בניין הבורסה החדש / צילום: תמר מצפי
אם למישהו עוד היה ספק לגבי אוזלת ידו של דירקטוריון הבורסה בת"א, השבוע הוא קיבל תשובה ניצחת. הבורסה, בראשה עומד יוסי ביינארט, פרסמה שלשום את דוחותיה הכספיים לשנת 2013 מהם עולה הפסד כבד שנבע מחריגת ענק של 93 מיליון שקל בתקציב לבניית משכנה החדש והמפואר בלב מרכז העסקים של תל אביב.
החריגה הזו הפכה את הבורסה מגוף רווחי לארגון שחתם את 2013 עם הפסד של 45 מיליון שקל, והיא גם מעלה לא מעט תהיות. הגדולה שבהן היא כיצד קורה שגוף משמעותי ומפוקח כמו הבורסה לני"ע מגלה פתאום שהקמת הבניין החדש - מהלך אותו יזמה הבורסה ותקצבה בעצמה - הפך לבור הוצאות ללא תחתית? איך יכול להיות שאף דירקטור לא הזדעק לנוכח חריגות הענק בתקציב הבנייה? ואיך יכול להיות שבמהלך ארבע השנים שחלפו מאז החל הפרויקט לא קם אף גורם בבורסה ודרש לבצע לו הערכת שווי, או לבדוק ששוויו בספרים מציאותי?
בשנת 2007, כשראשי הבורסה דאז, היו"ר סם ברונפלד והמנכ"לית אסתר לבנון, בישרו על ההחלטה לעזוב את המשכן הוותיק ברחוב אחד העם 54 לטובת בניין חדש ברחוב סמוך, אף אחד לא הופתע. הבניין הנוכחי של הבורסה, ממנו היא פועלת כבר למעלה מ-30 שנה, הוא מיושן ומתפורר. מצבו עד כדי כך חמור שבאחרונה סירבו במכבי האש להנפיק את האישורים הנדרשים להמשך אכלוסו.
מה שלא ברור הוא מדוע החליטו ברונפלד ולבנון לבנות לעצמם משכן כה מפואר וראוותני, בהשקעה שבתחילה נאמדה בכ-160 מיליון שקל וכיום מתקרבת לכ-350 מיליון שקל (והיד עוד נטויה).
הקרקע לבניית המשכן נרכשה על ידי הבורסה לפני 7 שנים תמורת 58 מיליון שקל. מדובר במגרש בן דונם וחצי בפינת הרחובות מונטיפיורי ואחוזת בית בת"א. בנייתו החלה בשנת 2009 ובימים הקרובים, אם לא יהיו הפתעות של הרגע האחרון, צפויים עובדי הבורסה להתחיל לאכלס אותו.
"זה בניין חשוב שצריך לבלוט כי בסופו של דבר בורסות צריכות גם להופיע ולהצטלם", הצדיקה בעבר לבנון לפחות חלק מההשקעה. "בורסה היא אייקון, זה לא יכול היה להיות עוד בניין משרדים שנשתל בפינה אחרת בתל אביב כי זו חלק מדרך השיווק של הבורסה את עצמה".
השערורייה התגלתה בדיעבד
אחת הסיבות לחריגה המדהימה בתקציב הבנייה של הבורסה נעוצה בכך שהבניין החדש משתרע על שטח עצום של 22.5 אלף מ"ר, מתנשא לגובה של 60 מטר ומונה 14 קומות. בקומות הללו תוכלו למצוא, בין היתר, שתי גלריות, חלל כניסה שקוף וגבוה המתנשא לגובה של 10 קומות, "טוטם" בגובה 8 מטרים בכיסה שעליו יופיעו שערי המניות בזמן אמת, מסכי מחשב מתרוממים בלחיצת כפתור ו-6,000 רפפות זכוכית מודפסת שמחפות את קירות הזכוכית שמתנשאים לכל גובה המבנה (ראו פירוט במסגרת).
