גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

נקודות המפתח בדרך להצלחת פרויקט תמ"א 38

איך להתניע את התהליך ■ אילו בטחונות על הדיירים לדרוש ■ מי מפקח על הפרויקט ■ וכיצד ניתן להבטיח את אחריות היזם לטיב העבודות?

 ז'בוטינסקי 56 ראשון לציון תמ"א 38/תמר מצפי
ז'בוטינסקי 56 ראשון לציון תמ"א 38/תמר מצפי

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38

פרויקטים של תמ"א 38 הינם חדשים יחסית בנוף הישראלי וביצועם נחשב למאתגר הן במישור המשפטי והן במישור הביצועי. זאת בשל ריבוי הצדדים המעורבים, האינטרסים המנוגדים של הצדדים ואופיו הביצועי של הפרויקט המחייב חיכוך מתמשך בין היזם לבין בעלי הדירות.

עו"ד רן ברא"ז, שותף בפירמת עורכי הדין לוי טילר ושות' ומתמחה בייצוג וליווי דיירים בפרויקטים לפי תמ"א 38, מבהיר מהן נקודות המפתח בהתנהלות מול היזם- החל משלבי טרום הפרויקט, עבור לביצוע הפרויקט וכלה בתקופה שלאחר סיומו.

יש האומרים כי תמ"א 38 כשלה וכראיה מציגים את מיעוט הפרויקטים אשר בוצעו עד כה. האם אתה שותף לדעה זו?

"אי-אפשר להתווכח עם העובדה כי נכון לעת עתה התוכנית טרם הגשימה את פוטנציאל המימוש שלה. עד כה הוצאו היתרים לביצוע אלפים בודדים של פרויקטים מתוך פוטנציאל של עשרות ואולי מאות אלפי בניינים הזקוקים לחיזוק.

"יש להפריד לטעמי בין מיעוט הפרויקטים באזור הפריפריה לבין מיעוטם באזורי הביקוש שבמרכז. אכן בפריפריה קיים ספק באם התוכנית במתכונתה הנוכחית יכולה להוות תמריץ לחיזוק מבנים. להבדיל, מיעוט הפרויקטים באזור המרכז אינו נובע מכשל בתכנית עצמה. התמריצים אשר הוענקו במסגרת התיקון השלישי לתכנית ובכללן סל הזכויות המורחב, יצרו כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים רבים. לראיה מספר ההיתרים אשר הוצאו החל משנת 2013 ועד היום שווה כמעט למספרם של אלה אשר ניתנו בין השנים 2012-2005".

מהי איפה הסיבה כי גם באזורי הביקוש מספרם של הפרויקטים שיצאו לפועל קטן יחסית?

"לטעמי, נכון להיום, מיעוט הפרויקטים באזור המרכז היה ונותר כשל שוק שנוצר כתוצאה מפערי המידע בין היזמים לבין הדיירים. פרויקטים רבים אינם יוצאים אל הפועל מאחר שהדיירים אינם יודעים להעריך את שווי, היקף ופוטנציאל המימוש של הזכויות אשר בידיהם. הם אינם יודעים לתמחר את עלות ביצוע הפרויקט על ידי היזם, את היקף ההכנסות הצפויות לו מן הפרויקט, את הרווח שלו ואת ההשוואה לשיעור הרווח המקובל בענף. לכך יש להוסיף את הקושי האינהרנטי הטמון בגיבוש הסכמות בין הדיירים לבין עצמם, לאור ניגודי האינטרסים ביניהם ואת מיעוט הפרויקטים המשמשים כבסיס להשוואה".

להבין בתהליך

כיצד אתה ממליץ לדיירים להתחיל את התהליך לביצוע פרויקט?

"לבעלי דירות המגיעים אלי אני מציע קודם כל לאסוף די מידע ונתונים ביחס לפוטנציאל הנכס שלהם, להכירו ולהיעזר לשם כך באנשי מקצוע מתאימים, לרבות שמאי, מפקח בנייה, אדריכל ועורך דין מטעמם. כאשר הדיירים יבינו את שווי הנכס שבידיהם ואת האפשרויות העומדות בפניהם למימושו, יקל עליהם להגיע להבנות עם יזמים פוטנציאלים והם יוכלו להתמקד בבחירת יזם מתאים ומנוסה, ולפסול משא ומתן עקר מול גורמים בלתי מקצועיים הפועלים בשוק".

