שוקי אורן / צילום: איל יצהר
קרדן אן.וי. , בעבר מחברות ההחזקה המובילות במשק, עם שווי שהגיע בשיאו ל-6.3 מיליארד שקל (לעומת 140 מיליון שקל בלבד כיום), ציינה באחרונה ניצחון קטן במאבק ההישרדות שהיא מנהלת בשנים האחרונות. לאחר הפסד עתק מצטבר של כ-400 מיליון אירו בשנים 2009-2013, סיימה החברה את 2014 ברווח נקי של 5 מיליון אירו, כשהיא נמצאת לקראת השלמת הסדר לדחיית תשלום חלק מחובותיה למחזיקי האג"ח.
אמנם ההסדר - שיביא לדחייה בתשלומי קרן האג"ח בהיקף של 338 מיליון אירו - טרם נחתם, ועקב כך נותרה הערת "עסק חי" בדוחות הכספיים של קרדן אן.וי ל-2014, אך מנכ"ל החברה, שוקי אורן, מאמין כי ההליך יושלם בחודש הקרוב, מה שיאפשר לו מרווח של שנתיים עד הפירעון המהותי הבא - בפברואר 2017.
אורן, לשעבר החשב הכללי במשרד האוצר ומנכ"ל לאומי שווייץ, סיכם באחרונה שלוש שנים כמנכ"ל קרדן אן.וי. הוא הובא לחברה בתחילת 2012 במטרה לפתור את בעיותיה הפיננסיות, שרק החלו לצוץ חודשים אחדים קודם לכן, אולם גילה במהרה שהבור עמוק בהרבה משחשב. כעת, רגע לפני שהסדר החוב מאושר סופית בידי מחזיקי האג"ח, מספר אורן, בראיון ל"גלובס", על מצבם הנוכחי של נכסי החברה, ועל הדרך לעמוד בתשלומי החוב ולייצר ערך לבעלי המניות.
"מאז שהגעתי לקרדן אן.וי, הנושא המרכזי שעל סדר היום הוא הטיפול בחובות החברה, ואני בכלל לא ידעתי שזה מה שיהיה לפני שהגעתי", הוא אומר, ומסביר כי טרם הכניסה לתפקיד לא ביצע בדיקת נאותות לחברה, ואף לא קרא דוחות של אנליסטים.
"התחלתי לעבוד בחברה בפברואר 2012, וחודש אחר כך בוצעה מחיקה גדולה מאוד על ההשקעה ב-GTC פולין (חברת נדל"ן להקמת וניהול הקניונים במזרח אירופה בה שלטה קרדן, ע' כ') שהביאה להפסד גדול בדוחות הכספיים של 2011. כמובן שלא יכולתי לדעת על זה לפני שנכנסתי לתפקיד, וזה קיבל ביטוי בכך שאם חשבתי שאני מגיע לחברה שעברה תקופה לא קלה אבל עכשיו היא בדרכה למעלה, אז הסתבר שהמציאות הייתה קשה הרבה יותר.
"קרדן אן.וי נאלצה להתמודד עם החוב שלה וגם עם חברות בנות שהיו ברובן הפסדיות ואני הייתי צריך לעשות איזה סוג של סוויץ'. מזה שאתה בא ולוקח חברה ומעלה אותה למעלה, לזה שאתה צריך לדאוג שהיא לא תיפול. ואחרי שהפנמתי שזה מה שצריך לעשות, אז אני חושב שעשינו את זה בצורה יפה".
חודשים אחדים לאחר מינויו של אורן, עוד הזרימה קרדן אן.וי 29 מיליון אירו ל-GTC, אולם בהמשך הוביל הסוויץ' במחשבה למכירת ההחזקה בחברה (27.8%) לקרן הנדל"ן לואן סטאר ב-160 מיליון אירו.
- למה מכרתם?
"מאז שהגעתי, GTC הייתה נכס מדמם עם מחיקות שווי בכל רבעון. יש שם הרבה פוטנציאל אבל היא פועלת בשוק הנדל"ן של מזרח אירופה, שהפך להיות סופר בעייתי לאחר המשבר הפיננסי ב-2008. היו אצלנו אנשים שחשבו ש-GTC תתאושש, אבל במציאות כזאת חייבים לדעת לחתוך הפסדים, ואני לא רוצה לחשוב איפה קרדן אן.וי הייתה נמצאת, אם לא היינו מוכרים אז את GTC".
