גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

היעד הנוסף של תמ"א 38

יש להכיר בתמ"א 38 כתוכנית שאחת ממטרותיה היא לאפשר התחדשות עירונית

כיצד ישפיע היטל ההשבחה שיגבו הרשויות על תמא 38/  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
כיצד ישפיע היטל ההשבחה שיגבו הרשויות על תמא 38/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הטור בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38

לאחרונה ציינו עשר שנים לאישורה של תמ"א 38- התוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. לדעתנו, התוכנית כבר בוגרת דיה על מנת לספר לה את שכולם כבר יודעים - היא קיבלה תפקיד נוסף, חשוב לא פחות מהתפקיד המקורי שלשמה באה לעולם, להוות את חוד החנית של מה שאנו מכנים "התחדשות עירונית".

סוד גלוי הוא, כי לאור העיקרון הכלכלי העומד בבסיס תמ"א 38 - תוספת זכויות בנייה מעבר לזכויות הקיימות כנגד חיזוק מבנים קיימים, או כנגד הריסתם והקמתם מחדש, הרי שככל שמחירי הקרקע גבוהים יותר הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים במסגרת התמ"א אטרקטיבי יותר.

מנימוק זה, רוב הפרויקטים במסגרת תמ"א 38 מבוצעים במרכז הארץ, בחיפה ובירושלים, אזורים אשר על פי הניסיון ההיסטורי חשופים פחות לרעידות אדמה, בעוד שדווקא באזורי הפריפריה המועדים לפורענות, כגון הערים הבנויות לאורך השבר הסורי אפריקאי (קרית שמונה, צפת, טבריה, בית שאן וכיוב') אין פרויקטים מכוח תמ"א 38 בשל העדר כדאיות כלכלית.

בשל מציאות זו נשמעים לאחרונה קולות נגד הלגיטימיות של התמ"א, בטענה כי אינה משיגה את יעדיה, ורק מעשירה את העשירים. אינני רואה מקום להתפלמס עם טענה זו, אציין רק כי איש אינו יכול לערוב לכך שרעידת האדמה הבאה שתתרחש בארץ ישאל לא תפגע גם במרכז הארץ. יתרה מכך, אותם מתנגדי תמ"א שכחו כנראה שלא כל מי שמתגורר בתל אביב, רמת גן או הרצליה הוא עשיר. גם בערים אלה ישנם אזורים חלשים סוציו אקונומית, שחיזוק והרחבת דירות השיכון שלהם אינה מקרבת אותם למאיון העליון.

עם זאת, הגיע לדעתנו הזמן לקרא לילד בשמו - "תוכנית לחיזוק מבנים ולהתחדשות עירונית". גם אם התמ"א אינה משיגה בצורה המיטבית את המטרה המקורית שלה בכל הארץ, הרי שהוכיחה את יעילות העקרון הכלכלי העומד בבסיסה, של הענקת זכויות בנייה לשם השגת מטרה תכנונית.

לפיכך, המטרה התכנונית העומדת בבסיס תמ"א 38 צריכה לכלול גם יעדים תכנוניים וציבוריים נוספים, ובכלל זה, מתן אפשרות להוסיף ממ"דים לדירות קיימות; תוספת יחידות דיור במרכזי הערים במקומות בהם אין עוד פוטנציאל של קרקעות לבנייה לשם ניצול נכון יותר של משאב הקרקע כחלק מהמאמץ להגדיל את היצע הדירות; חידוש מבנים ישנים ומתפוררים כולל תשתיות המבנים; תוספת מעליות למבנים ישנים וכו'.

