איך מכניסים עוד מיליון תושבים לעיר הנדל"ן היקר בעולם

אמנדה ברדין, לשעבר אדריכלית ניו-יורק ואושיית תכנון עירוני עולמית, בראיון ל"גלובס נדל"ן": "שכנעתי טייקונים לבנות דיור בר השגה; הוכחתי לבעלי עסקים שלא צריך חניה; לימדתי תושבים לאהוב מגדלים; וקבעתי: אין במנהטן מרחב ציבורי בלי כיסא"

אמנדה ברדין / צילום: מירב מורן
אמנדה ברדין / צילום: מירב מורן

אמנדה ברדין (Amanda Burden)

קריירה: ראש מחלקת התכנון של ניו יורק בקדנציה של מייקל בלומברג (2002-2013). בתקופה זו תכננה מחדש 40% משטח העיר והוסיפה מגוון דירות ושטחי מחיה ציבוריים. היא דחפה את פיתוח ה"היי-ליין" (הטיילת המרחפת בדרום מערב מנהטן) ואת שכונות מגדלי המגורים על גדות המים בברוקלין, והייתה מעורבת בפיתוח הטיילת בנהר המזרחי ובטרי פארק. כיום עומדת בראש מחלקת תכנון הערים בחברה שהקים מייקל בלומברג לסיוע פילנתרופי בפיתוח ערים ותרבות עירונית ברחבי העולם.

השכלה: מוסמכת לתכנון ערים מאוניברסיטת קולומביה, דוקטור של כבוד בניהול ציבורי באוניברסיטת פראת'.

עיר לעשירים "כל השכונות רוצות להתפתח, אבל לא יותר מדי. אזור מוזנח שלא רוצים לגור בו, זה שלילי, אבל כשבאים דיירים חדשים ומתחילים לשפץ כדי לגור זה חיובי. גם כשהרשות משקיעה בתשתיות ובמרחבים הציבוריים ובתשתיות, זה מבחינתם חיובי. אפילו כשהמחירים מתחילים לעלות, זה חיובי. בהתחלה. אלא שאז מגיע הרגע שהתושבים מבקשים: 'די, התייקר כאן נורא, תפסיקו'. כל הערים מתמודדות עם מחירי הדיור שמרקיעים לשחקים. הדרך למתן התייקרות היא על ידי הגדלת הצפיפות, פיקוח על שכר דירה, והסכמים לגבי דיור בר השגה. לפעמים גם כל זה לא עוזר. זו בעיה שאין לי לגביה פתרון מוחלט".

לגרום לתושבים להתאהב "מרחבים ציבוריים טובים גורמים לתושבים להתאהב בעירם, הם משפיעים על הקשר בין התושב לעיר יותר מאשר הדירה שהוא גר בה. מרחב ציבורי צריך להיות בטוח ולשם כך צריך עיניים אנושיות שיסתכלו עליו. צריך שיהיו גם שמש וגם צל, ומפלסים שמגוונים את נקודות המבט ממנו. לא די בעצים, כדאי שתהיה גם צמחייה. כל מקום שפתחנו בני -יורק והצבנו בו כסאות, התמלא. זה היה מדהים, לא עברו שעות ספורות מרגע שהצבנו אותם והמקום הוצף באנשים".

המיליון הבא "כשנכנסתי לתפקידי ב-2001 התחזית הייתה שתוך 30 שנה העיר תצטרך לקלוט עוד מיליון תושבים. התוכניות של ניו יורק לא עודכנו מ-1961 והבנתי שאם לא נתכונן למיליון הבא, מילודה, מהתארכות החיים ומקליטת מהגרים, נהיה בצרות. יצאתי לדרך בידיעה שזה האתגר - להתכונן לגידול האוכלוסין המשמעותי בתולדות העיר, ולעשות זאת בדרך קיימית. 13 שנה אחרי, עם תכנון מחדש של 124 שכונות, הוספת 40 אלף בניינים, בניית 175 אלף יחידות דיור בר-השגה, המציאות בניו יורק היא מקור לגאווה. צופפנו, הגדלנו, ובמקביל הורדנו 20% מזיהום האוויר. זה הישג גדול".