מאחר שהבורסה מעסיקה בסך הכל כ-214 עובדים, חלק לא מבוטל מהמבנה המפואר הזה - שנבנה על ידי חברת אלקטרה בנייה ומשרד האדריכלים ערי גושן - נשאר מיותם. אז מה עושים? משכירים לגורמים אחרים. אלא שבדירקטוריון הבורסה שכחו שאיתור שוכרים וטיפול בהם מצריכים השקעה נוספת, משמעותית, כזו שהארגון לא יכול להרשות לעצמו.
וכאילו לא די בכך, אם לא יירשם בקרוב שינוי מהותי במחזורי המסחר בבורסה (שבינתיים מתקשים לעבור את רף ה-500 מיליון שקל ביום) הבורסה תידרש להשקיע בבניין עוד כסף. זאת, מכיוון שירידת המחזורים מובילה לירידה בהכנסות של הבורסה, ובמצב כזה היא תתקשה לעמוד בעלויות הכבדות שלקחה על עצמה לצורך בניית הבניין.
במילים אחרות, כל עוד הבורסה תמשיך לדשדש, משקולת הבניין החדש - שרק עלות התחזוקה השוטפת שלו עומדת על 28.5 מיליון שקל בשנה - תמשיך להכביד על תוצאותיה, והיא לא תוכל להפחית עמלות במשך תקופה ארוכה.
אבל למרות כל אלה, כאמור, כמיטב המסורת בבורסה (שעל חולשת הדירקטוריון שלה והרמה הירודה של הדיונים בו כבר התרענו בעבר) שערוריית הבניין החדש התגלתה רק בדיעבד.
שלא במפתיע הילד שצעק שהמלך הוא עירום היה המנכ"ל החדש, יוסי ביינארט, שנכנס בתחילת השנה לתפקידו במקום לבנון, שהתפטרה מתפקידה בעקבות חילוקי דעות עם יו"ר רשות ני"ע, שמואל האוזר. ביינארט נאלץ לבדוק האם לאור העלויות הגבוהות עדיף למכור או להשכיר את הבניין החדש, ולצורך זה הזמין שתי הערכות שווי לבניין החדש.
המסקנה משתי ההערכות - אחת חשבונאית ואחת כלכלית - הייתה זהה: שווי הבניין החדש בספרים גבוה משמעותית משוויו האמיתי. אך מאחר שהבניין הנוכחי באחד העם כבר נמכר לחברת הראל, וממילא, כאמור, מצבו רעוע, הוחלט להמשיך עם תכנית המעבר.
לא התעניינו, לא שאלו
כאמור, שבע שנים חלפו מאז יצאה הנהלת הבורסה להרפתקה הנדל"נית הזאת, תקופה שבמהלכה אף אחד מחברי הדירקטוריון לא פצה פה. הדירקטורים - שהם אלה שאמורים להתוות את המדיניות הכללית של הבורסה, לפקח על התנהלותה ולהנחות את מנהליה כיצד לתפקד - לא התעניינו במתרחש, לא שאלו שאלות על המידע שהוצג להם על ידי ההנהלה, ולא התערבו בתהליך.
רובם התייחסו גם השבוע בביטול לשאלה היכן בעצם היו במהלך כל הזמן הזה. אלה שבכל זאת נאותו לענות, ציינו כי במהלך השנים היו"ר ברונפלד והמנכ"לית לבנון אמנם ביקשו מהם לאשר חריגות בתקציב, אך לטענתם, מאחר שמעולם לא ניתנה להם הערכת שווי או חוות דעת לגבי הבניין החדש, לא הייתה להם אינדיקציה שתאפשר להם לבחון כמה משמעותיות החריגות. התירוצים הללו מלמדים שלא רק ברונפלד ולבנון המודחים היו צריכים לשלם מחיר על הידרדרות הבורסה, אלא גם הדירקטורים שלה.