ואכן, מאז המכירה המשיכו הקשיים ב-GTC, והיא נדרשה להזרמות הון נוספות מצד הבעלים. בשבוע שעבר הודיעה לואן סטאר לקרדן אן.וי, כי היא דורשת השבה של 3.15 מיליון אירו מסך הסכום ששילמה, לאחר ש-TC לא עמדה עד סוף מארס ביעדים עסקיים שהוגדרו לה. דרישה נוספת בהיקף זהה עשויה להתקבל בינואר 2016, אם מצבה של GTC לא ישתפר.
אורן אומר כי מכירת GTC היה המהלך המוצלח הראשון, שאיפשר לו להתחיל את 2014 ללא פעילויות הפסדיות. לאחר המכירה נותרו בקרדן אן.וי שלוש זרועות פעילות: נדל"ן בסין באמצעות קרדן לנד צ'יינה (KLC), פיננסים במזרח אירופה באמצעות קרדן פייננשיאל סרוויסס (KFS) והנדסת מים באמצעות תהל גרופ.
בחודשים האחרונים הוביל אורן מכירה של שני נכסים נוספים, במטרה להביא מזומן לקבוצה ולהקטין את מצבת החובות. קרדן צ'יינה מכרה את המחצית השנייה של מניות קניון גלריה שהקימה בעיר צ'נגדו (המחצית הראשונה נמכרה ב-2011) בתמורה נטו של 70 מיליון אירו, ואילו תהל גרופ מכרה 75% מפעילות מכוני טיהור המים שהחזיקה בסין (באמצעות החברה הבת KWIG) בתמורה נטו של 105 מיליון אירו.
שני האקזיטים שימשו בין השאר לפירעון מלא של הלוואה בסך 34 מיליון אירו שנטלה קרדן אן.וי מבנק דיסקונט, ושל הלוואה בסך 24 מיליון אירו שנטלה תהל מקרן פימי. חלק מהכספים נותרו בחברות הבנות לצורך חיזוק ההון העצמי, כך שבסוף מארס היו לקרדן אן.וי עצמה 56 מיליון אירו בקופה. עד סוף יוני היא אמורה לקבל עוד 24 מיליון אירו ממכירת יתרת מניות KWIG.
לפי התוכנית של אורן, ישמש הכסף לתשלומי ריבית של 39 מיליון אירו למחזיקי האג"ח ב-2015 וב-2016, ולמימון הוצאות הנהלה וכלליות של 9 מיליון אירו. סכום נוסף של 7.5 מיליון אירו ישמש השנה לפירעון חלקי של קרן האג"ח, אם יאושר הסדר החוב ותשלומי הקרן יידחו בשנתיים. "חשוב לנו לנהל את הסיכונים ככה שיותר החברה לא תיקלע למצוקת מזומנים. לכן כרגע יש לנו עודפים", הוא מסביר.
"יחסים של אמון עם מחזיקי האג"ח"
תזרים המזומנים החזוי שפירסמה קרדן אן.וי לשנתיים הקרובות מגלה כי ב-2016 בונה אורן על תזרים של 110 מיליון אירו ממכירת פעילות הפיננסים, או ממכירת עד 50% ממניות קניון גלריה בעיר הנמל דליאן שבסין. תזרים זה מתוכנן לשמש לתשלום הדחוי של קרן האג"ח בתחילת 2017. יחד עם זאת, אם הסדר החוב לא יאושר, יידרש אורן לפרוע באוגוסט השנה תשלום קרן (שנדחה מפברואר) של כ-90 מיליון אירו למחזיקי האג"ח - סכום שאין כרגע ברשותו.
אורן מציין כי לצד העבודה על שיפור הביצועים התפעוליים של החברות הבנות, התפקיד המרכזי שלו בשנה האחרונה היה טיפול בחוב, ובעיקר ניהול המגעים מול מחזיקי האג"ח. "הנושא הזה היה מאוד מהותי ואני חושב שבסופו של דבר הצלחנו לייצר איתם יחסים של אמון ולהגיע להסכמות בנוגע להסדר, וזה לא דבר טריוויאלי. החברה הוכיחה שהיא שקופה, שהיא אמינה ושהדברים שאנחנו אומרים גם קורים".
- מאז שהגעתם להסכמות עם מחזיקי האג"ח כבר עברו שלושה חודשים. מדוע ההסדר טרם אושר סופית?
"ההסדר מבוצע באמצעות שינוי תנאי האג"ח, והעבודה עכשיו היא להביא שטר נאמנות חדש ומפורט, שיכלול את כל ההסכמות. זה הרבה עבודה וחשבנו שהיא תסתיים בתחילת אפריל, אבל זה לא קרה והודענו על דחייה לסוף החודש. מבחינתי, מדובר בהסכם טוב לשני הצדדים, כשהמחזיקים משדרגים את ההלוואה שלהם, לכזאת שיש לה תנאים יותר טובים בצורה של בטוחות".
במקביל למגעים על הסדר חוב, מלווה אורן כאמור גם את החברות הבנות של קרדן אן.וי, ששתיים מהן הציגו השנה תוצאות משופרות ומעבר לרווחיות. תהל פרויקטים עברה ב-2014 לרווח נקי של 4.2 מיליון אירו לעומת הפסד של 2.9 מיליון אירו ב-2013, ואילו במגזר הבנקאות והאשראי הקמעונאי (KFS) נרשם ב-2014 רווח נקי של 7.6 מיליון אירו, בהשוואה להפסד של 18.8 מיליון אירו ב-2013.
- אילו שינויים קידמתם בשתי החברות הבנות כדי לשפר את מצבן?
"ב-KFS עבדנו על טיוב המערכת, וכעת יש שם מודל עסקי טוב של אשראי צרכני קטן, של ניהול סיכונים ובקרות, כך שבהיקפי פעילות גדולים זה מודל שיכול להיות רווחי והוכחנו את זה ב-2014.
"גם בתהל פרויקטים היה אתגר לא קטן. זאת חברה ותיקה עם המון ידע בתחום הטיפול במים, אבל כזאת שהפסידה לאורך השנים. הנהלת החברה הובילה שם שינוי משמעותי והצליחה להוריד את התקורות ולשפר את רמת הרווחיות הגולמית מהפרויקטים עצמם. גם המיקוד בבחירת פרויקטים רווחיים יותר השתפר, אבל במקביל היא הציגה גידול במכירות וצבר הזמנות משמעותי".
- ואחרי ששתי החברות הללו עברו לרווחיות, מה התוכניות לגביהן? לפחות לגבי KFS מופיע בדוחות שלכם שהיא מועמדת אפשרית למכירה.
"אחרי מכירת KWIG, תהל היא חברה קטנה מבחינת חשיפה מאזנית (שווי בספרים של 99 מיליון אירו, ע' כ'), אבל היא חברת פרויקטים שצורכי המזומן שלה יחסית נמוכים, ולאור הגידול בהיקף הפרויקטים שלה אנחנו חושבים שמדובר במנוע צמיחה משמעותי לקבוצה.
"בפעילות הפיננסים (שווי של 79 מיליון אירו, ע"כ) אנחנו לא רואים מנוע צמיחה, אבל יש לנו שביעות רצון גדולה ממנה. הצלחנו לנקות את הפעילות הזאת ולהפוך אותה לכזאת שמייצרת רווחיות יפה עם תשואה דו ספרתית על ההון. כך שאם תנאי השוק יאפשרו יציאה מוצלחת מפעילות זו, אנחנו לא נהסס".
"היתרון שלנו? בתחום הייזום"
עיקר פעילותה של קרדן אן.וי מרוכז כיום בזרוע הנדל"ן בסין (KLC), שרשומה בספרים לפי שווי של 272 מיליון אירו. זרוע זו כוללת שתי פעילויות יזום מרכזיות, הקמת שכונות מגורים והקמה וניהול של קניונים. בתחום המגורים מבצעת KLC מאז 2006, בשלבים, חמישה פרויקטים להקמת 12 אלף יחידות דיור בהיקף מכירות של כ-1.1 מיליארד אירו ורווחיות גולמית של 22% מההכנסות. הפרויקטים עתידים להסתיים ב-2018, כאשר שני שלישים מהדירות כבר נמכרו והכנסות בהיקף של 521 מיליון אירו כבר התקבלו.
לחברה אדמות נוספות (הרחבה של פרויקטים קיימים) לבניית עוד 2,700 יחידות דיור, אולם לדברי ההנהלה היא בוחנת כיום את תוכניות הפיתוח שלהן וייתכן כי אדמות אלו יימכרו בעתיד.
בתחום הקניונים עסוקה KLC בהשלמת בניית קניון גלריה בדליאן, שרשום בספרים לפי שווי של 181 מיליון אירו ושיכלול 66 אלף מ"ר להשכרה. הקניון אמור להיפתח בסוף אפריל.
מי שהובילו את הפעילות בסין לפני כעשור הם אלון שלנק וארז אפלרוט, שכיהנו עד לאחרונה בתפקידי יו"ר ומנכ"ל KLC, בהתאמה. אורן מאמין כי העזיבה הכפולה של השניים לא תפגע בפעילותה של KLC. "לשמחתי קרדן לנד צ'יינה היא לא חברה של איש אחד. מועסקים בה 300 עובדים ויש לה הנהלה עם אנשי מקצוע ברמה גבוהה. העזיבה שלהם הייתה ידועה לנו כבר שנתיים, ונערכנו לכך. במקום ארז מינינו את וולטר ואן דאם, שהיה מנכ"ל KWIG. וולטר גם מתגורר בסין, כך שלקחנו אדם עם מוכנות גבוהה, הבנה בתחום, והיכרות עם המדינה.
"אני אחליף את אלון בתפקיד היו"ר, אחרי שביליתי בשנה האחרונה הרבה מאוד בסין ויש לי היכרות טובה עם הפעילות שם. צריך גם לציין כי בטווח הזמן המיידי לא נפתח פרויקטים חדשים שם, כי ככה התחייבנו למחזיקי האג"ח".
- מה זאת אומרת?
"ההסכם העקרוני קובע כי רק לאחר שנפרע 55% מקרן החוב יחולו תנאים מקילים שיאפשרו לנו להיכנס לפרויקטים חדשים בסין. עד אז ההסדר מטיל מגבלות על החברה, ולכן הפחתה מהירה של החוב והגעה לסף התנאים המקלים - זה היעד הבא שלנו".
- איך תעשו זאת?
"היעד הוא לממש חלק מגלריה דליאן, אבל רק חלק ממנו כי מדובר בנכס שישביח את עצמו בצורה מהירה. יש לנו יכולות גבוהות ויתרון יחסי בתחום של ניהול נכסים מניבים בסין, לעומת הנדל"ן למגורים, שם אין לנו יתרון יחסי. אנחנו בונים בנייני מגורים אבל באופן כללי בתחום הזה הכול תלוי אם הצלחת לקנות את הקרקעות מספיק בזול.
"בלי ספק אנחנו רואים את היתרון שלנו בייזום, הקמה וניהול של קניונים. בתחום הזה עובדים מול שוכרים זרים, ובסין יש בו הרבה מה לשפר בגלל הפערים תרבותיים. רשתות בינלאומיות, שהן העוגנים בקניון, הרגישו מאוד בנוח לעבוד איתנו בצ'נגדו וכך יהיה בדליאן".
"גרינפלד אדם ישר עם חזון, ויזם בלתי רגיל, אבל כנראה שהוא עשה טעויות"
בחודש שעבר הגיש בנק לאומי לביהמ"ש המחוזי בת"א בקשה להכריז על יוסף גרינפלד, אחד מבעלי השליטה בקרדן אן.וי, כפושט רגל, בגין חוב של 110 מיליון שקל. בבקשה נכתב כי גרינפלד הוא חדל פירעון, מאחר שלדבריו התחייבויותיו גבוהות ב-260 מיליון שקל משווי נכסיו, ואין לו מקורות לכסות התחייבויות אלו, למעט האפשרות לעליית ערך החזקותיו בתאגידים השונים. לבקשה הצטרף גם בנק אגוד, בטענה כי גרינפלד חייב לו 27.5 מיליון שקל.
בסוף מארס מינה ביהמ"ש את עו"ד עופר שפירא כמנהל מיוחד לנכסי גרינפלד, ובהם 19.4% ממניות קרדן אן.וי בשווי של 26 מיליון שקל ו-22.3% ממניות החברה האחות, קרדן יזמות, בשווי של 23 מיליון שקל. גרינפלד משמש דירקטור בשתי החברות (כמו גם בחברות נוספות בקבוצה), ובעקבות ההחלטה יתלווה אליו עו"ד שפירא לדיונים בדירקטוריונים השונים.
"בעלי המניות לא מתערבים בניהול"
לדברי אורן, החברה אינה מושפעת מהעניין הזה. "אנחנו חברה הולנדית עם דירקטוריון שרובו מורכב מדירקטורים בלתי תלויים, כולל היו"ר פיטר שלדון. בעלי המניות שלנו לא מעורבים בניהול השוטף של החברה והיא מתנהלת עם ממשל תאגידי חזק. אין אצלנו ממשלת צללים, כך שעם כל הצער על המהלכים האישיים נגד יוסף, מבחינת החברה אין שום השפעה".
אורן, בעצמו בכיר לשעבר בבנק לאומי, מדגיש כי חבל לו מאוד שזה המצב. "אני מכיר את יוסף והוא אדם ישר עם חזון, ויזם בלתי רגיל שעשה דברים. כמעט את כל החברות בקבוצת קרדן הוא הקים ואלו יוזמות יוצאות מהכלל. יחד עם זאת, יש לו את העניינים הפיננסיים שלו והוא כנראה עשה טעויות והגיע לאן שהגיע".
