בניין בשיפוץ של תמ"א 38 / צילום: איל יצהר
***הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית
תמ"א 38 התכוונה להיטיב עם כולם, תכנית של 'win-win', בה כולם אמורים להרוויח: המדינה, שתפקידה לדאוג לרווחת אזרחיה ולשמור על בטחונם, מבקשת להציל אותנו מפני רעידת האדמה המתרגשת ובאה, ועל הדרך, גם מפני הטילים הנוחתים עלינו מעת לעת. מתוך מחשבה ותכנון ארוך טווח, הגתה המדינה תכנית מתאר ארצית מבריקה שתכליתה לתמרץ חיזוק מבנים ישנים - מבלי שהיא נאלצת להשקיע משאבים, אלא על דרך של "מכירת אוויר", קרי יצירת זכויות בניה, יש מאין.
היזמים מרוויחים מן ההזדמנות שניתנה להם לרכוש במחיר מופחת, קרקע לבניה רוויה באזורי הביקוש, היכן שאין עוד אפשרות לרכישת קרקעות פנויות. אותה רכישת זכויות מבוצעת בין בדרך של בניה על גגות בניינים קיימים ובין בדרך של הריסת בניינים ישנים ובניית חדשים תחתיהם.
הדיירים מצידם, מרוויחים מהאפשרות שנפלה בחלקם לממש את הנכס היקר שהעניקה להם המדינה במתנה - זכויות הבניה הנוספות. מכירת זכויות הבניה ליזם מאפשרת לדיירים לשפר את איכות חייהם, לחזק את המבנה בו הם מתגוררים בפני קריסה ברעידת אדמה, להגדיל את שטח הדירה באמצעות בניית ממ"ד ומרפסת, לשדרג את תשתיות הבניין, לשפצו, לבנות מעלית ולהוסיף חניות. לברי המזל בינינו יתאפשר להתקשר עם יזם בפרויקט לביצוע תמ"א 38/2 במסגרתו ייהרס הבניין ותיבנה עבורם דירה חדשה בבניין חדש.
העיריות מרוויחות מיסים עירוניים נוספים כתוצאה מהגדלת השטחים המבונים באזורן (גם אם "מפסידות" את האפשרות לגבות היטל השבחה).
דיירים חדשים מרוויחים את האפשרות לרכוש דירות חדשות באזורי הביקוש הצפופים היכן שמלאי הדירות לבניה מצומצם ביותר. ובכן, 'win-win' אמרתי, כולם מרוויחים.
בשנים האחרונות ערכה המדינה רביזיות משמעותיות בחוקים שונים על מנת להגדיל את הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 - נערכו שינויים בחוק מיסוי מקרקעין, שינויים בחוק התכנון והבניה ושינויים בחוק המקרקעין. נערכו שינויים גם בתכנית המתאר עצמה באופן שסל זכויות הבניה שניתן במסגרתה גדל באופן משמעותי.
גם העיריות השונות למדו להתמודד עם התכנית וככל שחולף הזמן הן משפרות ומייעלות את שיתוף הפעולה עם היזמים הפועלים לקידום פרויקטים בשטחן.
למרות כל זאת, למרות הרווח שעל הנייר אמורים להפיק כולם מקידום עוד ועוד פרויקטים, מתברר, על פי דוח הביקורת האחרון של משרד הפנים (נכון לסוף שנת 2013), כי במשך 9 שנים מאז שאושרה התכנית - ניתנו היתרים לביצוע כ- 1,600 פרויקטים בלבד. מיעוט הפרויקטים תמוה במיוחד על רקע העובדה שקיימים מאות אלפי בניינים בישראל אשר עומדים בקריטריונים לביצוע תמ"א 38.
מהו אם כן החסם העיקרי אשר מונע את מימוש הפוטנציאל של התכנית? מהיכרות קרובה עם השטח, החסם היה ונשאר בעלי הדירות. חשדנות, חששנות והססנות שהינם תוצאה של התנהלות בתנאים של חוסר וודאות ופערי ידע, בין הדיירים לבין עצמם ובין הדיירים לבין היזמים העומדים מולם, יוצרים חסם אשר מטבע הדברים הפיתרון להסרתו אינו מצוי בידי המחוקק. כיצד מפיגים את חששות הדיירים הספקנים? כיצד רותמים לפרויקט את השכנים המהססים ומגשרים על פערי הידע? על כך אנסה לענות בהמשך.
*** הכותב הינו שותף בפירמת עורכי הדין לוי טילר ושות' ומתמחה בייצוג וליווי דיירים בפרויקטים לביצוע תמ"א 38