בהקשר זה ראוי להזכיר כי במהלך כל אותה התקופה הדירקטורים הללו לא רק לא שאלו שאלות, אלא גם אישרו מדי שנה בונוסים שמנים לברונפלד ולבנון, ובין השנים2007 ל-2013 גרפו השניים לכיסם שכר בעלות של 11 מיליון שקל (כל אחד). כעת, כשמתברר כי במהלך תקופתם סבלה הבורסה לא רק מ"התייבשות" המסחר בה, אלא גם הפכה לגוף הפסדי, לא נותר אלא לתמוה כפליים על התגמול השמן שאושר להם.
בשורה התחתונה, בעיצומה של אחת מהתקופות הקשות בתולדותיה, הבורסה בת"א מצאה עצמה עם השקעה מיותרת לחלוטין, שגדולה עליה בכמה וכמה מידות, ובלי שאף אחד מאלה שמפקחים עליה (לרבות יו"ר רשות ני"ע, פרופ' שמואל האוזר) נתן על כך את הדעת.
וכך, הבורסה היחידה בישראל לניירות ערך שברה עוד שיא בהתנהלותה המפוקפקת, כשהצליחה למחוק קרוב למאה מיליון שקל משווי בניין הממוקם באחד מהאזורים האטרקטיביים בתל אביב, בזמן שמחירי הנדל"ן במדינה שוברים שיאים, והבניין עצמו אפילו לא אוכלס עדיין.
טוטם בגובה 8 מטר, נוף לים ומסכי מחשב מתרוממים
במארס האחרון פורסמה במדור העיצוב של אתר XNET כתבה המתארת כיצד נבנה הבניין החדש של הבורסה. אז איך נראה בניין שהושקעו בו 350 מיליון שקל ומשתרע על פני 22 וחצי אלף מטר רבוע? נתחיל מהכניסה, שם, על פי הכתבה, יוצב "טוטם" בגובה 8 מטרים, עליו יופיעו שערי המניות בדומה למה שנעשה בבורסת הנאסד"ק.
גם על הקירות השקופים בחלל הכניסה, שמתנשא לגובה 10 קומות ומהווה כשליש משטח הבניין מעל הקרקע, יופיעו מניות שירוצו לאורך כל הקומה.
"האדריכל סבור שהבורסה צריכה לשדר רצינות ויציבות, ובמקביל להתאים את עצמה למציאות הדינמית, ולכן תיכנן את קומות המשרדים סביב אטריום (חצר פנימית מרכזית, ל' א') שנועד ליצור רושם על כל עובד, מבקר, כתב כלכלי או משקיע זר שיבוא בשערי הבניין", ציינה הכותבת, האדריכלית נעמה ריבה, שביקרה בבניין.
המבנה עצמו, שמעוצב כקוביית זכוכית שקופה, כולל 20 קומות, 10 קומות משרדים ו-6 קומות תת קרקעיות. "6,000 רפפות זכוכית מודפסת, ברוחב 140 סנטימטרים כל אחת, אחראיות לחיפוי קירות הזכוכית שמתנשאים לכל גובה המבנה", כתבה ריבה, והזכירה כי כמעט מכל המשרדים נשקף הים.
ומה לגבי הריהוט? בעוד שבקומות המשרדים הסתפקו על פי הכתבה ב"ארונות בגוונים שקטים", הרי שבקומה השביעית, שם ממוקם "חדר המבצעים", הותקנו "עשרות מסכי מחשב המתרוממים בלחיצת כפתור מעל שולחנות עבודה ייחודיים".
מי שייכנס לבניין לאחר אכלוסו "יפגוש כנראה את העובדים במסדרונות ובגשרים שנמתחים מעל תהום האטריום, כשהם נהנים ממבט פתוח על תל אביב וחוף הים... ומתקרת האר-דקו המפורזלת במרום הבניין", כתבה עוד ריבה וסיכמה: "ואולי, כששערי המניות ירצדו לאורך שעות הלילה על הקובייה המוארת הענקית, זה יהיה האייקון החדש של תל אביב".
