פסק דין שניתן לאחרונה על ידי ביהמ"ש העליון מחזק את ההלכה שנקבעה בפסק דין מהדרין ולפיה אין לחייב את המינהל להאריך חוזה החכירה בתנאים זהים לאלו שנקבעו בחוזה החכירה המקורי והמינהל רשאי להוסיף תנית שינוי ייעוד בעת הארכת תקופת החכירה.
בפסק דין זה נדונה מחלוקת סביב מקרקעין באשקלון אשר הוחכר למשיבה על ידי המינהל, בשנות ה-60 לעיבוד, ניהול ושימוש חקלאי של פרדסים ומטעי הדר.
בהסכם החכירה נכתב כי תקופת החכירה תהיה-49 שנה, עם אופציה להאריך את תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות "לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמות הקרן הקיימת לישראל".
החל משנת 2004 המשיבה פנתה למינהל על מנת להאריך את חוזה החכירה. ולאחר דין ודברים הסכים המינהל להאריך את חוזה החכירה, בכפוף לכך שלהסכם החכירה המוארך תתווסף תנית שינוי ייעוד שתקבע כי כאשר תמומש תכנית לשינוי ייעוד, המשיבה תשיב את המקרקעין למינהל.
המבקשת שסירבה לתניה זו, פנתה לביהמ"ש המחוזי.
בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת המשיבה בנימוק שמשלא נקבע סעיף שינוי ייעוד בחוזה, ומאחר שלשון החוזה אינה ברורה יש לפרש פרשנות מצמצמת וכנגד המנסח(המינהל) וכי אין די בהפניה לתנאים עתידיים לא ידועים בכדי שניתן יהיה להוסיף כעת תנאי מהותי בדבר שינוי ייעוד וכי אומד דעת הצדדים מראה שאין זה סביר שהמשיבה הייתה חותמת על חוזה "שיאפשר נישולה, לעת מימוש אופציית הארכתו, ממכלול הזכויות שרכשה בקרקע".
עוד קבע ביהמ"ש המחוזי כי ההוראה בחוזה החכירה התייחסה לעניינים טכניים כגון צורת החוזה או אופן תשלום דמי חכירה ולא לתנאים מהותיים.
המינהל הגיש ערעור על פסק הדין וטען כי ביהמ"ש המחוזי שגה בקביעה כי לשון החוזה בכלל טעונה פרשנות.
לטענת המינהל, קיים נוהג של המינהל להוסיף במועד חידוש חוזה החכירה תנאי לעניין שינוי הייעוד אשר מחייב את החוכר להשיב את המקרקעין למינהל כאשר המקרקעין כבר לא ישמשו לצרכי חקלאות. עוד טען המינהל, כי המסקנה כאילו ההוראה בחוזה החכירה התייחסה לעניינים פרוצדוראליים הינה מסקנה שגויה ואיננה מתיישבת עם האינטרס הציבורי.
המינהל טען כי עסקינן בחוזה צמוד מטרה (החזקה, עיבוד וניהול מטעי פרי הדר), אשר במסגרתו למינהל תמיד הייתה שמורה האפשרות לבטל את החוזה ככל והחוכר היה חורג מהשימוש המותר, ולכן ברי הוא שתנאי של שינוי ייעוד איננו פוגע בזכויות החוכר שמלכתחילה לא היה אמור לצפות לשימוש אחר מהשימוש שהופיע בחוזה החכירה.
השופט עמית מפנה לפסקי הדין בע"א 8325/12 מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל נ' מהדרין בע"מ (להלן: "מהדרין"), ובעקבותיו, פסק הדין בע"א 5376/11 מינהל מקרקעי ישראל נ' נורדמן, ושב על ההלכה כי לא ניתן להלום פרשנות אשר איננה מאפשרת למינהל להוסיף אל חוזה החכירה תנית שינוי ייעוד בזמן חידוש חוזה החכירה וכי רשות ציבורית לא יכולה להגביל את סמכותה וכוחה בהתחייבות חוזית, באופן השולל ממנה את שיקול-דעתה בתחומים למענם הוענקה לה הסמכות ויתרה מזאת, גם בהעדר הוראה מפורשת בהסכם ניתן לקרוא לתוכו תניה מכללא לפיה הצדדים לא התכוונו לשלול את שיקול דעתה של הרשות ביחס לתקופת החכירה הנוספת.
השופט עמית פסק כי ברוח הלכת מהדרין, לא ניתן לפרש את ההוראה בחוזה כתניה הנוגעת אך לעניינים "טכניים", ויש לראותה ככזו המאפשרת למינהל לקבוע תנית שינוי ייעוד עם הארכת תקופת החכירה.
השופט עמית מוסיף ומנמק כי המסקנה נובעת מלשון החוזה ובמיוחד לאור כך שתכלית החכירה היא כל כולה- חקלאית וזאת מאחר ובחוזה החכירה נקבע כי מטרת החכירה היא "החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי פרי הדר וכי חוזה החכירה עסק ב"קרקעות חקלאיות בלתי נטועות המיועדות למטעי הדר"; ובסעיף 31 לחוזה החכירה נקבע כי המינהל יהיה רשאי לבקר במקרקעין בכדי לבדוק את השימוש ובו וכי למינהל אף שמורה הייתה הזכות לבטל את החוזה את ייעשה במקרקעין שימוש אחר.
כבוד השופט עמית קובע כי לשון החוזה ברורה וכי תכלית החכירה היא שימוש חקלאי (מטעי הדר), ומאחר ובחוזה החכירה כתוב כי חידוש החכירה יהא אפשרי "לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים". הרי שאם הוספת תנית שינוי ייעוד היא חלק מתנאי החכירה הנהוגים כעת אזיי רשאי המינהל להוסיף תניה זו בעת חידוש תקופת החכירה.
השופט עמית מוסיף שהוא מסופק אם בזמן כריתת חוזה החכירה לנגד עיני הצדדים עמדה בכלל האפשרות של שינוי ייעוד עתידי של הקרקע והדבר גם מתיישב עם התכלית החקלאית "השזורה בחוזה באופן מפורש לאורכו ולרוחבו".
השופט עמית מדגיש כי ישנה חשיבות לכך שחוזה החכירה הוא חוזה רשות ויש להבטיח את התכליות העומדות בבסיס חוזי רשות ובין היתר הגבלת זכותו של הפרט על הקרקע, הבטחת ניצולה היעיל של הקרקע, עקרון הבעלות הציבורית ומעמדו של המינהל כנאמן הציבור, וכן מגבלותיה של הרשות הציבורית להגביל את סמכותה וכוחה בהתחייבות חוזית.
כאמור בסיכומו של דבר קובע כבוד השופט עמית כי לאחר לאור לשון החוזה ופרשנותו ולאור ההלכה שנקבעה בפסק דין מהדרין, אין לחייב את המינהל להאריך את חוזה החכירה שנכרת בינו לבין המשיבה ב-49 שנים נוספות בתנאים זהים לאלו שנקבעו בחוזה החכירה המקורי.
האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.
הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.
עא 465/12 רשות הפיתוח מינהל מקרקעי ישראל נ' חברת הדרי החוף מספר 63 בע"מ