"הרבה פעמים במסגרת המשא ומתן, אני מזכיר לדיירים כי להם וליזם אינטרס משותף להוציא לפועל פרויקט מוצלח ורווחי" ממשיך ומסביר עו"ד בראז, דיירים רבים, למשל, נרתעים מהפיכת הבניין האינטימי שלהם למגדל מרובה דירות. הם מעדיפים לכפות על היזם בניית מספר מצומצם של דירות גדולות על פני ניצול מקסימלי של מספר הדירות שאותן מתירה הרשות המקומית. מטבע הדברים רווחיותו של פרויקט ובו מספר מצומצם של דירות עלולה להיות נמוכה ולהביא לכישלון הפרויקט. כישלון הוא קטסטרופה ליזם אך הוא גם מפח נפש לדיירים. לא משנה איזה בטחונות העמיד היזם, היה והפרויקט כשל, תיגרם בהכרח פגיעה גם בבעלי הדירות כתוצאה מהתארכות משך הפרויקט ועד לאיתור יזם חדש ולהשלמתו.

אילו בטחונות צריכים לדרוש הדיירים כדי לצמצמם למינימום את היקף הסיכון שלהם?

"זה תלוי באיזה דרך יממן היזם את ביצוע הפרויקט. הנכס הוא למעשה סל של זכויות בנייה. פרויקט יכול להתבצע בשני מסלולים שונים, עם או ללא ליווי בנקאי. שני המסלולים יכולים להיות נכונים ומתאימים עבור הדיירים, אך רק במידה ובונים במסגרת הסכם ההתקשרות עם היזם מנגנונים נכונים לכל אחד משני המסלולים. הסכם טוב צריך להבטיח כי גם במקרה בו חלילה היזם קרס ונקלע לפירוק או לכינוס נכסים, חשיפת הדיירים תהיה מינימאלית וסל הזכויות שטרם מומשו יאפשר איתור של יזם חדש לשם השלמת הפרויקט מן השלב בו נעצר".

כיצד יכולים הדיירים לפקח על קצב התקדמות הפרויקט. איזה כלים יש בידיהם?

"אנו נוהגים לצרף לתהליך, כבר בראשיתו, מפקח מטעם הדיירים. המפקח יהיה לרוב אדריכל, מהנדס, או הנדסאי ותפקידיו העיקריים יהיו, בשלבים הראשונים, סיוע בגיבוש המפרט הטכני שיצורף להסכם עם היזם ובחינת תוכנית הבקשה להיתר טרם הגשתה לאישור. בהמשך התהליך יפקח המפקח על התקדמות הפרויקט, יוודא את ביצוע התחייבויות היזם ויגיש דוחות תקופתיים לנציגות הדיירים. מקובל שהיזם נושא בשכר טרחתו של המפקח מטעם הדיירים, יחד עם זאת אנו ממליצים לדיירים לגבש הסכם בכתב עם המפקח, אשר במסגרתו יוגדר תפקידו ויוסדרו התחייבויותיו כלפי הדיירים".

דרושה פוליסת ביטוח מתאימה

דיירים רבים מוטרדים מנזקים שעלולים להיגרם לרכושם במהלך העבודות. כיצד ניתן להפחית חשש זה?

"החשש הוא לא רק ביחס לפגיעה ברכוש של הדיירים, אלא גם ביחס לפגיעה ברכוש של צדדים שלישיים ואף חלילה לפגיעה בגופם של הדיירים ושל גורמים אחרים המבקרים במגרש או בסביבתו. מעצם היותם בעלי הקרקע אחראים הדיירים לפגיעה בגוף או ברכוש המתרחשת בשטח המגרש. לפיכך על הדיירים לוודא כי טרם תחילת העבודות ירכוש היזם פוליסות ביטוח מתאימות לכיסוי כל הסיכונים הרלוונטיים לפרויקט מסוג זה לרבות כיסוי ביטוחי מתאים גם לדיירים מתוקף אחריותם כבעלי הקרקע. מוצע לדיירים להיעזר בשירותיו של יועץ ביטוח מתאים אשר ייקבע את היקף הכיסוי הרלוונטי, ייבחן את הפוליסות אשר רכש היזם ויאשר כי הכיסוי הביטוחי שנרכש עונה על סיכוני הפרויקט".

