השקעה צמיחה רווח / קרדיט: שאטרסטוק
*** הכתבה בשיתוף קבוצת דייברגון
היום, כשמחפשים השקעה טובה, האפשרויות הקיימות מתגלות כמוגבלות. רוב כספי הציבור, כאלף מיליארד שקל, נמצא בפיקדונות ותוכניות חיסכון, מוצרים סולידיים שמתיימרים להבטיח תשואה, אך מניבים ריביות אפסיות. זאת מאחר שהריבית בעולם המערבי - ארה"ב וגוש האירו - וכן בישראל, הפכה אפסית. שאר הכספים נמצאים בהשקעות פיננסיות, אך בשנים האחרונות בעקבות משבר הסאב-פריים, קיימת תנודתיות אינטנסיבית יותר בשווקים והמוצרים הפיננסים - כמו השקעות בבורסה, קופות גמל או פוליסות חיסכון - הנתונים לתנודתיות הזו. המקורות לתנודתיות רבים: נתוני מאקרו ומיקרו בארץ ובעולם, הריבית, וכן גורמים נוספים שאינם כלכליים טהורים, כמו התפתחויות גיאופוליטיות או משברים ביטחוניים ומדיניים.
תיק השקעות פיננסי ממוצע - תיק שמכיל כ-25% מניות וכ-75% אג"ח, ואמור על פני זמן ממוצע של 5 שנים לשאת תשואה ממוצעת של 5%-6% נטו לשנה - הפך כיום לפחות יציב, עקב התנודתיות הרבה. על מנת לשכך את התנודתיות הקיימת על פני זמן בדרך לתשואה המבוקשת, משלבים רכיב מאזן בדמות השקעות ריאליות. אלה השקעות שמראש התשואות שלהן גבוהות יחסית, כמו נדל"ן מניב. בשונה מהמניות והאג"ח, השקעות ריאליות אינן מושפעות מהמצב בשווקים - המאזן נותר בלתי תלוי ומספק תשואה בכל מקרה.
השקעות ריאליות הן הרכיב הלא סחיר או הפרטי מכלל תיק ההשקעות הפיננסי. בין ההשקעות הריאליות אפשר למצוא השקעה בקרנות גידור, קרנות מזנין, פרייבט אקוויטי או נדל"ן. מי שהשכילו לשלב רכיבים כאלה בתיקי השקעות הם הגופים הגדולים, לווייתני שוק ההון, הקרנות, הפוליסות וקופות הגמל. זאת מאחר שמבחינה רגולטורית מתאפשר למנהלים של הגופים האלה לשלב את הרכיב הריאלי על פי מדיניות מסוימת, אך בקרנות נאמנות ותיקי השקעות לא ניתן למצוא שילוב של רכיב מאזן כזה בדמות השקעה ריאלית.
לעיתים מנהל ההשקעות בוחר בהשקעה ריאלית בתחום שאין לו כלל נוכחות בשווקים ולכן הדרך היחידה להיחשף אליו היא בהשקעה ריאלית, אם באמצעות קרן או באופן ישיר, כמו רכישת נתח מקניון על ידי חברת השקעות.
אחת ההשקעות הריאליות הבולטות ביותר היא ההשקעה בתחום הנדל"ן, יהיה זה נדל"ן מניב, מסחרי, תעשייתי, יזום או מגורים. השקעה בסגמנטים אלה על פני זמן מיתנה את התנודתיות בתיקי השקעות, אפשרה למנהלי השקעות להיחשף להשקעות ריאליות גם בעולם ולכן הקטינה את התלות במשק הישראלי. מאחר שלא מדובר בהשקעה נזילה יומיומית, מתאפשרת גם ההגדלה של תשואת תיק ההשקעות כולו. השקעה נוספת בנדל"ן שהופכת אטרקטיבית יותר ויותר היא השקעה בתמ"א 38.
מהי השקעה בתמ"א 38
את הפרויקטים ההולכים ומתרבים ברחבי הארץ, מבצעים יזמים פרטיים, בעידוד המדינה תחת תוכנית המתאר הארצית. יזם שמעוניין לבצע פרויקט תמ"א 38 זקוק לעד 30% מהעלות הכוללת של הפרויקט, עוד לפני המפגש עם המימון הבנקאי. מאחר שלא מדובר בפרויקט אחד בלבד לכל יזם, ובכל פרויקט מדובר על כשני מליון שקל הון, יש ליזם צורך בהון משמעותי הרבה יותר וכאן תפקידן של הקרנות המממנות.
לעומת השקעה ריאלית בנדל"ן בעולם, שמחייבת הבנה עמוקה, מקצועיות, קשר עם סוכני נדל"ן ושותף מקומי (מגוון גורמים שהופכים את המשימה למורכבת ומסוכנת יותר) השקעה בתמ"א פשוטה יותר בכך שהיא השקעה מקומית, קרובה ונגישה. בנוסף, שיעורי הריבית השנתיים הקיימים בשוק מימון הפרויקטים בתמ"א 38 גבוה לאין שיעור יחסית לתוכניות החיסכון שריביתן אפסית, ואף גבוה יחסית לממוצע הרב שנתי שמוכר בשווקים הפיננסים. כל אלה הופכים את ההשקעה בתמ"א 38 לכדאית, ועם התרבות הפרויקטים המתוכננים - זהו זמן טוב לקפוץ על רכבת ההשקעות בתמ"א.
*** הכותב הוא יו"ר וועדת ההשקעות של קרן תמ"א 38 מקבוצת דייברגון השקעות ריאליות