גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

נקודות המפתח בדרך להצלחת פרויקט תמ"א 38

איך להתניע את התהליך ■ אילו בטחונות על הדיירים לדרוש ■ מי מפקח על הפרויקט ■ וכיצד ניתן להבטיח את אחריות היזם לטיב העבודות?

 ז'בוטינסקי 56 ראשון לציון תמ"א 38/תמר מצפי
ז'בוטינסקי 56 ראשון לציון תמ"א 38/תמר מצפי

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38

פרויקטים של תמ"א 38 הינם חדשים יחסית בנוף הישראלי וביצועם נחשב למאתגר הן במישור המשפטי והן במישור הביצועי. זאת בשל ריבוי הצדדים המעורבים, האינטרסים המנוגדים של הצדדים ואופיו הביצועי של הפרויקט המחייב חיכוך מתמשך בין היזם לבין בעלי הדירות.

עו"ד רן ברא"ז, שותף בפירמת עורכי הדין לוי טילר ושות' ומתמחה בייצוג וליווי דיירים בפרויקטים לפי תמ"א 38, מבהיר מהן נקודות המפתח בהתנהלות מול היזם- החל משלבי טרום הפרויקט, עבור לביצוע הפרויקט וכלה בתקופה שלאחר סיומו.

יש האומרים כי תמ"א 38 כשלה וכראיה מציגים את מיעוט הפרויקטים אשר בוצעו עד כה. האם אתה שותף לדעה זו?

"אי-אפשר להתווכח עם העובדה כי נכון לעת עתה התוכנית טרם הגשימה את פוטנציאל המימוש שלה. עד כה הוצאו היתרים לביצוע אלפים בודדים של פרויקטים מתוך פוטנציאל של עשרות ואולי מאות אלפי בניינים הזקוקים לחיזוק.

"יש להפריד לטעמי בין מיעוט הפרויקטים באזור הפריפריה לבין מיעוטם באזורי הביקוש שבמרכז. אכן בפריפריה קיים ספק באם התוכנית במתכונתה הנוכחית יכולה להוות תמריץ לחיזוק מבנים. להבדיל, מיעוט הפרויקטים באזור המרכז אינו נובע מכשל בתכנית עצמה. התמריצים אשר הוענקו במסגרת התיקון השלישי לתכנית ובכללן סל הזכויות המורחב, יצרו כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים רבים. לראיה מספר ההיתרים אשר הוצאו החל משנת 2013 ועד היום שווה כמעט למספרם של אלה אשר ניתנו בין השנים 2012-2005".

מהי איפה הסיבה כי גם באזורי הביקוש מספרם של הפרויקטים שיצאו לפועל קטן יחסית?

"לטעמי, נכון להיום, מיעוט הפרויקטים באזור המרכז היה ונותר כשל שוק שנוצר כתוצאה מפערי המידע בין היזמים לבין הדיירים. פרויקטים רבים אינם יוצאים אל הפועל מאחר שהדיירים אינם יודעים להעריך את שווי, היקף ופוטנציאל המימוש של הזכויות אשר בידיהם. הם אינם יודעים לתמחר את עלות ביצוע הפרויקט על ידי היזם, את היקף ההכנסות הצפויות לו מן הפרויקט, את הרווח שלו ואת ההשוואה לשיעור הרווח המקובל בענף. לכך יש להוסיף את הקושי האינהרנטי הטמון בגיבוש הסכמות בין הדיירים לבין עצמם, לאור ניגודי האינטרסים ביניהם ואת מיעוט הפרויקטים המשמשים כבסיס להשוואה".

להבין בתהליך

כיצד אתה ממליץ לדיירים להתחיל את התהליך לביצוע פרויקט?

"לבעלי דירות המגיעים אלי אני מציע קודם כל לאסוף די מידע ונתונים ביחס לפוטנציאל הנכס שלהם, להכירו ולהיעזר לשם כך באנשי מקצוע מתאימים, לרבות שמאי, מפקח בנייה, אדריכל ועורך דין מטעמם. כאשר הדיירים יבינו את שווי הנכס שבידיהם ואת האפשרויות העומדות בפניהם למימושו, יקל עליהם להגיע להבנות עם יזמים פוטנציאלים והם יוכלו להתמקד בבחירת יזם מתאים ומנוסה, ולפסול משא ומתן עקר מול גורמים בלתי מקצועיים הפועלים בשוק".

"הרבה פעמים במסגרת המשא ומתן, אני מזכיר לדיירים כי להם וליזם אינטרס משותף להוציא לפועל פרויקט מוצלח ורווחי" ממשיך ומסביר עו"ד בראז, דיירים רבים, למשל, נרתעים מהפיכת הבניין האינטימי שלהם למגדל מרובה דירות. הם מעדיפים לכפות על היזם בניית מספר מצומצם של דירות גדולות על פני ניצול מקסימלי של מספר הדירות שאותן מתירה הרשות המקומית. מטבע הדברים רווחיותו של פרויקט ובו מספר מצומצם של דירות עלולה להיות נמוכה ולהביא לכישלון הפרויקט. כישלון הוא קטסטרופה ליזם אך הוא גם מפח נפש לדיירים. לא משנה איזה בטחונות העמיד היזם, היה והפרויקט כשל, תיגרם בהכרח פגיעה גם בבעלי הדירות כתוצאה מהתארכות משך הפרויקט ועד לאיתור יזם חדש ולהשלמתו.

אילו בטחונות צריכים לדרוש הדיירים כדי לצמצמם למינימום את היקף הסיכון שלהם?

"זה תלוי באיזה דרך יממן היזם את ביצוע הפרויקט. הנכס הוא למעשה סל של זכויות בנייה. פרויקט יכול להתבצע בשני מסלולים שונים, עם או ללא ליווי בנקאי. שני המסלולים יכולים להיות נכונים ומתאימים עבור הדיירים, אך רק במידה ובונים במסגרת הסכם ההתקשרות עם היזם מנגנונים נכונים לכל אחד משני המסלולים. הסכם טוב צריך להבטיח כי גם במקרה בו חלילה היזם קרס ונקלע לפירוק או לכינוס נכסים, חשיפת הדיירים תהיה מינימאלית וסל הזכויות שטרם מומשו יאפשר איתור של יזם חדש לשם השלמת הפרויקט מן השלב בו נעצר".

כיצד יכולים הדיירים לפקח על קצב התקדמות הפרויקט. איזה כלים יש בידיהם?

"אנו נוהגים לצרף לתהליך, כבר בראשיתו, מפקח מטעם הדיירים. המפקח יהיה לרוב אדריכל, מהנדס, או הנדסאי ותפקידיו העיקריים יהיו, בשלבים הראשונים, סיוע בגיבוש המפרט הטכני שיצורף להסכם עם היזם ובחינת תוכנית הבקשה להיתר טרם הגשתה לאישור. בהמשך התהליך יפקח המפקח על התקדמות הפרויקט, יוודא את ביצוע התחייבויות היזם ויגיש דוחות תקופתיים לנציגות הדיירים. מקובל שהיזם נושא בשכר טרחתו של המפקח מטעם הדיירים, יחד עם זאת אנו ממליצים לדיירים לגבש הסכם בכתב עם המפקח, אשר במסגרתו יוגדר תפקידו ויוסדרו התחייבויותיו כלפי הדיירים".

דרושה פוליסת ביטוח מתאימה

דיירים רבים מוטרדים מנזקים שעלולים להיגרם לרכושם במהלך העבודות. כיצד ניתן להפחית חשש זה?

"החשש הוא לא רק ביחס לפגיעה ברכוש של הדיירים, אלא גם ביחס לפגיעה ברכוש של צדדים שלישיים ואף חלילה לפגיעה בגופם של הדיירים ושל גורמים אחרים המבקרים במגרש או בסביבתו. מעצם היותם בעלי הקרקע אחראים הדיירים לפגיעה בגוף או ברכוש המתרחשת בשטח המגרש. לפיכך על הדיירים לוודא כי טרם תחילת העבודות ירכוש היזם פוליסות ביטוח מתאימות לכיסוי כל הסיכונים הרלוונטיים לפרויקט מסוג זה לרבות כיסוי ביטוחי מתאים גם לדיירים מתוקף אחריותם כבעלי הקרקע. מוצע לדיירים להיעזר בשירותיו של יועץ ביטוח מתאים אשר ייקבע את היקף הכיסוי הרלוונטי, ייבחן את הפוליסות אשר רכש היזם ויאשר כי הכיסוי הביטוחי שנרכש עונה על סיכוני הפרויקט".

בסיום עבודות הבנייה, כיצד ניתן להבטיח את אחריות היזם לטיב העבודות שביצע?

"מקובל לדרוש מהיזם להתחייב לתקופת בדק ואחריות כפי שנקבעה בחוק המכר. על מנת להבטיח את התחייבויות היזם לקיים את חובתו לתיקון ליקויים שיתגלו לאחר השלמת הבנייה, מקובל לחייבו להפקיד בידי בא כוח הדיירים, ערבות בנקאית לתקופת בדק, בסכום שיוגדר מראש בהסכם ההתקשרות, בדרך כלל לתקופה של 18 חודשים עד לאחר סיום העבודות".

לסיום, מה דעתך על העמדה שהביע לאחרונה רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב, לפיה תמ"א 38 היא תכנית רעה שיש לאיידה?

"התכנית אינה חפה מכשלים ואכן יש מקום לשפר את תמריציה בכל הנוגע לאזורי הפריפריה אשר חלקם מועדים להתרחשות רעידות אדמה. יחד עם זאת, כשאני מסתכל מחלון המשרד שלי הפונה אל הבניינים המתפוררים בצפון הישן של תל אביב, ברור לי שהדרך היחידה לאפשר בנייה חדשה והתחדשות עירונית היא על ידי ביצוע עוד ועוד פרויקטים של תמ"א 38".

* עו"ד רן ברא"ז הוא שותף בפירמת עורכי הדין לוי טילר ושות' ומתמחה בייצוג וליווי דיירים בפרויקטים לפי תמ"א 38.

עוד כתבות

בנק מזרחי-טפחות,?בנק הפועלים, בנק דיסקונט, בנק לאומי, בנק איגוד ובנק מרכנתיל / צילומים: איל יצהר, אייל הצפון, בר-אל

מגבלות התנועה מחמירות ומספר סניפי הבנקים שיקבלו קהל יצטמק ל-15%

זאת החל ממחר, ה-1 באפריל, ולעומת הנחיה קודמת שדיברה על מתן שירות פורנטלי לציבור הרחב בכ-25%-30% מסניפי הבנקים

שדה תעופה רמון / צילום: סיון פרג'

שדה התעופה רמון ישמש כחניון למטוסים של חברות תעופה זרות

רשות שדות התעופה הציעה לחברות תעופה אירופיות להגיע לישראל עם הבטחה למחיר חניה מוזל ביחס לאירופה ● שתי חברות צפויות לשגר לישראל מטוסים לאחסון כבר בשבוע הבא

קאר שולץ / צילום: כדיה לוי, גלובס

תרופה של טבע למלריה וזאבת אושרה לטיפול חירום בחולי קורונה

בתגובה זינקה מניית החברה בכ-12% ● זינוק של 120% במניית חברת הטכנולוגיה סופרקום, המספקת פתרונות בתחומי בריאות הציבור והפקת תעודות חכמות

טראמפ ופאוול / צילום: רויטרס, Carlos Barria

מדד חדש של הפדרל ריזרב חוזה צמיחה שלילית של 3.97%

עורכי המדד החדש, המציע מיפוי בזמן אמת עם מבט לעבר ולעתיד, מסבירים שהוא מנסה להראות איך תיראה הפעילות הכלכלית לאורך רבעון אילו היא הייתה נמשכת שנה ● הקריאה הראשונה מצביעה על כך ש"התפתחויות בשבוע שחלף גרמו למדד לרדת לרמה שלא נראתה מאז 2008"

בורסת תל אביב סיקור שוטף / צילום: איל יצהר, גלובס

תל אביב ננעלה בעליות: ת"א 35 עלה ב-2.5%

מדד ת"א 125 הוסיף 2.2% ומדד ת"א 90 התחזק ב-3.25% ● מדד הנפט והגז זינק ב-4.9% ומדד הנדל"ן עלה ב-4.3% ● טבע קפצה על רקע אישור תרופה שלה לשימוש בקורונה ● הממשלה אישרה אתמול תוכנית חילוץ למשק ב-80 מיליארד שקל

סניף של רשת "גולף" / צילום: בר אל

משבר הקורונה: גולף דוחה את פרסום דוחותיה השנתיים לאפריל

קבוצת האופנה הציבורית נעזרת בארכה שניתנה לתאגידים בנוגע לפרסום דוחותיהם השנתיים ● צפויה להציג ברבעון הראשון פגיעה ניכרת בתוצאותיה בשל משבר הקורונה והסגר שמונע את הפעלת חנויותיה ● עד כה בסקטור האופנה פרסמו דוחות שנתיים פוקס, קסטרו והמשביר לצרכן

מישל סיבוני, מנכ''ל קבוצת הראל ביטוח ופיננסים / צילום: "פלאש 90".

הראל הרוויחה 760 מיליון שקל ב-2019, אבל "2020 נפתחה בסערה המשפיעה לשלילה על כל תחומי הפעילות בקבוצה"

היקף הנכסים המנוהלים על-ידי החברה הצטמק ברבעון הראשון ב-2020 בכ-11%, לכ-252 מיליארד שקל ● סך הפרמיות ודמי הגמולים שרשמה החברה חצה את הרף של 30 מיליארד שקל

קניון tlv/ צילום:auev fvi

באיחור לא אופנתי ופחות מהמתחרים, גם קניון TLV מגיב למשבר הקורונה

בעוד שבביג ועזריאלי ויתרו על כסף אמיתי על מנת ללכת לקראת בעלי החנויות בקניונים שלהם שמכירותיהם נגדעו באחת - הרי שבקניון התל-אביבי שבשליטת מוטי בן משה מציעים הטבות מצומצמות בהרבה

רשף לוי בקמפיין לתנובה / צילום: יח"צ

האומץ לפרסם: החברות שהצליחו למנף את המשבר ועל הדרך קיבלו בונוס תדמיתי

חודש לפרוץ הקורונה לחיינו, אפשר להתחיל לבחון את המהלכים השיווקיים–פרסומיים לא רק בפריזמה של האם עושים אלא גם מה עושים ● דווקא בקטגוריות שהמצב לא פגע בהן כמו מזון ובנקאות, מפרסמים גדולים נכנסו לשיתוק והותירו את הזירה למיעוט שלא היסס ופעל בנחישות

בנימין נתניהו, משה בר סימן טוב ויעקב ליצמן במסיבת עיתונאים על ההיערכות לקורונה / צילום: יח"צ

בקשה מוועדת הקורונה: קיימו דיון בנושא שקיפות המידע

ארגונים חברתיים, בהובלת עמותת 'צדק פיננסי', חושבים שיש לשפר את אופן פרסום הנתונים אשר על בסיסם מתקבלות ההחלטות ואת אופן פרסום החלטות הממשלה  ● תלונות עיתונאים נגד דוברות משרד הבריאות באשר למסירת נתונים

פלטפורמת הגז של מאגר תמר / צילום: בן יוסטר

עוצרות דיבידנדים למרות רווחי הגז: מורה נבוכים למצבן הפיננסי המורכב של דלק קידוחים ותמר פטרוליום

חובות של מיליארדי שקלים והאטה כלכלית בהשפעת משבר הקורונה מכניסים את החברות המחזיקות במאגרי הגז של ישראל לעמדת מגננה ● הנפגעת העיקרית עלולה להיות קבוצת דלק, שיכולת החזר החוב שלה נסמכת במידה רבה על הדיבידנדים מדלק קידוחים

ערן יעקב /  צילום: יונתן בלום

תרגיל בפיצוי עצמאים: קחו מענק מהמדינה, שלמו עד 50% מס

המדינה תשית על מקבלי הסיוע לפי תוכנית הסיוע תשלום מס וביטוח לאומי, מה שמבטיח לה החזר של 30%–50% מכל מענק ● קבוצות שלא יקבלו מענק: צעירים, בעלי עסקים חדשים ומשקי בית שמרוויחים יותר מ–340 אלף שקל בשנה

ערן יעקב / צילום: יונתן בלום, גלובס

אתר רשות המסים קורס לאחר שנפתחה האפשרות לקבלת סיוע לעצמאים

חלק מבעלי העסקים והמייצגים שמנסים להיכנס לאתר מצליחים לאחר כ-2-3 דקות המתנה, ובהמשך האתר עובד לאט אך הם מצליחים להשלים את הליך הרישום, ואחרים כלל לא מצליחים להיכנס או שנתקעים במהלך מילוי הטפסים באתר

מטוס ארקיע בבנגקוק במהלך מבצע החילוץ / צילום: רפי קוץ

בשעה טובה: מדוע "טיסת החילוץ" שיצאה מהודו הייתה מאתגרת במיוחד

וגם: ישי פרוינד מונה למנכ"ל eBay ישראל ● השיחה

נפגעות הקורונה בבורסה: חברות אופנה, תעשייה, הייטק ותיירות / צילום: עינת לברון

לא כולן מתרסקות במשבר: מי דווקא מרוויחות ממשבר הקורונה?

פעילותן של כמעט כל החברות הנסחרות בבורסת תל אביב נפגעה ממשבר הקורונה העולמי ● מנגד, בולטות חברות ספורות שעסקיהן נהנים מ"חסינות" להשפעות השליליות של הווירוס הקטלני, וכמה מהן אף מצליחות ליהנות מצמיחה בעקבות המצב

חדשות מזויפות / צילום: שאטרסטוק

בודקי העובדות של פייסבוק עובדים שעות נוספות סביב פייק ניוז שמופץ על הקורונה

לפייסבוק יש יותר מ-60 מיזמים של בודקי עובדות ברשת שלה ברחבי העולם

אבי בן טל, מנכ"ל רשת 13 / צילום: ינאי יחיאל

הצרות של רשת 13: אלי עזור דורש החזר הלוואה בסך 10 מיליון שקל - וגל קיצוצים נוסף בדרך

הדרישה הכספית של עזור מתווספת לשלל הבעיות עמם מתמודד בימים אלה המנכ"ל הטרי אבי בן טל ● כעת מנסים ברשת ובחברת החדשות למזער נזקים ע"י קיצוצי כוח אדם והקדמת המעבר מבית הוורד למשרדי רשת

מיניסו/ צילום: Goldpro76

אחרי שסגרה חנויות והוציאה 220 עובדים לחל"ת: מיניסו עולה עם אתר סחר מקוון

מערך המשלוחים של מיניסו יפעל בכל חלקי הארץ, ויספק הזמנות בתוך 3-5 ימי עסקים מרגע ביצוע ההזמנה באתר ● כמה יעלה משלוח בהזמנה מקוונת?

שאול אלוביץ' / צילום: תמר מצפי

נמחקה תביעת שאול אלוביץ' נגד המדינה לפיצוי בסך 10 מיליון שקל

אלוביץ' תבע מהמדינה לפצותו בשל הירידה שספג תיק ניירות הערך שלו שמחזיקה הפרקליטות ● ביהמ"ש קבע כי הגשת התביעה ע"י אלוביץ' עומדת בניגוד להסכמות אליהן הגיע עם המדינה בעבר, אך הדגיש כי הוא יוכל לשוב ולעלות את טענותיו בסיום ההליך בעניינו

חיטוי של שכונה ברומא, איטליה / צילום: Mauro Scrobogna/LaPresse, AP

עלייה נוספת במספר המתים מהנגיף בצרפת, בלגיה והולנד

מספר המתים הכולל מקורונה בספרד הגיע ל-8,189 ומתקרב לנתון באיטליה, שעומד על כ-11 אלף בני אדם ● באופן מדאיג, מספר הנדבקים החדשים בספרד עלה ב-9,000 בני אדם ביממה האחרונה לסך של 94,000 מקרים עד כה; כ-5,600 איש מאושפזים בטיפול נמרץ