גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לצד חובת הגשת דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין על עסקאות במקרקעין, עומדת הסנקציה של קנס על איחור בדיווח, קנס ההולך וגדל בהתאם למשך האיחור. כיום עומד הקנס על 280 ₪ לכל שבועיים איחור, בעוד שבעבר (ביחס לעסקאות שנחתמו לפני 31.3.2011) עמד על שיעור דרקוני של 39% לשנה מסכום המס.

לאחרונה קיבל ביה"מ העליון את ערעורה של חברת שיכון ובינוי נדל"ן על קנס איחור בדיווח שהוטל עליה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין (ע"א 194/13 שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין אזור חיפה). באותן נסיבות חתמה החברה בתחילת 2009 על הסכם עקרונות לרכישת מקרקעין בחדרה להקמת פרוייקט מגורים. בהסכם העקרונות צויין כי הינו הסכם מקדים ובכוונת הצדדים לחתום על הסכם מפורט בעתיד.

עוד נקבע כי תנאי לתוקפו של ההסכם הינו חתימה על הסכם פיתוח עם עיריית חדרה. החברה הודיעה על הסכם זה לרשויות מיסוי מקרקעין וצירפה את ההסכם, תוך שהיא מציינת שההודעה היא למען הזהירות בלבד באשר לגישתה טרם התגבשה עסקה מחייבת. בסופו של דבר חתמה החברה הסכם מפורט רק באמצע שנת 2010, דהיינו כמעט שנה וחצי לאחר ההסכם המקדים.

בין החברה ובין מנהל מיסוי מקרקעין נוהלו מגעים ביחס לאופן מיסוי המכירה ונחתם הסכם פשרה, במסגרתו נקבע יום המכירה למועד חתימת הסכם העקרונות. עם זאת, המנהל הטיל קנס איחור בדיווח על החברה.

ערעור החברה על הקנס לביה"מ המחוזי בחיפה נדחה בחודש דצמבר 2012. הוועדה קבעה שלא ניתן לקבל את טענת החברה שהסכם העקרונות לא גיבש עסקה מחייבת לרכישת זכויות במקרקעין, וזאת בייחוד לאור הסכם הפשרה שנחתם עם מנהל מיסוי מקרקעין במסגרתו נקבע מועד הסכם העקרונות כיום המכירה. הועדה נמנעה מלהתערב בסכום הקנס, וזאת אף שהחברה העבירה עותק מהסכם העקרונות במועד, בנימוק שלא הוגש דיווח מפורט על פי דין.

עוד נקבע שעל אף שלמנהל נתון שיקול דעת מכח סעיף 94א(ב) להפחתת הקנס, ועל אף שבתיקון 70 הופחת שיעור הקנס ואינו נמדד עוד כיום באחוזים מסכום המס, הרי שבית המשפט ימנע מלהתערב בשיקול דעתו של המנהל "אלא אם כן נפלו בו פגמים כמו חריגה מסמכות, פגיעה בכללי הצדק הטבעי או חוסר סבירות קיצונית".

קביעות אלה נהפכו, על ידי ביה"מ העליון בפסק דין קצר שניתן לאחרונה (24.12.2014). בית המשפט הצביע על כך שהסכם העקרונות היה בלתי אכיף בהיבט החוזי, ובעקבות זאת המליץ למנהל מיסוי מקרקעין לבטל כליל את הקנס. כך אכן הוסכם, וערעורה של החברה התקבל.

לגישתנו, טוב עשה בית המשפט העליון בבטלו פסיקה מחמירה יתר על המידה. שיקול דעתו של המנהל בהטלת קנסות בהחלט אינו מוחלט, וראוי בהחלט להיבחן לגופו של עניין. וודאי זהו מצב הדברים בו הוגש דיווח למען הזהירות, תוך שצורף ההסכם עצמו. זאת ועוד, גם תיקון החקיקה במסגרתו הופחתו הקנסות משיעור מהמס לסכום קצוב, מצביע על כך שהמחוקק סבר שהקנס שהיה קבוע בעבר בחקיקה היה בלתי סביר, ומן הראוי לתת גם לכך תוקף בכל הנוגע להקטנה של קנסות בגין עסקאות עבר, גם בנסיבות אחרות.

לבסוף, פסק הדין מחזק לדעתנו גם את הצורך של מחשבה מחדש לעניין קביעת יום המכירה. ההתייחסות אל הסכם עקרונות כללי ובלתי אכיף, כמגבש את יום המכירה, לרבות לעניין הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות, גם אם יש לה הצדקה על פי המצב המשפטי הקיים, היא בעייתית מאוד מבחינה מסחרית. ייתכן מאוד שהגיעה השעה לבחון מחדש את הלכת אלדר שרון הותיקה, לעניין תוקפו של הסכם מותנה.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני