גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מהות תכנית הרובעים בת"א: שימור מול התחדשות עירונית

בשנים האחרונות בעלי דירות באזורי רובע 3 ורובע 4 במרכז תל אביב שבים ושומעים מפי יזמים על העיכובים שגורמת העירייה בקידום בקשות להיתרים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ■ מה הסיבות למחלוקת?

תל אביב / צילום: שאטרסטוק
תל אביב / צילום: שאטרסטוק

***הטור בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית

בשבוע שעבר, 25 בינואר, התקיים הדיון השני בוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה בנושא תכניות הרבעים החולשת על רוב מרכז תל אביב. באופן חריג הגיעו לדיון התכנוני גם ראש העיר רון חולדאי ונציג מטעם משרד החוץ. שניהם דיברו על החובה הציבורית והתרבותית של מדינת ישראל לשמור על הכרזת ארגון אונסק"ו על המרכז הוותיק של תל אביב כאתר מורשת עולמית בזכות הערכים האדריכליים המיוחדים שלו.

הדיון הארוך שהתנהל (שני במספר) חידד את המתח שטרם הגיע להכרעה בין מגמת שימור מרכז תל אביב לבין מגמת ההתחדשות העירונית. יזמים, בעלי דירות ומגרשים, אדריכלים, נציגי העירייה, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית משתתפים כעת בהליך המסכם שבסופו תחליט הוועדה לעררים מהו האיזון הראוי בין שימור לבין התחדשות וכיצד ייראה מרכז תל אביב בעשורים הבאים.

בשלוש השנים האחרונות בעלי דירות באזורי רובע 3 ורובע 4 במרכז תל אביב שומעים שוב ושוב מפי יזמים על העיכובים שגורמת העירייה בקידום בקשות להיתרים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית. אכן כבר יותר משנתיים עברו מאז הופקדו תכניות הרבעים והכאוס התכנוני באזור זה מעורר אצל תושבים רבים את השאלה הנוקבת - מדוע העירייה לא רוצה שנחדש את הבניינים המתפוררים האלה, הרי אין בהם דבר שראוי לשמר?

מהות האינקובטור התכנוני

בדרך כלל, כשנשאלת השאלה בפגישה עם בעלי דירות, קשה לי להסביר את כל ההיסטוריה התכנונית שנמצאת ברקע של הדיונים הנוכחיים בוועדות התכנון על תכניות הרבעים, ואני מסתפק בהסבר קצר שהעניין מורכב מאוד וקשה להבין את השיקולים של העירייה.

כיוון שהשאלה חוזרת לאחרונה כמעט בכל פגישה עם מתעניינים בפרויקטים באזור זה, החלטתי לנסות ולהסביר במאמר קצר את שורש העימות בין עיריית תל אביב שמעוניינת בשימור של רבעים אלה לבין בעלי דירות ויזמים שמעוניינים בהסרת חסמים כך שתתחיל התחדשות עירונית משמעותית במרכז תל אביב.

כדי להבין לעומק את מהות הוויכוח הציבורי סביב התכניות, חובה לדעת ראשית מהו "האינקובטור התכנוני" ממנו יצאו לעולם: עיריית תל אביב החלה בשנות התשעים לקדם תכנית שימור למרכז הוותיק של העיר ובשנת 2001 הופקדה בוועדה המחוזית תכנית שימור מקיפה לעיר, אך הוועדה המחוזית החליטה לפצלה לשתי תכניות נפרדות. הראשונה קודמה במרץ רב ועסקה במבנים לשימור, קרי תכנית מאוד מצומצמת ומחמירה החלה על רשימה מפורטת של כאלף בניינים שקיבלה בסופו של דבר תוקף בשנת 2008 (רק כעבור 7 שנים).

ערך ארכיטקטוני

תכנית השימור השנייה הייתה אמורה לטפל במתחמים לשימור ולא במבנים ספציפיים ועל-כן כונתה תכנית "מתחמים עירוניים בעלי ערך ארכיטקטוני". בינואר 2005 פורסמה הודעה על הכנת תכנית ועל תנאים מגבילים (על פי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה) להוצאת היתרים באזור הכרזת אונסק"ו במסגרת העבודה על תכנית המתחמים. בשנת 2009 הוארכו התנאים המגבילים באזור זה לשנתיים נוספות, אך תכנית המתחמים מעולם לא קודמה עד לשלב הפקדה ואישור סופי ולמעשה נגנזה בגרסתה המקורית.

יש לזכור שבסוף שנות התשעים, כאשר החלה העירייה לעסוק בתכנון עתיד רובע 3 ורובע 4 עדיין לא הייתה כל תכנית מתחרה ולכן התהליך התכנוני התנהל בעצלתיים כפי שנהוג במקומותינו. התמונה השתנתה בבת אחת כאשר בשנת 2005 פורסמה תמ"א 38 בגרסתה המקורית ולמעשה נתנה לכל בניין בתחומי הרבעים את זכויות הבנייה לביצוע פרויקט, ואם לא די בכך, אף הוסיפה הקלות משמעותיות בקווי הבניין, במספר הקומות ובנושאים מהותיים נוספים.

מרגע לידתה של תמ"א 38, התחילה למעשה תחרות תכנונית בין מסלול תמ"א 38 לבין מסלול השימור אותו רצתה העירייה לקדם. אגב, בשנת 2003 זכתה תל אביב, לאחר עבודת הכנה רבה, בהכרזה הרשמית מטעם ארגון אונסק"ו על אזורי מרכז העיר כאתר מורשת עולמית מבחינה ארכיטקטונית. ההכרזה רק העצימה את תפיסת שימור אזורים אלה, תפיסה שהפכה מבחינת העירייה למחויבות כתובה כדי לשמור על הכרזת אונסק"ו.

תיקוני תמ"א 38 שהגיעו לאחר מכן אף החריפו את העימות שכן נפתחה האפשרות להוספת 2.5 קומות על בניין ישן וכמובן נוספה האפשרות להרוס בניין קיים ולבנות במקומו מבנה חדש המכפיל כמעט את מספר הקומות הקיים.

על רקע מגמות התכנון הסותרות שהתנהלו במהלך כמעט עשור שלם החליטה העירייה להביא את המאבק לכדי סיום ולכן הופקדו בסוף שנת 2012 התכניות החדשות לרובע 3 ורובע 4. כעת גם ניתן להבין שלמעשה תכניות הרבעים הן למעשה גלגול מאוחר של תכניות שימור ישנות יותר. זאת גם הסיבה שהן עוררו גל משמעותי של התנגדויות מצד הציבור שחשש, ועדיין חושש, שאם מגמת השימור שבהן תגבר על אפשרויות ההתחדשות העירונית, הרי שחלקים נרחבים במרכז תל אביב ייכנסו לקיפאון ארוך שנים ותיעצר בהם תנופת ההתחדשות.

ביום רביעי, 4 בפברואר, יתקיים בבית התפוצות באוניברסיטת תל אביב יום עיון מקיף בנושא תכנית הרבעים, יוצג עדכון מהדיונים במועצה הארצית לגבי סעיפי התכנית וניתוח תכנוני ומשפטי של השלכותיה. להרשמה - לחצו כאן.

***הכותב הוא מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי היוזמת ומבצעת פרויקטים של התחדשות עירונית בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי ושימור מבנים ומשמש כראש תחום תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית

עוד כתבות

ערן יעקב / צילום: יונתן בלום, גלובס

אתר רשות המסים קורס לאחר שנפתחה האפשרות לקבלת סיוע לעצמאים

חלק מבעלי העסקים והמייצגים שמנסים להיכנס לאתר מצליחים לאחר כ-2-3 דקות המתנה, ובהמשך האתר עובד לאט אך הם מצליחים להשלים את הליך הרישום, ואחרים כלל לא מצליחים להיכנס או שנתקעים במהלך מילוי הטפסים באתר

צוות אקסוניוס. עופרי שור, דין זיסמן, אבידור ברטו בצילום אבישי פינקלשטיין

חברת הסייבר אקסיוניוס גייסה 58 מיליון דולר כדי להמשיך להגן על רשתות

אקסיוניוס גייסה עד היום 95 דולר בסך הכול, והיא מעסיקה 80 עובדים בתל אביב ובניו יורק ● מהחברה נמסר כי הכנסותיהם השנתיות גדלו ב-910% בשנת 2019 ביחס לשנה שלפניה, וכי הם אחת מחברות הסייבר שצמחו בצורה הכי מהירה בשנה האחרונה

חיסכון פינסיוני / צילום: שאטרסטוק

דעה: אין ברירה - חייבים לקצץ בפנסיה התקציבית

כולם צריכים לשאת בנטל נשיאת נזקי הקורונה על כתפיהם, וזה כולל גם את ציבור הזכאים לפנסיה תקציבית

חדשות מזויפות / צילום: שאטרסטוק

בודקי העובדות של פייסבוק עובדים שעות נוספות סביב פייק ניוז שמופץ על הקורונה

לפייסבוק יש יותר מ-60 מיזמים של בודקי עובדות ברשת שלה ברחבי העולם

הנשיא טראמפ נפגש עם מזכיר ההגנה, מארק אספר, על ספינה שהוסבה לבית חולים צף / צילום: Patrick Semansky, Associated Press

דעה: אמריקה נקרעת בין מכחישי המגפה, מקריבי הזקנים ושונאי המומחים

הם מדלגים על שידורי החדשות הדיכאוניים, נחושים להמשיך לנהל את חייהם כפי שהתנהלו עד עתה ובטוחים שהתקשורת מגזימה כדי להפיל את הנשיא טראמפ במרוץ לנשיאות ● הקורונה פורמת את התפרים של המארג החברתי בארה"ב, שמעולם לא היו עבים דיים

טראמפ ופאוול / צילום: רויטרס, Carlos Barria

מדד חדש של הפדרל ריזרב חוזה צמיחה שלילית של 3.97%

עורכי המדד החדש, המציע מיפוי בזמן אמת עם מבט לעבר ולעתיד, מסבירים שהוא מנסה להראות איך תיראה הפעילות הכלכלית לאורך רבעון אילו היא הייתה נמשכת שנה ● הקריאה הראשונה מצביעה על כך ש"התפתחויות בשבוע שחלף גרמו למדד לרדת לרמה שלא נראתה מאז 2008"

בדיקת קורונה לצעיר בבני ברק / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

מספר מקרי הקורונה עלה ל-5,358; 224 החלימו מהנגיף

גבר בן 90, אישה בת 90 ושתי נשים בנות כ-50 נפטרו היום מהמחלה - סך הכל 20 נפטרו עד כה בארץ ● שב"כ קיבל אישור לסייע במאמץ לצמצום התפשטות הנגיף בישראל ● ברחבי העולם יש מעל ל-800 אלף מקרי קורונה

הטבות נדל"ן בצל הקורונה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי , גלובס

מוותרות על כספים ודוחות תשלומים: אלה ההטבות שמעניקות חברות הנדל"ן

משבר הקורונה משפיע על כל ענף הנדל"ן, ולכל החברות ברור שקשיים או קריסה של סקטורים מסוימים תשפיע עליהן במוקדם או במאוחר ● כמה חברות בענף כבר מציעות הטבות שונות ללקוחותיהן

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר, גלובס

משרד המשפטים הקים ועדה לטיפול בסוגיית "כוח עליון" בחוזים שמופרים בתקופת הקורונה

זאת לאור ההערכה כי בתי המשפט צפויים לספוג גל של אלפי תביעות בין צדדים לחוזים שהופרו על רקע משבר הקורונה וההגבלות על המשק; וההבנה כי המדינה צריכה לגבש מדיניות ברורה לטיפול במקרים כאלה

נפגעות הקורונה בבורסה: חברות אופנה, תעשייה, הייטק ותיירות / צילום: עינת לברון

לא כולן מתרסקות במשבר: מי דווקא מרוויחות ממשבר הקורונה?

פעילותן של כמעט כל החברות הנסחרות בבורסת תל אביב נפגעה ממשבר הקורונה העולמי ● מנגד, בולטות חברות ספורות שעסקיהן נהנים מ"חסינות" להשפעות השליליות של הווירוס הקטלני, וכמה מהן אף מצליחות ליהנות מצמיחה בעקבות המצב

גבי רוטר / צילום: יאיר שגיא

קסטרו: "יש בידי הקבוצה די מקורות כספיים לחזור לפעילות סדירה עם תום המשבר"

קבוצת האופנה מסכמת את 2019 עם הכנסות של 1.73 מיליארד שקל, גידול של כ-39% לעומת 2018 - ואולם הגידול הזה נובע מהמיזוג שביצעה הקבוצה עם הודיס, כך שבפועל המגמה האמיתית שמאפיינת את תוצאות החברה דווקא מעידה על יציבות יחסית

מיניסו/ צילום: Goldpro76

אחרי שסגרה חנויות והוציאה 220 עובדים לחל"ת: מיניסו עולה עם אתר סחר מקוון

מערך המשלוחים של מיניסו יפעל בכל חלקי הארץ, ויספק הזמנות בתוך 3-5 ימי עסקים מרגע ביצוע ההזמנה באתר ● כמה יעלה משלוח בהזמנה מקוונת?