בסיום עבודות הבנייה, כיצד ניתן להבטיח את אחריות היזם לטיב העבודות שביצע?

"מקובל לדרוש מהיזם להתחייב לתקופת בדק ואחריות כפי שנקבעה בחוק המכר. על מנת להבטיח את התחייבויות היזם לקיים את חובתו לתיקון ליקויים שיתגלו לאחר השלמת הבנייה, מקובל לחייבו להפקיד בידי בא כוח הדיירים, ערבות בנקאית לתקופת בדק, בסכום שיוגדר מראש בהסכם ההתקשרות, בדרך כלל לתקופה של 18 חודשים עד לאחר סיום העבודות".

לסיום, מה דעתך על העמדה שהביע לאחרונה רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב, לפיה תמ"א 38 היא תכנית רעה שיש לאיידה?

"התכנית אינה חפה מכשלים ואכן יש מקום לשפר את תמריציה בכל הנוגע לאזורי הפריפריה אשר חלקם מועדים להתרחשות רעידות אדמה. יחד עם זאת, כשאני מסתכל מחלון המשרד שלי הפונה אל הבניינים המתפוררים בצפון הישן של תל אביב, ברור לי שהדרך היחידה לאפשר בנייה חדשה והתחדשות עירונית היא על ידי ביצוע עוד ועוד פרויקטים של תמ"א 38".

* עו"ד רן ברא"ז הוא שותף בפירמת עורכי הדין לוי טילר ושות' ומתמחה בייצוג וליווי דיירים בפרויקטים לפי תמ"א 38.

עוד כתבות

פגיעה ישירה של טיל איראני בממ''ד בפתח תקווה / צילום: Reuters, Matan Golan

המיקום האופטימלי של הממ"ד: חיצוני, בניגוד לכיוון הטילים

בעקבות המלחמה עם איראן - יש שטוענים, כי אולי הממ"דים אולי הגנו על יושביהם, אך לא במידה מספקת ● המהנדס ד"ר בני ברוש: "מה שקיבלנו עד עכשיו, רקטות וטילים קטנים מעזה ומלבנון - היה נמוך יותר מרמת המוכנות של הממ"דים" ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד 

היזם בני לנדא / צילום: איל יצהר

הוא חתום על אחד האקזיטים המדהימים בתולדות ישראל אבל 4 חברות שלו כבר נקלעו לקשיים. למה זה קורה?

בני לנדא נחשב לאחד מהיזמים הבולטים בישראל, בין היתר, בזכות האקזיט המדהים של אינדיגו ואלף פטנטים שרשם ● אך לפחות ארבע חברות המקושרות אליו נקלעו לקשיים - בשל פיתוחים יקרים, קצב חדירה איטי לשוק, תלות במשקיעים אירופים והשלכות המלחמה ● האם מדובר בצירוף מקרים מצער, או בכשל מובנה במודל?

מבנה נטוש בחיפה / צילום: תמר מצפי

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים. לעירייה יש יוזמה להשמיש אותם

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים, הגורעים מהכנסות הארנונה כ־33 מיליון שקל בשנה ● כעת בעירייה נוקטים במספר צעדים להילחם בתופעה, בין היתר בעירייה יסייעו בקידום תוכניות או היתרי בנייה, כמו גם קידום חקיקה על פיה יחויבו בעלי הנכסים לשלם עליהם ארנונה לאחר 3 שנים

בניין האיחוד האירופי / צילום: Shutterstock

אירופה מוכנה להסכם סחר עם ארה"ב, אך לא ללא תמורה

האיחוד שואף שהסכם הסחר עם ארה"ב יכלול מכס אחיד של 10% על חלק נרחב מהיצוא האירופי, אך מבקש מהאמריקאים התחייבויות להפחתת מכסים בתחומים מרכזיים כמו תרופות, אלכוהול, שבבים ומטוסי נוסעים

מנכ''ל פריון, טל יעקובסון / צילום: אוהד דיין

גם הפניקס דורשת מפריון לבטל את גלולת הרעל: "רואים בחומרה את התנהלות הדירקטוריון"

הפניקס מצטרפת לדרישה של ווליו בייס לבטל את גלולת הרעל ● השתיים מבקשות לכנס אסיפת בעלי מניות ובה להצביע על ביטולה ודרישה לאישורה ברוב רגיל ● בפניקס אומרים שהתוכנית אומצה תוך התעלמות מהנזקים שייגרמו לבעלי המניות

אלכסנדר ואנג, מייסד scale AI / צילום: ap, Jeff Chiu

ילד פלא, גאון מתמטי בלי תואר ומיליארדר: המינוי שהביא לצוקרברג שיא חדש

אלכסנדר ואנג בן ה־28, מייסד חברת הדאטה Scale AI ותופעה בעמק הסיליקון הוא המינוי שמטא מקווה שיביא לה את הניצחון במירוץ ה־AI ● מהדירה שחלק עם סם אלטמן ועד למעמד של אחד האנשים המקושרים בתעשייה: הכירו את האיש שצוקרברג מהמר עליו במיליארדים

וול סטריט / צילום: Unsplash, Ahmer Kalam

המניה הלוהטת שחזרה לככב בוול סטריט, והמניות שאכזבו בת"א

האופטימיות ביחס להסכמי הסחר והמערכה הקצרה עם איראן צבעו את המסכים בבורסה בתל אביב ובוול סטריט בירוק במהלך החודש החולף ● סקטור השבבים ובעיקר מניית אנבידיה הובילו את העליות, מי אכזבו והאם הראלי יימשך?

מנכ''ל בלקרוק, לארי פינק / צילום: בלקרוק

ענקית ההשקעות שממליצה: תשכחו מהטווח הארוך. הכללים בשווקים השתנו

בבלקרוק סבורים שקשה היום יותר מבעבר, לחזות את העתיד הכלכלי, בשל השינויים המבניים שמובילה ארה"ב ושינוי זה "מחייב גישה חדשה כלפי סיכון" ● במקום שבע המופלאות, ענקית ההשקעות ממליצה על יצרניות החומרה ועל מגזר שירותי התשתיות

משמאל לימין: מייסדי אימג'ין, יהונתן צלח, דין ביתן ושחר פורת / צילום: אייל טואג

גיוס של 23 מיליון דולר לחברת אימג'ין AI בהובלת לארי אליסון

גיוס סבב נוסף בהיקף של 23 מיליון דולר לאימג'ין AI, שפיתחה טכנולוגיה לגילוי מהיר של סרטן, שאותו מוביל, כמו את סבב הגיוס הקודם, מייסד חברת אורקל והמשקיע לארי אליסון ● בעקבות הגיוס הנוכחי, סך ההשקעות בחברה מגיע ל-45 מיליון דולר

תשואות קרנות הפנסיה והגמל / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

זו הייתה מחצית פנומנלית לחוסכים לפנסיה, חוץ ממסלול אחד

למרות המכסים, המלחמות, הנפט והיחלשות הדולר - הקפיצה של הבורסה המקומית סידרה לחוסכים תשואות נאות מאוד ● גם הקאמבק של וול סטריט מהשפל של תחילת אפריל סייעה ● היחלשות הדולר פגעה בכולם אך בפרט במסלולים מחקי מדד ה-S&P 500

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום לע''מ

ראש הממשלה ביטל דיון בהקמת שדה תעופה ברמת דוד

המועצה הארצית לתכנון ובניה לא תדון היום בהקמת שדה התעופה ברמת דוד שבעמק יזרעאל והליכי התכנון יעוכבו ● הביטול מגיע אחרי שסגן השר אלמוג כהן התפטר מהממשלה במחאה על התכנון לקדם שדה תעופה בצפון ולא בדרום

בנק אוף אמריקה / צילום: Shutterstock, Tero Vesalainen

הרשימה הרבעונית של ענקית ההשקעות: אלה המניות המבטיחות

הבנק האמריקאי מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה שצפויות לרכז עניין ברבעון השלישי של 2025 ● במקביל מפרסם הבנק שתי מניות שצפויות לרדת

