לאחרונה ניתן פסק דינה של ועדת הערר שליד ביה"מ מחוזי בתל אביב ביחס לסוגיית שינוי שליטה בחברה בעלת קניון - האם המדובר בפעולה באיגוד מקרקעין החייבת במס רכישה, אם לאו. פסק הדין (ו"ע 1029/08 גזית גלוב ישראל (פיתוח) בע"מ נ' מנהל משרד מיסוי מקרקעין רחובות), ניתן ביחס לעסקה משנת 2005 במסגרתה הוקצו לגזית גלוב 99.9% ממניות חברה שהחזיקה בקניון רוטשילד בראשון לציון (להלן: "חברת הקניון"). באותה מעמד הוקצו לחברה גם מניות בשיעור של 99.9% בחברת הניהול בקניון. מאחר שחברת הקניון היתה בגרעון בהון, המניות הוקצו לפי ערכן הנקוב (כ - 200 אלף ₪), כאשר בנוסף העמידה גזית גלוב הלוואת בעלים לחברת הקניון בסכום של כ - 182 מיליון ₪.
מנהל מיסוי מקרקעין ראה במהלך כפעולה באיגוד מקרקעין החייבת במס רכישה. החברה, באמצעות ב"כ דורית בנימיני ואופיר סעדון, הגישה ערר על ההחלטה.
טיעון אחד שהעלתה החברה הינו כי בכל מקרה, אף אילו היתה החברה איגוד מקרקעין, אין המהלך חייב במס רכישה מאחר שבוצע בדרך של הקצאה. הקצאה מועטה מגדר "פעולה באיגוד" ומגדר חיוב במס רכישה על פי חוק מיסוי מקרקעין כנוסחו במועד הרלוונטי (עד 1.8.2013), וזאת בנסיבות שבהן במסגרת ההקצאה לא הועברה תמורה לבעלי המניות הקודמים. לטענת החברה זהו בדיוק המצב בעסקה הנוכחית.
טענה זו נדחתה ע"י ועדת הערר (בפסק דינו של חבר הועדה רו"ח נדב הכהן). נקבע כי בנסיבות העניין, בעלי המניות המקוריים בחברת הקניון הסתלקו הלכה למעשה מכל זכויותיהם בחברת הקניון ובחברת הניהול ואף שוחררו מהערבויות האישיות שנתנו לבנק. בנסיבות קיצוניות אלה אין הצדקה לפטור ממס רכישה.
בהקשר לטיעון זה, יש לציין כי הוא מבוסס על פרשנות כלכלית, ולא בהכרח על לשון החוק. חשוב עם זאת לתת את הדעת לכך, שגם על פי הנמקת ביה"מ, המסקנה רלוונטית לדילול בשיעור קיצוני. סביר איפוא להניח שאילו היו מותירים בעלי המניות המקוריים בידם זכויות בשיעור של ממש, היתה הפסיקה שונה.
הטענה השנייה שהעלתה החברה, היתה כי חברת הקניון אינה בגדר איגוד מקרקעין לאור טיב נכסיה (לרבות הבלתי מוחשיים) ופעילותה העסקית. טענה זו התקבלה ע"י ועדת הערר. נקבע כי הגדרת "איגוד מקרקעין", שבבסיסה הדרישה שכל נכסי החברה יהיו בגדר זכויות מקרקעין, מנטרלת מחובה נכסים המנויים בה, כגון מזומנים, מניות, איגרות חוב ומיטלטלין. המונח " מיטלטלין", כהגדרתו לפי פקודת הפרשנות, מתייחס לנכסים מוחשיים חוץ ממקרקעין. מטעם זה, הגיעה הועדה למסקנה לפיה נכסים בלתי מוחשיים, כגון מוניטין, עשויים להוציא חברה מגדר "איגוד מקרקעין". סוגיה זו טרם הוכרעה ע"י ביה"מ העליון (על אף אמרת אגב של השופט רובינשטיין בע"א 942/12 אספן) ובהיעדר הכרעה ברורה החליטה ועדת הערר לפעול בהתאם להגדרת החוק כפשוטה. בנסיבות העניין, שוכנעה הועדה כי חברה בעלת קניון, במסגרתו קיים ניהול פעיל תחת הנהלה אחד, הינה בעלת נכסים בלתי מוחשיים. בנוסף, גם הפסד המס המוכר לצרכי מס שהיה בידי החברה, הינו נכס שאינו מנוטרל.
ועדת הערר דחתה גם את טענת מנהל מיסוי מקרקעין לפיה יש לראות בחברה כאיגוד מקרקעין בשל העובדה שחברת האם של המערערת, שהינה חברה ציבורית, לא ייחסה בדוחותיה את עודף עלות הרכישה למוניטין או לנכסים בלתי מוחשיים אחרים. נקבע כי שיקולי החברה האם מוכתבים מתקנים חשבונאיים ומטעמים שאינם בהכרח רלוונטיים לצרכי מס.
פסק הדין פורסם מספר ימים בלבד לאחר פרסומו של פסק הדין בעניין מליסרון (ו"ע 54436-11-10) שניתן ע"י ועדת הערר בחיפה. בפסק הדין בעניין מליסרון נקבע כי חברה בעלת מרכז מסחרי פתוח (קניון חוצות המפרץ) מהווה איגוד מקרקעין, תוך שחלק מקביעות פסק הדין עומדות בניגוד מוחלט לקביעות ועדת הערר בעניין גזית גלוב. נראה שהנושא יובא להכרעתו של ביה"מ העליון, ועד להכרעה זו, חוסר הוודאות יוסיף ויישמר.
הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין