פרויקט התחדשות עירונית/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הטור בשיתוף איגוד חברות התמ"א
בשנים האחרונות עולה על גדותיו הביקוש לביצוע תמ"א 38 בקרב דיירים, וכך רשויות רבות עומדות מול הצורך להסדיר את הבניה. הצעד הברור והנח להסדרת הבניה הוא כתיבת תב"ע (תוכנית בינוי עיר), אך רשויות רבות לא פונות לכתיבתה מאחר ומדובר בהליך ארוך שמאריך את האפשרות להוציא פרויקטים אל הפועל. במקום כתיבת תכנית מעדיפות רשויות לאמץ מדיניות בנושא התמ"א, אך מדיניות - שאינה מחייבת - יוצרת מצבי אי-וודאות בקרב המתכננים ומובילה לקיפאון בהתחדשות העירונית - מצב בו כל הצדדים מפסידים.
כתיבת תב"ע היא תהליך ארוך שמצריך משאבים כספיים, פרוצדורות וזמן רב. גם לאחר שכבר נכתבת תב"ע מתחיל הליך ארוך נוסף, מכיוון שמרגע פרסומה קיים זמן להגשת התנגדויות, ואחרי שאלו מוגשות לעיתים נעשים שינויים ותיקונים לתוכנית שנכתבה. למשל תוכנית הרבעים בתל אביב משנת 2011 עדיין לא קיבלה תוקף, כארבע שנים לאחר שפורסמה. גם תוכנית רג/53 ברמת גן משנת 2014 עדיין לא קיבלה תוקף, ואף עדיין נעשים בה שינויים ותיקונים.
גם כשנכתבת תב"ע, קיים פרק זמן של חוסר ודאות - הזמן בו ישנה אפשרות לביצוע שינויים בתוכנית. בפרק זמן זה יכולים יזמים להיכנס להסכמים עם דיירים בנוגע לתמורות, הסכמים שלאחר שיסתיימו השינויים בתב"ע יתגלו כלא אפשריים ויצרו קושי לבצע את ההסכם. גם במקרים כאלה מעדיפים יזמים רבים לעצור את הפעילות ולחכות לקביעות מוחלטות.
מאחר שהרשויות מעוניינת לקדם בניה במסגרת תמ"א 38, וכתיבת התב"ע מציבה קשיים ונגררת על פני זמן רב, הרשויות מחליטות על אימוץ מדיניות כלשהי בנושא במקום כתיבת התוכנית. אך מדיניות שכזו אינה דומה כלל לתב"ע - ניתן לקבל אותה או לא, ואף בוועדת ערר מחוזית נקבע כי אינה מחייבת ולא תמיד יש לפעול לפיה.
מצב זה בו קיימת רק מדיניות של הרשות בנושא התחדשות עירונית במקום תב"ע, מוביל לאי בהירות בקרב המתכננים. זאת מכיוון שכאשר לא קיימת תכנית ברורה אין למתכננים יכולת לדעת בוודאות את הפרמטרים לתכנון. במצב שכזה בוחרים יזמים רבים לעצור את הפעילות ולחכות לקביעות ברורות, וכך נוצר הקיפאון בהתחדשות העירונית.
האינטרס בהתחדשות עירונית הוא אינטרס רב צדדי - כולם ירוויחו מפרויקטים של תמ"א 38 - לכן על הרשויות לפעול ליצירת מצבים ברורים שיקלו על המתכננים להוציא לפעול את הפרויקטים ולחדש הלכה למעשה את פני העיר.
*** הכותב הוא אדריכל, בעלים שותף בחברת CPSL, יועץ לאיגוד חברות התמ"א בלשכת המסחר.