גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ארנונה רטרואקטיבית

פסק דין שהוא תמרור אזהרה הן למשכירי נכסים והן לעיריות

האם רשאית עירייה לחייב בעלים של נכס בתשלומי ארנונה באופן רטרואקטיבי? זאת, בין היתר, השאלה שעלתה בעתירה מנהלית שהוגשה נגד עיריית תל-אביב.

העותרת, חברת חלקה 109 בגוש 7107 בע"מ, הינה הבעלים של הבניין המצוי ברחוב טברסקי 8 בתל-אביב. ביום 17.9.08 חתמה העותרת על הסכם להשכרת משרד בבניין. תקופת השכירות נקבעה מיום 1.10.08 ועד ליום 30.9.09.

לאחר חתימת ההסכם הודיעה העותרת לעירייה על העברת החזקה בנכס לשוכר והעירייה אישרה לעותרת כי השוכר נרשם בפנקסי העירייה כמחזיק הנכס. אלא שהשוכר לא שילם את חשבונות הארנונה ממועד החזקתו בנכס. במסגרת ביקורות שנערכו בשנת 2010 ו - 2012 התברר שהנכס סגור והשוכר אינו מצוי בו.

לנוכח זאת הודיעה העירייה לעותרת כי היא נרשמה כמחזיקה בנכס החל מיום 8.5.2012 וזאת לאור הבדיקות שנערכו בנכס ולאחר שהתברר שהשוכר עזב את הארץ עוד בדצמבר 2008.

בנוסף, בחודש יוני 2013 הודיעה העירייה לעותרת כי לאחר בחינה מחודשת של המקרה ומאחר שלא הומצאו מסמכים המוכיחים כי הצדדים פעלו בהתאם להסכם שכירות מחודש הוחלט כי החיוב בנכס יחל מיום 1.10.2008, תחילת השכירות המקורית.

בגין החלטה זו הוגשה העתירה. העותרת טענה כי החלטת העיריה לרשום את העותרת כמחזיקה בנכס במקום השוכר וזאת באופן רטרואקטיבי לתחילת חודש אוקטובר 2008, מבלי שהתקבלה בידי העירייה הודעה על חדילת חזקה בנכס על ידי השוכר או העותרת ולאחר שהעירייה לא הפעילה את סמכותה במשך 4 שנים כנגד שוכר הנכס היא החלטה הלוקה בחוסר סבירות קיצוני ודינה בטלות.

העירייה לעומת זאת טענה כי הייתה רשאית לתקן את הרישום בספריה ולרשום את העותרת - בעלת הנכס - כמחזיקה בו, לאחר שנודע לה כי השוכר אינו מחזיק עוד בנכס, וזאת בהיותה של העותרת בעלת הזכות השיורית בנכס.

בית המשפט דן בשתי שאלות עקרוניות וחשובות. האחת, האם הייתה רשאית העירייה לתקן את הרישום בספריה כדי להתאימו למצב העובדתי בפועל, זאת בזמן שלא ניתנה לעירייה הודעה על חדילת החזקה בנכס ומבלי שהחזקה הושבה בפועל לעותרת. השנייה, בהנחה שהעירייה הייתה רשאית לתקן את רישומיה כאמור, האם בנסיבות העניין היא הייתה רשאית לתקן את רישומיה באופן רטרואקטיבי?

לגבי השאלה הראשונה ציין בית המשפט כי לפי פקודת העיריות החבות לשלם ארנונה לרשות המקומית חלה על המחזיק בנכס בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. המחזיק מוגדר, בין היתר, כבעלים או כשוכר הנכס. בנוסף, על מנת לאפשר לעירייה להטיל את החיוב על המחזיק, מטילה הפקודה על הבעלים או המחזיק חובת הודעה על כל שינוי בהחזקה. הפקודה אף מטילה חובה על בעלים או על מחזיק של נכס, החייב בארנונה, להודיע בכתב לעירייה על חדילתו מהחזקת הנכס כתנאי לפקיעת חבותו בתשלום ארנונה עתידי בגין הנכס.

כל עוד לא נמסרה הודעה כאמור, יחויב אותו מחזיק או בעליו של הנכס בארנונה בגין הנכס. מכאן שככלל אין העירייה חייבת לשנות את רישומיה ביחס למחזיקים בנכס כל עוד לא התקבלה אצלה הודעה בכתב על שינוי המחזיקים.

עם זאת לכלל זה נקבעו חריגים לפיהם גם כאשר לא קיבלה העירייה מכתב על חדילת החזקה, היא תהא רשאית ולעיתים אף חייבת לשנות את רישומיה. חריגים אלה מתייחסים למצב בו ברור לעירייה כי קיים פער בין המחזיק המצוין ברישומי העירייה לבין המחזיק בפועל בנכס. אי שינוי המחזיק במצב זה מהווה התנהגות שאינה הגונה מצד העירייה.

במקרה דנן אין חולק כי תשלומי הארנונה בגין הנכס לא שולמו תקופה ארוכה. ניסיונות העירייה לגבות את החוב כשלו, משהסתבר כי המחזיק הרשום איננו מתגורר בכתובתו הרשומה. לכך יש להוסיף, שלעירייה לא הומצא הסכם המאריך את השכירות המקורית. משכך קבע בית המשפט כי נכון עשתה העירייה ששינתה את רישומיה וקבעה כי העותרת היא הנחשבת למחזיקת הנכס.

יחד עם זאת קבע בית המשפט, כי ההחלטה לחייב את העותרת בתשלומי הארנונה באופן רטרואקטיבי משנת 2008 - דינה להיבטל. בעניין זה (בהסתמך על מספר קביעות של בית המשפט העליון) קבע בית המשפט כי בדרך כלל חיוב רטרואקטיבי בארנונה אינו תקף, אלא אם התקיימו טעמים כבדי משקל, אשר יצדיקו חיוב זה. בהקשר זה תינתן חשיבות מיוחדת להתנהלותו של הנישום ולבחינת השאלה האם רובץ לפתחו "אשם" כלשהו.

בענייננו דובר בנכס שהושכר לתקופה שתחילתה ביום 1.10.08 וסיומה ביום 30.9.09, עם אופציה לשנה נוספת. העותרת הודיעה לעירייה על החזקת השוכר בנכס בסמוך לאחר חתימת הסכם השכירות. דמי השכירות שולמו כסדרם החל ממועד זה ועד לחודש מאי 2012 בקירוב, כפי שעולה מכרטסת הלקוח של השוכר. העירייה מעולם לא פנתה לעותרת, קודם לחודש יולי 2012 במכתב שבו התריעה כי לשיטתה הנכס אינו מוחזק על ידי השוכר וכי השוכר אינו משלם את חיובי הארנונה השוטפים בגין הנכס, וזאת אף שלשיטתה של העירייה חיובי הארנונה לא שולמו למן מועד החזקתו של השוכר בנכס. כך שאין לקבל את טענת העירייה לפיה רובץ אשם על העותרת בכך שידעה כי קיים חוב ארנונה ביחס לנכס. בנסיבות אלה, אינטרס ההסתמכות של העותרת גובר על אינטרס הציבור בגין אי תשלום הארנונה ביחס לנכס עד לשנת 2012.

פסק דין זה מהווה תמרור אזהרה הן למשכירי נכסים והן לעיריות. מצד משכיר הנכס עליו לדעת שבמקרים מסוימים אף כאשר לא נשלחה הודעת חדילה באשר לנכס ניתן יהיה לחייבו בתשלום הארנונה. מצד העירייה עליה להפנים כי חיוב רטרואקטיבי לא יינתן לעיתים תכופות ולפיכך עליה לפעול בזמן אמת על מנת לידע את המשכיר על שינוי הרישום.