ראשית, מרבית הבניינים עליהם חלה תמ"א 38 לא עברו שיפוץ משמעותי ממועד הקמתם לפני עשרות שנים, מצבם בכי רע, אין בהם מעלית, תשתיות המים והביוב שלהם במצב ירוד ובנוסף, אין ממ"דים בדירות. בנושא הממ"דים נראה כי אחרי מבצע "צוק איתן" אין עוד צורך להסביר כי קיומו של ממ"ד בדירות מגורים נחוץ גם במרכז הארץ, וכי המקלטים שנבנו לפני עשרות שנים אינם יכולים עוד לשמש כמגן אפקטיבי לאור איום הטילים.

שנית, במרבית המקרים בבתים משותפים הסיכוי לגבש את כל בעלי הדירות סביב פרויקט של שיפוץ הבניין על חשבונם קלוש ביותר. הסיכוי הריאלי היחיד להביא לחידושם של בניינים אלה הוא בדרך של חיזוקם במסגרת תמ"א 38, כאשר אגב חיזוק זה הבניין גם ישודרג, תוכנס בו מעלית, ובמרבית המקרים התווספו ממ"דים לדירות הקיימות.

בנוסף, בימים אלה שבהם מצוקת הדיור מצויה בכותרות, תוספת יחידות הדיור המתקבלת במרכזי הערים במסגרת יישום התמ"א תורמת באופן מכובד את חלקה למאמץ בנושא זה. לכן יש להכיר בתמ"א כתוכנית שאחת ממטרותיה היא לאפשר התחדשות עירונית.

פוטנציאל רחוק ממימוש

לאחרונה חידשה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את התוקף של תמ"א 38 לחמש שנים נוספות. המועצה נימקה את החלטתה במילים אלה: "בנוסף לחיזוק מבנים, יישום תמ"א 38 תורם רבות להחייאה והתחדשות של אזורים עירוניים ותיקים, ציפוף וניצול יעיל יותר של הקרקע, תוספת של יח"ד חדשות באזורי הביקוש, הגדלת דירות קיימות, שדרוג מערכות הנדסיות של המבנים, שיפור חזות המבנים ורמת מיגונם הביטחונית. עם זאת המועצה התרשמה, כי הפוטנציאל של תמ"א 38 עדיין רחוק מלהיות ממומש."

לשון ההחלטה מראה כי גם מוסד התכנון העליון במדינה הפנים את היותה של תמ"א 38 גם תוכנית להתחדשות עירונית. גם ההחלטה העקרונית של המועצה הארצית לפעול להארכת המועד הקובע לתחולת תמ"א 38 לשנת 1992, על מנת לאפשר תוספת ממ"דים למבנים שהוקמו לאחר שנת 1980, מראה על המגמה לנתק את התמ"א ממטרתה המקורית, ולעשות שימוש בכלי הכלכלי העומד בבסיס התוכנית לשם השגת המטרה של הענקת בטחון לתושבי המדינה.

לדעתנו הגיע הזמן שנהפוך את תוצר הלוואי של התוכנית, שבאה לעולם לשם השגת המטרה התכנונית של חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, למטרה נוספת של התמ"א, אשר אינה נופלת בחשיבותה ממטרתה המקורית. אין מדובר בנושא סמנטי גרידא. אם נכיר בכך שמטרתה של תמ"א 38 היא גם להשיג את היעד התכנוני החשוב של התחדשות עירונית, הדבר יסיע להדוף נימוקי התנגדות רבים לתוכנית ויעניק לתמ"א את מעמדה הנכון - תוכנית שיש לה חשיבות תכנונית ברמה הלאומית, אשר תשמש בשנים הקרובות כאחד מהקטליזטורים המרכזיים בענף הבנייה.

עו"ד מיכה גדרון מתמחה בדיני המקרקעין, התכנון והבנייה

 

עוד כתבות

אלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי. פרש מצה''ל ב-2018 / צילום: דובר צה''ל

קטארגייט: האלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי נחקר באזהרה

מרדכי - שפרש מצה"ל ב-2018 אחרי ששימש בין היתר כמתאם פעולות הממשלה בשטחים - הוא בעלי חברה החשודה כי העבירה מאות אלפי שקלים ליונתן אוריך, יועצו הקרוב של רה"מ נתניהו, במהלך 2024 - זאת לכאורה לטובת קמפיין לטובת קטאר ● מטעמו של מרדכי נמסר: "פולי מרדכי שירת ומשרת את מדינת ישראל מזה עשרות שנים, ולא דבק רבב בפעילותו"

דן בודנר, מנכ''ל ורינט / צילום: איל יצהר

לא הסיבוב הראשון בארץ: הקרן שעשויה להפוך לגלגל ההצלה של מניית ורינט

חברת הטכנולוגיה הוותיקה שנסחרת בשווי של 1.1 מיליארד דולר עשויה לעבור לידי קרן ההשקעות תומא בראבו, לה היסטוריה מוצלחת עם חברות בישראל ● ורינט המספקת פתרונות למוקדי שירות, איבדה שליש מהשווי שלה רק השנה

נתון בשבוע / איור: גיל ג'יבלי

השקל חותך את התשואות של הישראלים בשווקים חו"ל. האם כדאי להתמגן מפניו?

התחזקות השקל מול הדולר פוגעת משמעותית בתשואה של משקיעים המחזיקים בנכסים ומניות מעבר לים ● ובכל זאת, אריאל כהן מבנק לאומי ממליץ לא לשכוח שלתנודתיות של המט"ח יש גם יתרונות

הדמיית מגדל הספירלה של קבוצת עזריאלי בתל אביב / צילום: KPF

עסקת ענק: משרד עורכי הדין שעובר למגדל הספירלה של עזריאלי

משרד עורכי הדין נשיץ, ברנדס, אמיר, ישכור 11,000 מ"ר במגדל הספירלה של עזריאלי ● על פי הערכות בשוק, המחיר לרמת מעטפת עומד על כ-130 שקל למ"ר, כך שהמשרד ישלם כ-17 מיליון שקל בשנה ● וגם: הריבית עוד לא ירדה - אבל היזמים מתנפלים על המכרזים: יותר מ־130 הצעות לארבעה מגרשים בת"א וביבנה ● חדשות השבוע בנדל"ן

נווה אביב כפר שמריהו של ישראל קנדה / צילום: אלדד רפאלי

הריזורטים החדשים: כך הפך הדיור המוגן היוקרתי לשוק תחרותי במיוחד

ענף הדיור המוגן נחשב יציב, צומח ומבוסס דיירים "שבויים" לאורך שנים, מה שמוביל עוד ועוד שחקנים להיכנס אליו - מחברות נדל"ן ועד גופים מוסדיים ● בסגמנט היוקרה מדובר במוצר שממותג, ממוצב, משווק ומפורסם באופן חווייתי ומציע משירותי ספא ועד מסעדות גורמה

וול סטריט / צילום: Shutterstock

בעקבות הסכם הסחר עם וייטנאם, נאסד"ק ו-S&P 500 ננעלו בשיאים

נעילה מעורבת באירופה ● קמעונאיות הביגוד זינקו בעקבות הסכם מכס בין ארה"ב לוויאטנם ● מיקרוסופט עומדת לפטר כ-9,000 עובדים ● נפילה של 13% במסירות של טסלה, רבעון שלילי שני ברציפות ● פסגות: הפד לא יוריד את הריבית לפני 2026, למרות הלחצים של הנשיא טראמפ ● וגם: הבנק האמריקאי שמסביר עד מתי הראלי בוול סטריט יימשך ● המגזר הפרטי בארה"ב התכווץ לראשונה ממרץ 2023

דירה שנפגעה מטיל איראני ברמת גן / צילום: ap, Oded Balilty

"אין כבר איפה לשכור דירה ברמת גן": החורים במתווה הפיצויים לנפגעי הטילים חושפים סכסוכים ובעיות