אין תחבורה - אין פיתוח "עצרנו את הפיתוח באזורים שלא הייתה בהם תחבורה המונית נגישה. פשוט כך: אין רכבת תחתית - אין בנייה חדשה. נקודה. היום העיר מכילה יותר, בלי שהתפשטנו לאזורים חדשים ובלי שגזלנו שטחים ירוקים. הפיתוח הוכנע למודל שתושב יגור ויעבוד במרחק שלא יעלה על 10 דקות הליכה מתחנת רכבת".

הציבור לא מטומטם "כל שיתוף ציבור מתחיל ב'לא', ממשיך ב'אולי', ומסתיים ב'כן, אבל בתנאי'. אנשים חוששים מפגיעה בסגנון החיים שאליו הם רגילים. מניסיוני, פרויקט משתפר כשמשתפים תושבים. יש דברים שיותר קשה לשכנע: למשל תוספת צפיפות או ויתור על חניה. הדרך לקדם רעיונות 'מהפכניים', היא בהמחשה של התוצאות ושיחה על העתיד. כדי שיוותרו על המכונית לא צריך להגיד לאנשים 'אל תשתמשו במכונית', צריך להזכיר את המגרעות שלה (זיהום, סכנה וכו') ולתת חלופה טובה יותר: רכבת קרובה, תשתיות לאופניים וכיו"ב. כדי שיסכימו לציפוף. צריך להסביר את הרווח שייווצר מכך. לפעמים זה רווח כלכלי. את שכונות ניו יורק הצלחנו לצופף, לפתח, לעשות לבטוחות יותר, וברוב המקרים שמרנו על ה-DNA שלהן ולא הפקענו אותן מהתושבים הוותיקים".

הרובע השישי של ניו יורק "ניו יורק היא ארכיפלג, אוסף של איים. המים בעיר היו תמיד גורם מפריד ואני רציתי להפוך אותם לגורם מחבר בין חמשת הרובעים (ברוקלין, מנהטן, סטייטן איילנד, קווינס וברונקס). שני גורמים סייעו להשגת המטרה: נדל"ן ותחבורה - פיתוח הקרקע ליד המים וחיזוק תנועת המעבורות. במקום להתפשט לשטחים חדשים, הפכנו את המים לטריטוריה החדשה של העיר, הם הרובע השישי של ניו יורק".

חרדת מגדלים "לאורך החוף של ברוקלין היו מחסני ענק ישנים מוזנחים ושוממים, זה היה אזור מאוד לא נעים. ביקשנו להקים שם מגדלים שישקיפו על דאון-טאון מנהטן. התושבים התנגדו, הם חששו נורא מהמגדלים. היזמים בעלי הקרקע קיבלו תוספת 30% בגובה, ובתמורה הקימו את הטיילת שתחתם, שהתושבים היו שותפים בעיצובה. התושבים היו מעורבים בבחירת הספסלים, סוג התאורה וסגנון הצמחייה. האזור נהיה יקר ומבוקש יותר ממנהטן והיום קשה להאמין כמה מסובך היה להניע אותו".

הנמל החדש "נוטים לשכוח כי ניו יורק הייתה עיר נמל, עיר מסחר ופתח לעולם. היא נשארה פתח לעולם, אך אזורי הנמל איבדו את תכליתם ובמשך השנים הפכו לעזובה והזנחה עירונית. שינינו את תכליתם של האזורים, הבאנו אליהם תוכן חדש והחזרנו אותם לסדר היום של העיר. 'הנמל החדש' של ניו יורק הוא שפת המים שפיתחנו. באמצעות הבנייה המסיבית על גדות הנהר יש קשר עין בין הדיירים משני הצדדים, והאזור הוא גם מקום להירגע מהמולת העיר, באזורי הטיילות שתחת המגדלים".

מלון בברונקס "עיר זקוקה לתיירים, הם מכניסים כסף שאי אפשר לוותר עליו. ריכוז תיירים הופך אזור לאחיד ומשעמם: אותן חנויות שמוכרות אותם הדברים. הייתי רוצה לראות את הברונקס ואת קווינס הופכים למוקד משיכה לתיירים - שיהיה מה לראות, שירצו לבוא לישון שם. בברוקלין, זה כבר קורה".

טלפון מבלומברג "בנקים לא צריכים שטחים באורך בלוקים בקומת המסחר ברחוב. הם תופסים פינות ומתפרשים על בלוקים, כי זה עבורם שלט פרסומת ענק עם שמם בחזית. כשהגדרתי שאסור להם לתפוס בלוק שלם, הבנקים לא ממש אהבו את זה. הם אמרו לי 'מי את חושבת שאת' ובלומברג התקשר ואמר לי 'מה את עושה, את מתערבת בשוק החופשי, את מסבכת אותי עם החברים שלי מהבנקים', אבל נתן לי לעשות מה שחשבתי שנכון בשביל העיר".

לפחות 6 חנויות "רחוב הוא מעניין כשיש בו סוגי חנויות שונים. רשתות בינלאומיות גדולות משתלטות על הרחוב, והדרך לעצור אותן הוא על ידי הגדרה של מספר מינימלי של חנויות בכל בלוק - והן צריכות חנויות גדולות. בחלק הגבוה של מערב מנהטן הצלחתי לקבוע שאסור שתהיינה פחות משש חנויות בכל בלוק".

לשבור את המילה של ג'וליאני "ההחלטה האחרונה של ראש העיר שקדם למייקל בלומברג, שמינה אותי, היתה להרוס את מסילת הרכבת הישנה, שהפכה לימים לפארק היי-ליין. אני, חדשה בתפקיד, הייתי צריכה להפוך את ההחלטה של ג'וליאני. לא היה לי הרבה כוח, ואני מודה - גם התקשיתי להאמין שזה יכול להיות מוצלח. השתכנעתי אחרי שהיזמים הראו לי תמונות של מה שישתקף מהטיילת. כשראיתי את המסגרות השונות של הנוף האורבני, את העיר כפי שהיא מזוויות ומגבהים שונים, התאהבתי בפרויקט כמו שמתאהבים בגבר, ויצאתי למערכה כדי לממש את הרעיון".

המערכה על מסילת הרכבת "שינוי התוכנית לפיתוח האזור היה מהלך קשה. סביב ההיי-ליין הקרקע פרטית, ואני הייתי צריכה לשכנע את 38 בעלי הקרקע באזור שיסכימו, אחרי שכבר קיבלו הבטחה שהמסילה המוזנחת תסולק. הייתי הולכת לפגישות כל ערב, אני חושבת שקיימתי אולי חמישים, מאה, אולי מאתיים פגישות עם יזמים, כדי לקנות את האמון שלהם בי. הסוד הוא הקשבה והקשבה וסבלנות, ושוב הקשבה".

ההנאה שבאיטיות "יש פער בין מצב הרחובות שמתחת לטיילת היי-ליין לבין הטיילת עצמה והבנייה החדשה לצידה. בעוד שהפיתוח החדש מצליח ויוקרתי, הרחובות שלמטה עוד צריכים להשתפר. איני מודאגת מכך, זה יבוא, אני בטוחה. טוב לעיר שדברים קורים בה בשלבים. כשהכל מתוכנן מראש מקבלים ברזיליה. ברחובות אלה, שעדיין מוזנחים כיום, יכול לקרות משהו מפתיע, משהו לא מתוכנן שייוולד כתוצאה מהפיתוח הנוכחי. קסם העיר טמון בהפתעה, בבלתי מתוכנן, גם ברמה היומיומית, וגם ברמה התכנונית".

תורת ההיי-ליין "הלקח העירוני הראשון מפרויקט ההיי-ליין הוא לא למהר להרוס מבנה או מתקן בגלל שהוא ישן. לחשוב: אולי יכול להיות לדבר שימוש אחר, אולי השימוש החדש יפתיע בתרומה שלו. הלקח העירוני השני הוא הערך של פיתוח המרחב הציבורי. הכסף הציבורי של העיר, אשר השקיעה בפרויקט מיליון דולר, משך לשם כסף פרטי בהיקף 2 מיליארד דולר. הלקח האחרון הוא שפרטים קטנים עושים הבדל: התעקשתי על גובה מעקות כדי שבמושבים מולם הנוף יראה יותר טוב. הורדתי אותם כל פעם בעוד סנטימטר, ועוד סנטימטר, עד שהגיעו לגובה שלא הסתיר את הנוף".

יותר מדי אספלט "בערי כל העולם יש יותר מדי מקום למכוניות, ופחות מדי מקום לבני אדם. יותר מדי אספלט. מי היה מאמין שסגירת רחוב במרכז העיר תשפר את התנועה? זו הייתה ההפתעה שלנו משינוי סדרי התחבורה בברודוויי. מכוניות שהיו פונות לשם מהשדרה השישית, כבר לא פונות והתנועה יותר שוטפת. בעלי החנויות חששו שהקונים לא יבואו כי אי אפשר יהיה להגיע ברכב. כיום, האזור הסגור לתנועה בברודוויי הוא הנדל"ן המסחרי היקר בעולם. ערך החנויות שם עלה עד פי שניים מאז הסגירה של האזור לתנועה. הולכי רגל ורוכבי ואופניים נכנסים לחנויות יותר מאשר נהגים שחולפים על ידם במכונית".

פרנק גרי להמונים "ארכיטקטורה טובה מלמדת שהעיר מתחדשת, שהיא צעירה. בנייה של מבנים מתקדמים מאותתת שהעיר פתוחה לשינוי, שהמטרופולין דינמי. עם כל הביקורת על ה'סטאר-כיטקטורה', היצירה של סטאר-כיטקטים מעלה ערך חברתי וכלכלי. בניין טוב יכול לשפר דימוי של שכונה שלמה, הוא יכול לגרום לאנשים לעבור לגור במקום שלא האמינו שירצו לגור בו".

נקי, שקט ומסרטן "המתחמים הסגורים (Gated Communities) זה כביכול פתרון מגורים נקי, שקט ובטוח לבעלי יכולת, אבל זה גידול סרטני בתוך העיר. זו צורת המגורים שהיא האויב הגדול ביותר של העיר, שיוצרת מובלעות שעוצרות את חיי העיר. זה מאוד שכיח במגה-פוליסים במזרח. צריך לעצור את האופנה הזו כדי שלא תהרוס את הערים".

תחבורה, תחבורה, תחבורה "האתגר הגדול של הערים שהולכות ומצטופפות, הוא תחבורה המונית. תחבורה טובה היא מפתח לחיים טובים, לעיר טובה. אני מעדיפה רכבות תחתיות על פני אוטובוסים כי הן מהירות יותר. האוטובוסים גדולים מדי, הם תופסים ברחוב מקום, שאני הייתי רוצה לתת אותו לאנשים".

הזמן הרע של תושב הפרבר "ההתפשטות האמריקאית לפרברים גבתה מחירים גבוהים בכל היבט ציבורי, והיא גובה יום-יום מחיר אישי ממי שגר בהם, ומבזבז במכונית שעות שהיה יכול לבלות עם משפחתו, לעשות ספורט, לקרוא ספר או כל פעילות נעימה אחרת, שאינה נהיגה בפקק. איני יודעת מה יהיה עתידם של הפרברים, אך הם לבטח לא יתפתחו מעבר למה שהם היום".