ד"ר רוני רוזנברג, מומחה לדיני חוזים ולמשפט פלילי, חבר סגל בבית הספר למשפטים במרכז האקדמי כרמל בחיפה ומרצה באוניברסיטת בר אילן

עוד כתבות

בבנק ההשקעות גולדמן זאקס מהמרים נגד השקל / צילום: Shutterstock

מה יקרה לשקל עד סוף השנה? בשוק לא קונים את התחזיות הקשות

לנוכח הסיכונים הגיאופוליטיים והלחץ על מניות הטכנולוגיה, בבנק ההשקעות מעריכים שהשקל בתמחור יתר של 13% וממליצים על פוזיציית שורט ● מנגד, כלכלנים מקומיים מעריכים שהירידה ברמת הסיכון והגאות בהייטק ובתעשיות הביטחוניות יתמכו בהמשך התחזקות המטבע

בעל השליטה באל על קני רוזנברג / צילום: גיא כושי ויריב פיין

אל על מציגה: רווח שנתי גבוה למרות איראן, הדולר והתחרות שמתגברת

חברת התעופה אל על דיווחה על רווח של כ-403 מיליון דולר בשנת 2025, המשקף ירידה של 26% ביחס ל-2024 ● החזרה ההדרגתית של חברות התעופה הזרות לישראל הגבירה את התחרות בשמיים והקטינה את נתח השוק של אל על

קמפיין הפרסום של אפי סנדרוב / צילום: מגה מדיה

מי עומד מאחורי השלטים נגד עמית גל ורו"ח אפי סנדרוב

בשבועות האחרונים הוצבו שלטים בת"א ובנתיבי איילון נגד הממונה על רשות שוק ההון עמית גל ורו"ח אפי סנדרוב. מבדיקת גלובס עולה כי מי שאחראית על התשלום היא חברת מנופים בנייה והשקעות ● חברת httpool המייצגת בישראל את חטיבות הפרסום של אמזון, ספוטיפיי ופינטרסט, מינתה את איתמר גולדפלד למנכ"ל הפעילות בארץ ● אירועים ומינויים

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

לא רק הפטור ממע"מ: הסדקים בקואליציה מאיימים על הבטחות האוצר

ההפסד בהצבעה על המע"מ מסמן את הקושי הצפוי לסמוטריץ' בקידום צעדיו הכלכליים ● עתיד רפורמות החלב ומס הרכוש תלוי ביכולתו לגייס רוב בוועדות, בעוד ההתנגדות בקואליציה גוברת

צוללת בלתי מאוישת BlueWhale בגרמניה / צילום: התעשייה האווירית

"עשרות מיליונים": מאחורי העסקה של התעשייה האווירית בגרמניה

הצוללת הבלתי מאוישת BlueWhale של התעשייה האווירית משמשת בעיקר לאיסוף מודיעין באמצעים אלקטרוניים ● בועז לוי, מנכ"ל תע"א: "עוד הרבה מדינות מתעניינות ברכש של צוללות"

מייסדי Guidde, דן סחר ויואב ענב / צילום: Moses Pini Siluk

המניה יורדת? מאנדיי משקיעה בחברה ישראלית שמאמנת סוכני AI על פעולות אנושיות

חברת התוכנה הישראלית מאנדיי הצטרפה כמשקיעה במסגרת סיבוב בן 50 מיליון דולר שמגייס הסטארט-אפ הישראלי Guidde בהובלת קרן הצמיחה האמריקאית PSG ● מדובר במהלך מסקרן עבור מאנדיי, שספגה ירידה של קרוב למחצית ממחיר המניה שלה מאז תחילת השנה בשל החשש מאפקט הבינה המלאכותית

קניות באינטרנט / אילוסטרציה: Shutterstock

"אנשים גילו בבוקר שהם צריכים לשלם מס שלא לקחו בחשבון"

הכנסת הצליחה לבטל הלילה את הצו של שר האוצר סמוטריץ' להרחבת הפטור ממע"מ ביבוא אישי ל-150 דולר ● מה קורה עם חבילות שכבר הוזמנו, איך נדע אם דרוש חיוב נוסף, ומהי תקרת הפטור עכשיו? ● גלובס עושה סדר

