ראשית 1998, 540 תושבי השיכונים הישנים בשכונת גיורא בגבעת-שמואל מרימים כוסית לכבוד הודעת רשות מקרקעי ישראל שחברת מגדל הזוהר, שבבעלות דודי אפל ודרור חטר-ישי, היא הזוכה במכרז הראשון של המדינה לפרויקט פינוי-בינוי. 1,650 דירות חדשות היו אמורות להיבנות במקום, ואולם מאז חלפו 17 שנה - ודירות אין. המכרז, התברר, היה נגוע בפלילים וחלק מהמעורבים בו נשלחו לרצות עונשי מאסר, ובינתיים מאות התושבים ממתינים שהמדינה תחדל לגרור רגליים ותחדש את הפרויקט.
היזם מבטיח את זכויותיו
הפרשה החלה בסוף 1997, אז פרסמה המדינה מכרז לרכישת זכויות לייזום וביצוע פרויקט פינוי-בינוי בשכונת גיורא בגבעת-שמואל. בתחילת 1998 זכתה במכרז חברת מגדל הזוהר, אלא שלימים הורשע אפל, מבעלי החברה, בעבירות של מתן שוחד, ובהן מימון הבחירות של ראש המועצה המקומית גבעת-שמואל אז, זמיר בן-ארי, ומתן שוחד לבכיר ברשות מקרקעי ישראל, עודד טל. טל אף הורשע בהפחתת השומה ובהקלות בתנאי המכרז לאחר הזכייה של מגדל הזוהר ונשלח למאסר של 45 חודשים. באוגוסט 2012 החל אפל עצמו לרצות עונש מאסר של 3.5 שנים בכלא מעשיהו, בין היתר בגין עבירות אלה.
לאורך השנים שבהן התנהל המשפט הפלילי נפלו תושבי השכונה בין הכיסאות. הם המתינו לסיום הפרשה כדי לחדש את פרויקט הפינוי-בינוי שיאפשר להם להיפרד מדירותיהם המתפוררות. לא רק זאת, בעשור האחרון עברה גבעת-שמואל מהפך של ממש, שהדגיש ביתר שאת את ההכרח בהתחדשות עירונית בשכונת גיורא: הוקמו בה שכונות מגורים מודרניות, פארקים ומבני ציבור חדשים, זרמה אליה אוכלוסייה חזקה, ורק השיכונים בשכונת גיורא נותרו כפצע מכוער בלב העיר המתחדשת.
התושבים נותרו ללא יכולת לפעול, מאחר שכמה שנים לפני סיום ההליכים הפליליים נגדו, ביקש אפל להבטיח את הזכויות שרכש במתחם והוציא צו שמנע מתושבי השכונה את האפשרות להתקשר עם יזם אחר כדי לקדם את הפרויקט. בסוף 2010 הגישו התושבים עתירה לבית המשפט המחוזי בפתח-תקווה בבקשה לבטל את צו המניעה שניתן. הם טענו שהצו מותיר אותם חסרי אונים ומחייב אותם להמשיך להתגורר בשיכונים רעועים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה, אף שלמקום יש תוכנית זמינה לבנייה שהמדינה עצמה אישרה 10 שנים קודם לכן.
מה יש לרמ"י נגד התוכנית
טרם ניתנה החלטה בעניינם, הכריזה חברת מגדל הזוהר על פשיטת-רגל ואף מונה לה מפרק. למרבה האבסורד, אף שההליך הפלילי הסתיים וסלל כביכול את הדרך לקידום מחדש של הפרויקט, החלו הדברים להסתבך עוד יותר, הפעם בחסות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
"לאורך השנים כל הניסיונות לקדם את הפרויקט במקום נתקלו בסירוב מצדה של רשות מקרקעי ישראל, מאחר שסביב המכרז המקורי היו הליכים פליליים", מסביר ראש עיריית גבעת-שמואל, יוסי ברודני. "גם אחרי שההליך הפלילי הסתיים, שום דבר לא התקדם. הפרקליטות ממדרת אותנו וטוענת שהנושא נמצא בבתי משפט, וכל הניסיונות שלנו לקדם את הנושא מול המדינה נופלים על אוזניים ערלות".
למעשה, אחד המכשולים המהותיים שעומדים היום בפני מימוש התוכנית הוא שרמ"י חזרה בה מתנאי המכרז המקוריים. "שכונת גיורא כוללת אמנם 540 דירות, אך היא ממוקמת על שטח לא גדול. כדי שהפרויקט יהיה כלכלי, רמ"י הסכימה בתנאי המכרז המקוריים להקצות שטח נוסף של 80 דונם לפרויקט. בלי השטח הזה לא יהיה מקום למבני ציבור, לשטחים ירוקים ולתשתיות, אבל כעת הרשות לא מוכנה להקצות את שטח הקרקע הנוסף, והיא גם לא מוכנה לשחרר את המתחם עצמו", אומר ברודני, "כך התושבים נותרים בני ערובה בגלל שיקולים שאינם נוגעים להם. המדינה רוצה להגדיל את מספר יחידות הדיור מ-1,650 כדי לזכות בהכנסות נוספות, ולזה אנחנו לא מוכנים".
בינואר 2012 אישרה השופטת ורדה אלשיך את הסדר החוב של חברת מגדלי הזוהר, שניהל המפרק הזמני של החברה עו"ד ארז חבר ממשרד עמית פולק מטלון. הוסכם שאיש העסקים משה אהרוני ירכוש את השליטה בנכסי מגדלי הזוהר תמורת 330 מיליון שקל. במסגרת הסדר החוב, אמורה הייתה רשות מקרקעי ישראל להוציא מכתב שבו היא מאשרת את העברת הזכויות לאהרוני, אולם במקום זאת היא שיגרה לעו"ד חבר הודעה כי מבחינתה המכרז שבו זכתה מגדלי הזוהר בטל ומבוטל, ועל כן לא תעביר את הזכויות לאהרוני.
עו"ד חבר הודיע לרשות שלא יוותר על זכויות החברה והצדדים הגיעו להסכמות, אלא שעד היום מסרבים ברשות להעביר מסמך מאושר על כך. כתוצאה מכך, הערבויות שהעמיד אהרוני, בסך עשרות מיליוני שקלים, מעלות אבק, נושי מגדלי הזוהר אינם זוכים לקבל את כספם, וגרוע מכך, תושבי שכונת גיורא מוצאים עצמם שוב חסרי אונים נוכח העיכובים.
"לא ייתכן ששכונה שלמה תיוותר תלויה על בלימה במשך שנים, וכל זאת בשל הליכים משפטיים הנמשכים יותר מעשור ובשל עמדת רמ"י, אומר ברודני. "מצד אחד רמ"י עצרה את מימוש הפרויקט, ומנגד לא נקטה כל פעולה שתאפשר את מימושו, בין אם באמצעות החברה שזכתה במכרז ובין אם באמצעות גורם אחר. גם היום קיימים לא מעט יזמים המעוניינים לבצע את הפרויקט. אולם כשמדובר בקרקע בבעלות רמ"י, היא הגורם היחיד שיכול להניע את התהליך".
לדברי ברודני, נכון להיום העירייה ממשיכה לקיים פגישות עם רמ"י בעניין, שטוענת מצדה כי הנושא לקראת סיום, אך בפועל לא קורה דבר כבר זמן רב.
"אדם יושב בכלא בגלל המכרז ואנחנו צריכים לקיים אותו?" אמר היום מנהל מחוז מרכז ברמ"י עדיאל שימרון, אבל ברשות אכן שוקלים אפשרות לאשר את המכרז, ומנהל הרשות בנצי ליברמן צפוי להכריע בסוגיה בקרוב. עם זאת, ברשות מדגישים שמספר היחידות שאושר ב-1997 אינו תואם את המצב כיום ויש להגדיל את זכויות הבנייה על הקרקע. גם עליית מחירי הקרקעות מקשה על הרשות לאפשר את אישור המכרז במתכונתו המקורית, הכוללת מספר נמוך לטענתה של יחידות דיור וויתור על הקרקע הפנויה הצמודה לבניינים. "יש לא מעט גורמים אינטרסנטיים שממתינים לגרוף כספים ולכן מעוניינים לאשר מהר את הקצאת הקרקע לאהרוני, אך תפקיד הרשות לבחון מהם הצעדים הנכונים לעשות, בשיתוף עם עיריית גבעת-שמואל והמפרק של חברת מגדל הזוהר. אחד השיקולים המרכזיים הוא טובת הדיירים במתחם", אמר שימרון.
מרמ"י נמסר: "מדובר בסוגיה מורכבת הנמצאת בדיונים אצל מנהל הרשות בתיאום עם נציגי הפרקליטות. יובהר שהרשות טרם נתנה הסכמתה לחידוש המכרז, שנקבע בפסק דין חלוט כי היה נגוע בשחיתות ובפלילים ועל כן לא יכולה לחזור בה מעמדתה לאורך השנים כי דינו של המכרז להתבטל. השיקול המרכזי העומד בפני מנהלי הרשות היה למצוא את הדרך הנאותה לאפשר קידום פרויקט של התחדשות עירונית בשכונה, אם כמסקנת המכרז דנן או במסגרת הולמת אחרת וזאת בתיאום עם הרשות המקומית".
פינוי-בינוי
בעבר פרסמה המדינה מכרזי פינוי-בינוי, אך השיטה לא הוכחה כיעילה ובוטלה. כיום משרד השיכון מכריז על מתחמים המיועדים לפינוי-בינוי, וההכרזה מאפשרת לרשות המקומית לפטור את היזם מהיטל השבחה. לאחר ההכרזה, הפרויקט מקודם על-ידי הגשת תוכנית בניין עיר חדשה לוועדות לתכנון ובנייה - או על-ידי התקשרות הדיירים עם יזם שמממן את קידום התוכנית.