נוסחת הכיסא "יש לי אובססיה למרחב ציבורי, ומרחב עירוני שאין בו כיסא - אינו משרת את הציבור. הקדשתי מחשבה לשאלה 'איזה כסא' - ראשית, עליו להיות נוח, עם משענת, שלא יהיה מחובר לקרקע ושיהיה קל, כדי שאפשר יהיה להזיז אותו ולבחור אם לשבת בשמש או בצל ואת הנוף אליו רוצים להשקיף. רצוי שיהיו בעיר מגוון כסאות, לפעילויות שונות: לישיבה של חבורה, לזוג שרוצה אינטימיות, ולאדם שמחפש פינה לעבוד, או לנוח לבדו".

טיפ לראש עיר מהפכן "בתפקידי בעיריית ניו יורק, תהיתי מה אעשה בכל הניסיון המקצועי שאני צוברת. היום, כאחת משמונה היועצים ב'בלומברג אסוסיאיישן', העוסקת בפילנתרופיה למען אורבניזם בכל העולם ומסייעת לראשי ערים בארה"ב ומחוצה לה בהתנדבות, יש לי הזכות לסייע לראשי ערים להשיג את המטרות שלהם מהר יותר. אני כבר יודעת מה עובד יותר ומה פחות, כבר הצלחתי וגם נכשלתי. אחד הטיפים הוא שכשנוקטים מהלך של שינוי יש להגדירו כ'פיילוט'. כשזה 'רק פיילוט', ההתנגדות פוחתת".

מנטורית ישראלית "ביקרתי בישראל, אבל לא בתל אביב. הייתי בירושלים, בים המלח ובאתרים בצפון. אבל יש לי מנטורית, שליוותה את עבודתי במחלקת התכנון של עיריית ניו יורק ולימדה אותי הרבה מאוד, והיא האדריכלית רחל רמתי, ישראלית שחיה היום בניו יורק".

אמנדה ברדין Amanda Burden

קריירה: ראש מחלקת התכנון של ניו יורק בקדנציה של מייקל בלומברג (2002-2013). בתקופה זו תכננה מחדש 40% משטח העיר והוסיפה מגוון דירות ושטחי מחיה ציבוריים. היא דחפה את פיתוח ה"היי-ליין" (הטיילת המרחפת בדרום מערב מנהטן) ואת שכונות מגדלי המגורים על גדות המים בברוקלין, והייתה מעורבת בפיתוח הטיילת בנהר המזרחי ובטרי פארק. כיום עומדת בראש מחלקת תכנון הערים בחברה שהקים מייקל בלומברג לסיוע פילנתרופי בפיתוח ערים ותרבות עירונית ברחבי העולם.

השכלה: מוסמכת לתכנון ערים מאוניברסיטת קולומביה, דוקטור של כבוד בניהול ציבורי באוניברסיטת פראת'.

את ערי כל העולם כולו שוטף טרנד החזרה ל"קנה המידה האנושי". כולם רוצים לחזור אל העיר הרומנטית שלפני התאגידים הגלובליים, הקניונים וכיבוש הרחובות במכוניות פרטיות.

ברבות מערי אירופה מה שנדרש לשם כך הוא רק שיבה למקורות: תנועה איטית, חנויות קטנות, שווקי איכרים בכיכרות, הם אירופה הקלאסית. ניו יורק, לעומת זאת, צריכה להמציא את עצמה מחדש, וזה כלל לא פשוט. המגמה האורבנית הרומנטית מתמודדת נגד מהלך עולמי אדיר אחר - זרימת המונים אל הערים. הקושי גדול שבעתיים בניו יורק, הקולטת אליה מדי שנה עשרות מיליונים מבקרים ואוכלוסייתה גדלה בקצב של מאות אלפים.

