לפי הערכת רשות המיסים קיימות עשרות אלפי דירות מגורים שהוסבו ומושכרות למשרדים. במסגרת הוראת השעה להגדלת היצע דירות המגורים אף ניסו לעודד מכירת דירות אלו ע"י מתן פטור ממס שבח במכירתן כדי לשחרר דירות אלו לשוק ולהגדיל את היצע המגורים.
השכרת ומכירת דירות אלו מעוררת כמה שאלות בהיבטי המע"מ בעסקאות אלו.
כאשר המשכיר מחזיק במספר לא רב של נכסים המושכרים למשרדים בהחלט ייתכן כי הוא כלל לא נדרש לפתוח תיק במע"מ והשוכר יחויב בהוצאת חשבונית עצמית בגין ההשכרה. במצב זה במכירת הדירה ע"י המשכיר לא יחול מע"מ שכן הדירה לא שימשה בעסקו אלא הוחזקה על ידו כנכס השקעתי.
קיימים מקרים בהם בעלי הדירה מחליטים לעשות בה שימוש עסקי לצרכיהם. לכאורה במצב זה מכירת הדירה הייתה עשויה להתחייב במע"מ מאחר והדירה שימשה כציוד בעסק. אולם, בהתאם לסעיף 31(4) לחוק מע"מ, ככל ולא ניתן היה לנכות את מס התשומות ברכישת הנכס, מכירתו תהיה פטורה ממע"מ. בהתאם לכך, ככל שבמועד רכישת הדירה לא הייתה כוונה לעשות בה שימוש עסקי אזי לא היה ניתן לנכות את מס התשומות ברכישה וממילא מכירתה תהיה פטורה ממע"מ.
הפטור האמור עשוי להיות רלוונטי אף במקרים בהם בעלי דירות מחליטים להסב מספר רב של דירות שישמשו למשרדים. ככל ומדובר במספר רב של דירות המושכרות למשרדים קמה חובה להירשם במע"מ בגין ההשכרה עצמה. אולם גם במקרה זה, אם ברכישת הדירות הכוונה הייתה לעשות בהן שימוש פרטי או להשכירן למגורים אזי המכירה תהיה פטורה ממע"מ בהתאם לסעיף 31(4) לחוק.
נוסיף ונציין כי גם במקרים בהם לא יחול פטור במכירה ייתכן ויחול מע"מ על הרווח בלבד בהתאם להוראות סעיף 5(ב) לחוק מע"מ. סעיף זה קובע כי במכירת דירת מגורים שנרכשה מאדם פרטי או מעוסק שלא היה יכול לקזז את מס התשומות ברכישה המע"מ ישולם על הרווח בלבד ולא על כל התמורה. לטעמנו, במידה והדירה שהוסבה למשרד עדיין יכולה להיחשב כדירת מגורים ניתן להחיל עליה סעיף זה ולשלם מע"מ על הרווח בלבד.
.
הכותב ממשרד זיו שרון ושות'
האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
[לפרסום ב03/08/2014]