מישל סיבוני, מנכ''ל קבוצת הראל ביטוח ופיננסים / צילום: "פלאש 90".

הראל הרוויחה 760 מיליון שקל ב-2019, אבל "2020 נפתחה בסערה המשפיעה לשלילה על כל תחומי הפעילות בקבוצה"

היקף הנכסים המנוהלים על-ידי החברה הצטמק ברבעון הראשון ב-2020 בכ-11%, לכ-252 מיליארד שקל ● סך הפרמיות ודמי הגמולים שרשמה החברה חצה את הרף של 30 מיליארד שקל

צעיר עם מסיכה ועם הטלפון שלו בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

הבעיה הגדולה בשוק התקשורת בישראל: יציבות הרשתות הסלולריות

למרבה הצער אין פתרונות קסם לחוויית הסלולר ההולכת ויורדת ● הבעיות המרכזיות ברשתות הסלולריות הן מחסור בתדרים, השקעה נמוכה של החברות בבניית אתרים נוספים ובחיבורים בין האתרים לליבת הרשת

רופא מוטרד הולך מחוץ לבית החולים לחולי קורונה שהוקם במיוחד  / צילום: רויטרס

צו השעה: גם מחשבי־העל בעולם התגייסו למלחמה נגד הקורונה

מחשבי־על כוללים עשרות אלפי מעבדים שעובדים יחד לביצוע חישובים גדולים ● חישובים כאלה יכולים להסתיים בתוך יום, לעומת מאות שנים במחשב רגיל ● בין היתר, חוקרים מנסים לפתח בעזרתם מודלי חיזוי מורכבים של התפשטות המגפה

קניון tlv/ צילום:auev fvi

באיחור לא אופנתי ופחות מהמתחרים, גם קניון TLV מגיב למשבר הקורונה

בעוד שבביג ועזריאלי ויתרו על כסף אמיתי על מנת ללכת לקראת בעלי החנויות בקניונים שלהם שמכירותיהם נגדעו באחת - הרי שבקניון התל-אביבי שבשליטת מוטי בן משה מציעים הטבות מצומצמות בהרבה

אתגר 14 הימים של "גלובס" / צילום: unsplash, גלובס

איך בונים מכונת הנשמה ושידור חוזר בסתיו: הצטרפו לאתגר 14 הימים של גלובס

ניוזלטר חדש של "גלובס" מגיש לכם מדי יום את מיטב התכנים והפודקאסטים שלנו • נכנסתם לבידוד? כתבו לנו ונשמח לארח לכם לחברה

שדה תעופה רמון / צילום: סיון פרג'

שדה התעופה רמון ישמש כחניון למטוסים של חברות תעופה זרות

רשות שדות התעופה הציעה לחברות תעופה אירופיות להגיע לישראל עם הבטחה למחיר חניה מוזל ביחס לאירופה ● שתי חברות צפויות לשגר לישראל מטוסים לאחסון כבר בשבוע הבא

גרנד קניון באר שבע / צילום: יחצ

חיסון פיננסי נגד קורונה? הלוואה עתידית

האמונה בשוק אשראי זול, זמין ונצחי הקהתה בשנים האחרונות את מנגנון קבלת ההחלטות בחברות רבות ● שימוש מושכל בהלוואות עתידיות או בהרחבות עתידיות של אג"ח עשוי לתת מענה חשוב בימים הסוערים שעוד עתידים לבוא

חיילים בפעילות של עמות יד לילד / צילום: יד לילד המיוחד

גם בתוכנית הסיוע הנוכחית העמותות והמגזר השלישי נשארים מאחור

תוכנית הסיוע למגזר השלישי שהציגה הממשלה לא כוללת קריטריונים ברורים והיא פונה רק לארגונים שקיבלו סיוע מהמדינה בעבר ● "המגזר השלישי צריך קרן סיוע מיידית של אחוז אחד מסך התוכנית הכלכלית שתאפשר סיוע מיידי ואוויר לנשימה"