"צריך להפריך כבר את המיתוס שהסכנה האמיתית לרעידת אדמה נמצאת בשבר הסורי אפריקאי. זה לא נכון כי הסכנה האמיתית היא פה, בגוש דן. רוב ההרוגים ברעידות אדמה הם הרוגים מהתמוטטות בניינים, ופה יש הרבה בניינים. הממשלה לא מספיק מבינה את זה, ולא עושה מספיק. לא ברמת המודעות ולא ברמת החקיקה. בקליפורניה יש חוק שלפיו אם לא מחזקים את הבניין, אסור להמשיך לגור בו".
את הדברים הללו אמר מהנדס עיריית רמת גן הפורש, חיים כהן, בראיון פרישה לגלובס נדל"ן. כהן היה אחד מהתומכים הנלהבים של תמ"א 38 וההוכחה הטובה ביותר לכך היא העובדה שברמת גן קודמו ובוצעו יותר פרויקטים של תמ"א 38 מאשר ברוב המכריע של ערי ישראל.
אבל הפריחה בפרויקטים הביאה איתה גם לא מעט התנגדות, שגררה הליכים משפטיים כנגד העירייה ותקופת קיפאון לא קצרה בדיון בתוכניות ואישור תוכניות בנייה על פי תמ"א 38 ברחבי העיר. מדובר בעיקר במאבק המשפטי שניהלה עמותת אדם טבע ודין מול העירייה במהלך 2013, מאבק שנסוב על הצפיפות בעיר ועל השאלה האם תשתיות העיר ומבני הציבור יכולים לקלוט את כל הדירות החדשות.
אחת התוצאות המיידיות של המאבק היתה עיכוב משמעותי בדיונים ומתן אישורים לפרויקטים בעיר, מצב שקומם באופן טבעי את היזמים אבל גם את בעלי הדירות בבניינים הישנים.
אדריכלית חדשה ומהנדסת חדשה
לאחר שהסתיים המאבק האמור, ובעירייה הכינו תוכנית חדשה להתחדשות עירונית וסל זכויות חדש ליזמים, נראה היה ששוב התמ"א תפרח.
אך למרות שהמהלכים הותנעו מחדש, מסתבר שבחודשים האחרונים שוב חלה עצירה בתחום. לעצירה יש כמה סיבות, ביניהן ההסתגלות לתוכנית החדשה של העירייה שנמצאת כיום בהפקדה בוועדה המחוזית, התנגדות תושבים וגם חילופי תפקידים בעירייה שהציבו אדריכלית ומהנדסת חדשות.
לאחרונה התקיים בעיר כנס שיזמו תושבים יחד עם אנשי העירייה במטרה לנסות לפתור את התסבוכת. לכנס, אליו הגיעו מאות מאנשי העיר, הגיעו גם נציגי העירייה שהתעקשו כי גם היום, תמ"א 38 נמצאת גבוה בסדר העדיפויות של העירייה.
התושבים שהגיעו לכנס מחו על משיכת הזמן ועל אוזלת היד של הנהלת העיר בכל הקשור להתחדשות עירונית. בעלי דירות רבים סיפרו שהם מוצאים עצמם ממתינים שנים לפרויקט אך בשל שינויי מדיניות תכופים דבר לא מתקדם, או שהפרויקט מבוטל לבסוף.
את הכנס פתח עו"ד עמית ארד, אחד המארגנים, המייצג בעלי דירות בכמה בניינים ברמת גן, שקרא לנבחרי הציבור "לפעול לפי המנדט בשמו נבחרו, לפעול באופן ברור ונחרץ שיסיר את אי הוודאות, ושיבהיר כי מדיניותה של העיר נותרה בעינה, לקדם התחדשות עירונית, הן בתור מצילת חיים, הן כהזדמנות לבעלי דירות ותושבים לשפר את איכות חייהם ולהעלות את שווי רכושם. ככל שאתם בעד התחדשות עירונית אנו מצפים מכם לוודא כי הדברים מיושמים בפועל על ידי הדרג המקצועי הכפוף לכם. אנחנו מבקשים מכם מעשים ותוצאות ולא רק מלים והצהרות".
"קל להתנגד כשיש לך ממ"ד"
כנגד הטענות על הסחבת בפרויקטים והעיכובים השונים, יש גם לא מעט מתנגדים להמשך קידום תמ"א 38 בעיר כפי שהיה עד כה. בין השאר טוענים המתנגדים כי על העירייה לתת את הדעת לתכנון כוללני, למלאי מספיק של שטחי ציבור, להיקף תשתיות מתאים לקליטת כל הדירות החדשות.
על כך עונה למתנגדים עו"ד ארד: "אנחנו לא נגד תכנון מסודר, מנהל תקין, נקיון כפיים, בטיחות, תכנון מוסדר, שקיפות וסדר. להפך, כולם, תושבים, יזמים, אנשי מקצוע, מעדיפים ודאות ואפשרות לתכנן קדימה. אם היתה בעבר שחיתות, אנחנו נגדה. אבל אל תספרו לנו שהכל היה מושחת או חובבני או לא מקצועי או סכנה לחיי אדם כתירוץ לעצור את הכל. קל ונוח להתנגד להתחדשות עירונית כשאתה גר בדירה חדשה עם ממ"ד, בבניין חדש עם מעלית וחניה, או בווילה. קל להיות 'ירוק' כשאתה ישן בשלווה ובביטחון".
"יזמים מתלוננים"
"בעבר רמת גן היתה הסמן הימני במדיניותה המעודדת כלפי התחדשות עירונית. זאת העיר הראשונה שאישרה תוספת קומה שנייה לתמ"א 38 עוד לפני התיקון שחל על כל הארץ", מציין עו"ד ארד. "יזמים רצו לעבוד ברמת גן והחלו לקדם פרויקטים מול בעלי דירות ברחבי העיר. היזמים והתושבים הסתמכו על מדיניות העירייה, מזה נגזר מה אפשר לבנות ומה אפשר לתת לבעלי הדירות וכך מבשילה עסקה. כל פרויקט כזה נמשך שנתיים-שלוש עד שהוא מגיע בכלל לשלב של הגשת בקשה להיתר בנייה. בזמן הזה בעלי הדירות מתגבשים, בוחרים עו"ד שייצג אותם ויזם, מנהלים משא ומתן על מה שיקבלו, אחר כך משא ומתן משפטי, אחר כך החתמות הסכמים, תכנון מפורט והכנת בקשה להיתר בנייה.
בכל הזמן זה בעלי הדירות מקפיאים את חייהם בתקווה להתחדשות. הם לא מוכרים את הדירות, לא עוברים דירה גם אם צריך, לא משפצים אותן, אפילו לא מתחזקים את הבניין כי הם יודעים שהפרויקט אוטוטו מגיע.
"אבל בתקופה האחרונה נוכחנו לדעת כי חל מהפך במדיניות העירייה כלפי התחדשות עירונית. זה התחיל בהנחיות חדשות לתכנון ולחישוב של זכויות בנייה, ביוזמת מחלקת ההנדסה, אשר הן מנוגדות למדיניות הרשמית ונעשות ללא ידיעת נבחרי הציבור וחברי הוועדה המקומית.
"יזמים בכל העיר התחילו להתלונן שלא מתייחסים אליהם, שלא נפגשים איתם, שלא מספקים להם תיקי מידע בתקופת הזמן שהחוק קובע, שצמצמו להם את שעות קבלת הקהל, שבקשות להיתר או לשינוי תב"ע אינן נבדקות ואינן מוכנסות לדיון בוועדת רישוי, שמפילים עליהם חדשות לבקרים הנחיות ודרישות תכנוניות חדשות גם אחרי שהוועדה המקומית אישרה, שאישורים עקרוניים שנתן מהנדס העיר הקודם, ושהיזמים הסתמכו עליהם במתן הצעות לדיירים ותכנון הפרויקט, אין להם פתאום שום תוקף כי מהנדס העיר התחלף.
"טוענים שפקידי העירייה מפחדים לקחת אחריות ושמרוב היסטריה משחיתות או מקומץ מתנגדים קולניים, העירייה התאבנה, איבדה כל יכולת גמישות ונכונות לפתרון בעיות ולקידום התחדשות עירונית.
"מדובר במדיניות לא רשמית, אלא נובעת מ'רוח המפקד', או מתפישה שגויה שלה, ובאה לביטוי בהנחיות ובהתנהלות של הדרג המקצועי, האחראי בפועל לקידום או ריסון התחדשות עירונית. שינוי מדיניות משפיע באופן ישיר על ההצעה שיכול היזם להציע לבעלי הדירות, ומשכך הוא למעשה משפיע באופן רטרואקטיבי על פרויקטים המצויים בתהליך.
"היזם צריך לתכנן מהתחלה, לעתים הוא צריך למעשה לפתוח את ההסכם למו"מ מחדש ולהצטרך להחתים אותם שוב אחד-אחד. כתוצאה משינוי המדיניות בפועל בעירייה פרויקטים נתקעו, חלקם התבטלו אחרי שהיו כבר הסכמים חתומים ותוכניות להגשה, שזה אומר שהפרויקט התנהל כמה שנים עד אז. על פרויקטים חדשים אין מה לדבר כי יזמים נרתעים מלפעול ברמת גן".
תגובת העירייה: "השינויים דורשים זמן הסתגלות"
ומה אומרים בעירייה על הטענות השונות מצד התושבים ונציגיהם? "הכנס אמנם נפתח בביקורת שמתחו התושבים ויזמים שהגיעו לכנס, בנוגע לתחושת אי ודאות והאטה במתן אישורים לביצוע פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית", כך נמסר מהעירייה, "אולם לאחר שהוצגו בפני הנוכחים הנתונים והשיקולים המובילים את עבודתו של אגף ההנדסה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, נוטרלו מרבית ההתנגדויות".