מנכ''ל הבורסה לני''ע, איתי בן זאב / צילום: ניקי וסטהפל

שתי בעלות המניות הגדולות בבורסה לני"ע מוכרות מניות ב-700 מיליון שקל

קרן מאניקיי האוסטרלית וקרן נובו נורדיסק, שתי בעלות המניות הגדולות של הבורסה לניירות ערך, מוכרות חלק גדול מהחזקותיהן בסכום מצטבר של 700 מיליון שקל

וול סטריט / צילום: Unsplash, Chenyu Guan

נעילה מעורבת בוול סטריט; טסלה ואנבידיה ירדו ומשכו את נאסד"ק למטה

נאסד"ק ירד ב-0.8% ● תשואות האג"ח האמריקאיות טיפסו לאחר שפאוול אמר שלולא מלחמת הסחר, הריבית בארה"ב הייתה יורדת ● נעילה מעורבת באירופה ● הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים • S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות • גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

בניין מערכת וואלה בתל אביב / צילום: ראובן קסטרו, וואלה! NEWS

גל העזיבות בוואלה נמשך: סגן העורך דוד רוזנטל עוזב אחרי חודשיים בתפקיד

התפקיד הבא של רוזנטל: עורך אתר "ישראל היום" ● בוואלה הודיעו כי ליאת להב תחליף את רוזנטל ותמונה לסגנית העורך הראשי ● לאחרונה עזבו את וואלה גם סגן העורך צחי קומה, המנכ"ל עידן אלרום והפרשן המדיני ברק רביד

טל יעקובסון, מנכ''ל פריון / צילום: אוהד דיין

איך לדבר על שיווק בשפה שסמנכ"לי כספים מבינים, והקשר ל-AI

תעשיית הפרסום הדיגיטלי צמאה לא רק ליצירתיות, אלא גם לאופטימיזציה ומדידה עסקית, אומר טל יעקובסון מנכ"ל פריון, שרכשה את Greenbids המתמחה ברכש מדיה מבוסס בינה מלאכותית ● "עכשיו אנחנו בשוק של 750 מיליארד דולר, שמחבר קריאייטיב, מדיה וטכנולוגיה"

איתמר בן גביר, עוצמה יהודית בוקר טוב דרום, רדיו דרום, 25.6.25 / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

האם בשנה שעברה נוספו למשטרה 3,500 שוטרים?

השר לביטחון לאומי איתמר בן גביר התגאה בהגדלת הכוח המשטרתי, אבל הוא לא הפריד בין הברוטו לנטו ● המשרוקית של גלובס

עידן דוד / איור: גיל ג'יבלי

השר אמסלם מקדם: מנכ"ל עיריית אשקלון לשעבר ימונה ליו"ר נתיבי איילון

עידן דוד יהיה אחראי במסגרת תפקידו על תקציב של כ־3 מיליארד שקל ● בענף יש מי שכבר מרימים גבה על המינוי, בשל חוסר הניסיון שלו בתחום

איור: גיל ג'יבלי

"המדינה שלנו זקוקה לאלטרנטיבה": הסכסוך בין טראמפ למאסק עולה שלב

איל ההון תקף ברשת החברתית X את חוק התקציב הענק והשנוי במחלוקת של הנשיא, ושוב איים בהקמת מפלגה מתחרה ● התגובה של טראמפ לא איחרה לבוא: "מאסק קיבל יותר סובסידיות מכל אדם אחר בהיסטוריה" ● החוק צפוי להגדיל את הגירעון האמריקאי ב־3.8 טריליון דולר

דיון בוועדת החוקה / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

ועדת החוקה אישרה: השינוי הדרמטי בדיני החוזים מתקרב

הצעת החוק כוללת הסדר שהוביל היו"ר רוטמן, ולפיו הצדדים לחוזה יקבעו בעצמם כיצד יש לפרשו ● ההצעה נועדה לבטל את פסק הדין המזוהה עם נשיא העליון לשעבר ברק, ואשר העניקה סמכות רחבה לבתי המשפט לפרש חוזים ● יועמ"ש ועדת חוקה: "חשש שחוסר הודאות רק יגדל"