במילים אחרות, הם נמצאים מעל לרמה שהייתה צריכה לשרור על פי התנאים הנורמליים של ביקוש והיצע שנובעים מצמיחה, ילודה, הגירה או עלייה ברמת חיים".
גולן הציג שני מדדים המבטאים יציאה של שוק דיור משיווי משקל של הטווח הארוך: "הראשון הוא היחס בין מחירי הדירות לשכר הדירה - וכאן הסטייה הישראלית עומדת על כ-23%. והשני הוא היחס בין מחירי הדירות להכנסה הפנויה של משקי בית, וגם על פיו מחירי הדירות מתרחקים מהכנסה הפנויה".
"היציאה משיווי משקל של שוק הדיור אינה תופעה ישראלית ייחודית", הוסיף גולן. יש קבוצה שלמה של מדינות - ובהן קנדה, ניו זילנד, בלגיה, צרפת ואוסטרליה - שמתנהגות בדומה לישראל. לעומתן קבוצת מדינות אחרת - רובן ככולן נפגעו קשות ממשבר 2008 - שבהן הסטייה משיווי המשקל היא דווקא לכיוון ההפוך - מחירי הדירות לכאורה 'נמוכים מדי'".
גולן טוען שכפועל יוצא מזינוק במחירי הדירות - בקצב גבוה בהרבה מעליית דמי השכירות - ירדה התשואה מהשכרת דירה בישראל, והיא עומדת על 3.3% ברוטו בלבד. "מדובר באחת התשואות הנמוכות במדינות המערב", אמר, "אך המשקיעים לא נרתעו משום שהריבית שאפשר לקבל בבנק הייתה, ועודנה, נמוכה אף יותר, מה עוד שהמיסוי על הכנסות משכירות כאן נוח יחסית להכנסות אחרות".
לדברי גולן, היעדר אלטרנטיבות השקעה ראויות בשנים האחרונות הזניק את שיעור משקיעי הנדל"ן בישראל: אם בשנת 2003 רק ל-3% ממשקי הבית הייתה יותר מדירה אחת בבעלותם, הרי שב-2012 זינק שיעורם ל-8%. "הפן החברתי של זינוק המחירים בא לידי ביטוי בהפיכתו של דור שלם, בעיקר בגילאי 30 ו-40 לשוכרים, חלקם בעל כורחם", אמר, "בסופו של דבר נראה שהנתון שהכניס את המשקיעים לשוק הוא גם זה שיוציאם - הכוונה היא לגובה ריבית בנק ישראל כמובן".
גולן ציין כי כלכלנים ניסו לחשב מה ההסתברות לירידה ריאלית של לפחות 10% במחירי הדירות בחמש השנים הקרובות. מסקנתם, לדבריו, היא שנוכח היציאה של שוק הדיור הישראלי משיווי משקל, יש סיכוי של יותר מ-25% לתרחיש כזה. במקומות אחרים, כמו קנדה, הסיכוי לכך גדול יותר משום שאצלנו חסמי ההיצע עדיין מספקים מעין "ביטוח" כנגד ירידות מחירים חדות יותר.
"לגבי צד המימון נאמר כי בהשוואה בינלאומית ישראל רושמת שיעור גבוה למדי של הלוואות לדיור מסך ההלוואות במשק", אמר, "ולמעשה נמצאת בשלישייה הפותחת אחרי דנמרק וארה"ב".
הנקודה המדאיגה, אמר גולן, היא שמישהו חייב לשאת בסיכון שכרוך בזינוק מחירי הדירות בשנים האחרונות, ובמימון התופעה. "כאשר מסתכלים על העומס שמשית תשלום המשכנתא החודשי על משק הבית הישראלי יחסית להכנסתו רואים שמדובר בנטל כבד למדי - גבוה מאשר באיחוד האירופי, ובוודאי בהשוואה לארה"ב. אין מנוס, לפיכך, מדיון בשאלה מה יקרה כאן לצריכה הפרטית ומה יקרה אם וכאשר תהיה החרפה באבטלה וכיצד ישפיע הדבר על עמידה בהחזרים החודשיים", אמר.