ראש ממשלת הודו, נרנדרה מודי, בכנסת בטקס חגיגי בהשתתפות יושב ראש הכנסת אמיר אוחנה ובן זוגו, ראש הממשלה בנימין נתניהו ורעייתו / צילום: מארק ישראל סלם/הג'רוזלם פוסט

ממזון ועד הייטק: המשלחת ההודית תיפגש עם שורת חברות תעשייה וטכנולוגיה בישראל

הערב ייפגשו שורה של חברות ישראליות בתחום התעשייה והטכנולוגיה עם נרנדרה מודי, ראש ממשלת הודו ומשלחת אנשי העסקים שמתלווה אליו ● רשימת החברות עמן נפגשים ההודים נבחרה על ידי ההודים עצמם ותואמה על ידם ישירות ללא מעורבות ישירה של גורמים רשמיים

אורן הולצמן, מנכ''ל ומבעלי אודיטי טק / צילום: יח''צ

הישראלית שצוללת בכ-50% במסחר בוול סטריט

חברת הטכנולוגיה לעולם היופי אודיטי טק צוללת במסחר בוול סטריט לשפל לאחר שסיפקה תחזית חלשה ● בחברה מייחסים את התחזית לאתגר בו היא נתקלה מול שותף הפרסום שלה, שהוביל לגידול בעלויות, ומעריכים כי הסוגיה תיפתר ● אורן הולצמן, מנכ"ל החברה: "זיהינו רק לאחרונה את שורש הבעיה, לוקח זמן להתאושש"

ממ''ד / צילום: דוברות משרד הביטחון

עוד 700 שקל לדירה עם ממ"ד, בתל אביב - דחוף

בקבוצות פייסבוק שונות המיועדות למחפשי דירות ניכרת עלייה בפוסטים שפורסמו בחיפוש אחר דירות עם ממ"ד, הן להשכרה והן לסאבלט, כדי להיערך מבעוד מועד לתקיפה נוספת

מכונת בדיקת שבבים של קווליטא / צילום: אתר החברה

לאחר זינוק של 4,000% בחמש שנים: הגיוס הענק של מניית השבבים בת"א

קווליטאו גייסה כ–225 מיליון שקל על רקע הביקוש גובר למערכות שאותן היא מייצרת, המשמשות לבדיקת השבבים של חלק מענקיות התחום ● וגם: טדי שגיא נכנס לבורסה עם אולטרייד מחזור

מהו תיק ההשקעות האופטימלי? / אילוסטרציה: Shutterstock

תרחיש של פעם ב-25 שנה והסכנה לתיק המניות שלכם

ענקית המדדים MSCI חוששת שתיק המורכב מ־60% מניות ו־40% אג"ח עלול להוביל להפסדים בשנת 2026 - גם בעקבות אירוע נדיר שכמעט לא נראה ב־25 השנים האחרונות ● עם זאת, בשוק המקומי מעריכים כי הגדלת החשיפה למניות בטווח הארוך נכונה למשקיעים הישראלים

בית חולים שיבא, תל השומר / צילום: תמר מצפי

מקום 7 בעולם: בית החולים הישראלי שמככב ברשימה היוקרתית

המרכז הרפואי שיבא עלה שלב נוסף בדירוג הבינלאומי של Newsweek, ומתמקם לצד מוסדות מובילים בעולם ● לרשימה נכנסו חמישה בתי חולים ישראליים, ביניהם גם איכילוב והדסה עין כרם שעלו בדירוג מאז השנה שעברה, בעוד בילינסון ירד למקום נמוך יותר

משרדי אנבידיה ביקנעם / צילום: אנבידיה

הרחק מהעיסוק המסורתי: מאחורי הרכישה החמישית של אנבידיה בישראל

הרכישה האחרונה של ענקית השבבים בארץ מסמנת את כניסתה לתחום ניהול המידע בארגונים. מאחוריה: מהפכת הסוכנים החכמים שלה ● המהלך מצטרף לרכישות קודמות דוגמת ראן איי.איי ודסי

זהבית כהן, מנכ''לית אייפקס / צילום: יונתן בלום

"זבל ואידיוט": התביעה שמסעירה את שוק ההון והשאלות הפתוחות

תביעה שהגיש ארז נחום נגד קרן אייפקס והעומדת בראשה, זהבית כהן, מתארת יחס פוגעני לעובדים ופגיעה בשקיפות ובניהול חברת הפורטפוליו הציבורית, מקס סטוק ● מומחי משפט מצביעים על השאלות העקרוניות שאיתן תתמודד התביעה

אילוסטרציה: shutterstock

הבורסה בת"א ננעלה בירידות; מדד הביטוח צנח ב-7.5%, הבנקים ב-2%

מדד ת"א 35 ירד בכ-1.7% ● הירידה במניות הביטוח והפיננסים באה בעקבות דוח אפוקליפטי של חברת המחקר Citrini Research סביב עתיד ה-AI ● המניה שנמחקת מהבורסה בתל אביב אחרי 25 שנים ● טרמינל איקס זינקה בעקבות נפילת הצעתו של שר האוצר להעלות את תקרת הפטור ממע"מ

נטל המס על הציבור הגיע ב-2025 לרמתו הגבוהה ביותר מאז 2022

דוח הכלכלן הראשי: "נטל המס עלה שוב בצורה משמעותית ב-2025"

נתוני האוצר מצביעים על קפיצה של כמעט 2% תוצר בנטל המס על הציבור, לרמתו הגבוהה ביותר מאז 2022 - זאת בעיקר בשל העלאות המסים שנועדו לממן את המלחמה ● באוצר מזהירים מפני שחרור הרסן התקציבי: "גידול מהיר בגביית המס עשוי להיות זמני"

אילוסטרציה: shutterstock

החודש הכי חזק של מיטב אי פעם ושיא של 3 שנים בתעשיית הגמל

מנהל הגמל הגדול בישראל גייס בינואר 2.4 מיליארד שקל - הגיוס החודשי השלישי בגודלו אי פעם בתעשייה ● לעומתו ממשיכים אלטשולר שחם וילין לפידות לשלם את מחיר החולשה בתשואות ומאבדים מיליארדים למתחרים ● מנכ"ל מיטב גמל: "יש לנו יתרון תחרותי משמעותי"

שחר תורג'מן, נשיא איגוד לשכות המסחר, ובצלאל סמוטריץ', שר האוצר / צילום: עופר חג'יוב, שלומי יוסף

סערת הפטור ממע"מ: איגוד לשכות המסחר עתר נגד הצו החדש של סמוטריץ'

שר האוצר סמוטריץ' הכריז אמש על צו חדש שמרחיב את הפטור ממע"מ ביבוא אישי ל-130 דולר, לאחר שהצו הקודם בגובה 150 דולר בוטל ע"י הכנסת ● איגוד לשכות המסחר, שעתר נגד הצו הקודם ונדחה, פנה הבוקר שוב לבג"ץ בבקשה לצו מניעה: "זה לא ויכוח על 20 דולר לכאן או לכאן - זו שאלה עקרונית של כיבוד הכרעת הכנסת"

רעיה שטראוס בן דרור / צילום: תומס סולינסקי

שתי ההשקעות שסידרו לרעיה שטראוס 350 מיליון שקל

עסקת הרכישה של קבוצת אקרו והנפקתה הצפויה של ב.ס.ר הנדסה, מניבות ערך נאה עבור המשקיעה הוותיקה בחברות הנדל"ן, שמימשה את מניותיה בקבוצת שטראוס לפני כשני עשורים ● אותן מניות שמכרה שטראוס בן דרור בקבוצת המזון, שוות כיום קרוב ל–2 מיליארד שקל