פרנסי ניו יורק השקיעו בעשור החולף מאמצים לתיקון טעויות תכנון מהעבר. הלקח של ניו יורק נוגע בעיקר למגה ערים המתהוות במזרח, בהודו ובסין, ותיכף גם באפריקה. ערים שנבנות עכשיו, כעת חיה, בעידן ההתנגשות הגדולה בין צפיפות וגידול מהיר לאיכות חיים. מה שאנחנו זקוקים לו עכשיו הוא מודלים לקיום אורבני בהיקף מגה-מספרי ובתנאים אנושיים. ניו יורק היא מעבדה, ואת הצלחותיה כדאי ללמוד ולהעתיק, במידה הנכונה.

אירופה הרומנטית / מירב מורן - מבקרת ערים

את ערי כל העולם כולו שוטף טרנד החזרה ל"קנה המידה האנושי". כולם רוצים לחזור אל העיר הרומנטית שלפני התאגידים הגלובליים, הרשתות והקניונים, טרום כיבוש הרחובות בגלגלי המכונית הפרטית ותחלואיה.

ברבות מערי אירופה מה שנדרש לשם כך הוא רק שיבה למקורות: תנועה איטית, חנויות קטנות, שווקי איכרים בכיכרות ומרחבים ציבוריים שמכוננים קהילות, הם אירופה הקלאסית. ניו-יורק, לעומת זאת, צריכה להמציא את עצמה מחדש, וזה כלל לא פשוט. זאת למשל בגלל רחובות-אוטוסטרדות (הן 'השדרות') הפרושות לאורך מנהטן ובהן דוהרות משאיות ענק; בגלל קנה המידה של שטחי המסחר שנדרש לכללים נוקשים שיאפשרו ל-‏Mom&Pops Shops‏ (הגרסה המקומית ל"עסקים קטנים") להתקיים, שלא לומר - לפרוח; וגם משום היות העיר הזו, עדיין, ליבו הפועם של עולם העסקים הגלובלי.

אין פלא לפיכך שהאזורים ה"חמים" הם החלק הדרום המזרחי באי ורובע ברוקלין, שכבר עולה לפעמים ביוקר הנדל"ן על מנהטן. אלה אזורים שתוכננו לפני תנופת ההתפתחות שקרתה בניו יורק בעידן המכונית, ונבנו לפניו אז, בסגנון האופנה של היום.

‎ניו-יורק גמדית

‎תכלית המגמה האורבנית הרומנטית היא שיפור חיי התושבים, אולם זו מתמודדת נגד מהלך עולמי אדיר אחר - זרימת המונים אל הערים, אשר דורשת פתרונות שקשה ליישבם עם סגנון "עיר קטנה" ותנאיה. הקושי גדול שבעתיים בניו-יורק, הקולטת אליה מדי שנה עשרות מיליונים מבקרים ואוכלוסייתה גדלה בקצב של מאות אלפים.

לאפשר למי שחי ב"ענק" עירוני, להרגיש כמו בעיר "גמדית" ואנושית, זה אתגר עצום. פרנסי ניו-יורק השקיעו משאבים ומאמצים בעשור החולף לתיקון טעויות תכנון מהעבר, ואף רשמו הישגים שכבר מעניקים לעיר סגנון יותר אנושי בעליל.

הלקח של ניו-יורק נוגע בעיקר למגה ערים המתהוות במזרח, בהודו ובסין, ותיכף גם באפריקה. ערים שנבנות עכשיו, כעת חיה, בעידן ההתנגשות הגדולה בין צפיפות וגידול מהיר לאיכות חיים. מה שאנחנו זקוקים לו עכשיו הוא מודלים לקיום אורבני בהיקף מגה=מספרי ובתנאים אנושיים.

ניו-יורק היא מעבדה, ואת הצלחותיה כדאי ללמוד ולהעתיק, במידה הנכונה.

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988