יו"ר הוועדה המקומית, אביבית מאור נמרודי, הסבירה בכנס כי: "הדאגה שלנו היא קודם כל לתושב המתגורר ברמת גן, לאפשר לו למגן ולחזק את ביתו ולתת לו אפשרות להתמודד עם יוקר המחיה על ידי שדרוג משמעותי של הנכס שלו לדירה חדשה, באזור הביקוש, עם מעלית, חניה וממ"ד. אנו עושים את ההתחדשות העירונית גם במבנים וגם בתשתיות במקביל, ולא בטור, כדי להניע כמה שאפשר את ההתחדשות העירונית ברמת גן".
נציגי העירייה הודו כי חילופי התפקידים בעירייה משפיעים על ההתנהלות במינהל ההנדסה ועל קידום הפרויקטים ואישורם.
"בשנה האחרונה התמודדה העירייה עם ביטול תוכנית ג30א1 (התוכנית החדשה של עיריית רמת גן לתמ"א 38. לאחר ההתנגדות של אט"ד), שהביא לביטול 150 בקשות וטיפול בבקשות חוזרות, המצויות היום כולן בהליכי בנייה, וכן עם שינויי כוח אדם משמעותיים באגף ההנדסה, בהם מינויה של עליזה זיידלר גרנות לתפקיד מהנדסת העיר, מינוי אדריכלית עיר חדשה ועוד", אומר ראש העיר ישראל זינגר. "שינויים מבורכים אלה דורשים זמן הסתגלות, והטמעת נהלים ושינויים במערכת שלאורך שנים רבות לא חל בה כל שינוי, ואני סמוך ובטוח כי השינוי המבורך שהעיר עוברת בתחום זה יסייע לקדם אף יותר את תמ"א 38, ויצעיד את רמת גן קדימה. העירייה רואה בהתחדשות העירונית גם את חובתה לדאוג לתשתיות הסובבות".
"עלייה באישורים, ולא ירידה"
גם מהנדסת העיר, עליזה זיידלר גרנות, הגיבה לטענות אודות עיכוב תוכניות והתנהלות בעייתית של מינהל ההנדסה ואמרה: "לצד החשיבה על תוכניות כוללות, וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, אנו מקפידים היום יותר על אכיפה באתרי הבנייה. אתרי הבנייה חייבים להיות מסודרים, תגברנו את כמות המפקחים באתרי הבנייה ואנו בודקים את הבקשות בצורה קפדנית יותר כדי לשמור על חיי אדם בעיר. חיי אדם קודמים לכל, והאכיפה המוגברת אינה מאטה או עוצרת תהליכים של תמ"א 38, ההיפך הוא הנכון. כך אפשר לבנות, אבל לבנות באחריות".
העירייה גם הציגה בכנס נתונים אודות התקדמות התמ"א בעיר. על פי הנתונים, בשנת 2014 אושרו ברחבי העיר 2,400 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38, והוצאו היתרים ללא פחות מאלף דירות חדשות. ב-2013 אושרו תוכניות ל-2,200 דירות חדשות והוצאו היתרים לכ-500 דירות. "הנתונים מראים כי לא רק שאין האטה, אפילו חלה עלייה. ההאטה המורגשת היא לאור כמות בקשות גדולה משמעותית שהוגשו בשנת 2014, כ-700 בקשות, שמתוכן עד לשעה זו, קיבלו 200 היתרים ושאר הבקשות בהליכי תכנון שונים", מסבירה מאור נמרודי.
בעירייה אמנם הציגו את הנתונים כדי להוכיח כי אין שינוי במדיניותה, אולם חשוב לציין כי נתוני 2013 היו נמוכים יחסית בשל מאבק אט"ד בעירייה, וכי חלק ניכר מהאישורים שניתנו ב-2014 הם פרי עבודה של שנים עברו. כך או כך, נתונים אלו אינם סותרים את הטענה שכיום יש לא מעט פרויקטים שאינם מתקדמים. כך, רק בחודשים הבאים ניתן יהיה לדעת האם מדיניות העירייה אכן השתנתה כפי שטוענים חלק מהתושבים, או שמא מדובר בתקופת הסתגלות שלאחריה תחזור השגרה לתחום התמ"א 38 ברמת גן.
רמי פדלון, מחזיק תיק תמ"א 38 בעיר, חזר גם הוא על מחויבות העירייה לקידום תמ"א 38 ואמר: "התחדשות עירונית תורמת ללא ספק לאיכות החיים של תושבי רמת גן. לצד זאת, חשוב לזכור שהמהות של תמ"א 38 היא לא רק לאפשר איכות חיים, אלא לאפשר שמירה על חייהם של התושבים, שיזכו למיגון ראוי בפני תרחישים שונים. לאור האיומים אליהם חשופה מדינת ישראל, חשיבות השמירה על בטחון התושבים עומדת לנגד עינינו, בין היתר באמצעות ביצוע וקידום של תמ"א 38 בעיר".