המלחמה שמטה את הקרקע תחת רגליהם של בעלי דירות ושוכרים רבים, ובשטח מצטברים מקרים שמתווה הסיוע לא נותן להם מענה ● חוזים מתבטלים ומשכירים נאלצים לשלם משכנתא על נכסים שלא ראויים למגורים ● מפונים מתקשים למצוא דיור חלופי באזורים שנהרסו, עקב הביקוש הגבוה ● האם אנחנו בדרך לגל תביעות? ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

מיקרוסופט / צילום: Shutterstock

דיווח: מיקרוסופט מפטרת כ-9,000 עובדים, בסבב הרביעי מתחילת השנה

לפי CNBC, ענקית הטכנולוגיה הודיעה כי תקצץ פחות -4% מכוח העבודה הגלובאלי שלה, המונה כ-228 אלף עובדים, כאשר רק במאי האחרון, פוטרו כ-6,000 עובדים ● לפי שעה, עוד לא ברור איך המהלך ישפיע על עובדי החברה בישראל

כוחות צה''ל בעזה / צילום: דובר צה''ל

1 מכל 3 צעירים בסיכון להתמכרות: חיילים בסדיר ומילואימניקים צעירים בסיכון מוגבר

נתוני המרכז הישראלי להתמכרויות ולבריאות הנפש מגלים שמאז 2018 קפץ מספר המדווחים על בעיית התמכרות בכ־150% ● ובקרב בני 18־26 התופעה רחבה עוד יותר ● מנהלי המרכז מסבירים כיצד רצף המשברים בארץ מרחיב את מעגל ההתמכרויות ואיזה טיפול יחולל שינוי אמיתי

רמפייג / צילום: אלביט מערכות

הידידה הקרובה של ישראל רוצה לקנות מאיתנו טילים חדשים

כהפקת לקחים מהמלחמה עם פקיסטן, ההודים מפנימים כי הם צריכים טילי אוויר־קרקע מדוייקים לטווחים רחוקים ● אייר לורה, שפיתחו במפעל מל"מ של התע"א ייעודי לפגיעה באתרי טילים, בסיסים צבאיים ומערכות הגנה אווירית, מבלי לסכן את הטייסים והמטוסים

רונית רפאל / צילום: עידו לביא

רונית רפאל מחפשת שוכרים חדשים בבזל

אחרי 17 שנים של פעילות, רשת ארקפה תפנה ב-1 בספטמבר את הסניף ברחוב בזל בתל אביב - אחד המיקומים הבולטים בעיר ● מדובר בנכס שבבעלות אשת העסקים רונית רפאל, והוא כולל שטח מסחרי של 65 מ"ר נטו, בתוספת חלל אחסון של 10 מ"ר ● אירועים ומינויים

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

נעילה בבורסה: מדד ת"א 35 לראשונה מעל 3,000 נקודות; מדד הבנקים זינק במעל 2%

מדד ת"א 35 עולה ב-1.9%, חצה לראשונה את רף ה-3,000 נקודות ● השקל נסחר ביציבות, הפניקס: השקל החזק יפוגג את הלחץ על האינפלציה ● שוק האג"ח המקומי מתמחר: הסתברות של קרוב ל–100% לשתי הורדות ריבית עד סוף השנה ● פסגות: הפד לא יוריד את הריבית לפני 2026, למרות הלחצים של הנשיא טראמפ ● וגם: הבנק האמריקאי שמסביר עד מתי הראלי בוול סטריט יימשך

שמואל דונרשטיין / צילום: אייל טואג

אחרי תשע שנים, פועלים אקוויטי נפרד מהחזקותיו ברב בריח: מיהם המוסדיים שרכשו?

בית ההשקעות מור ולצידו סדרה של קרנות גידור רכשו מניות רב בריח בסכום של 55 מיליון שקלים ● המכירה התבצעה בדיסקאונט של כ-10% ממחיר השוק, אך עדיין גבוה ב-57% ביחס לשער מניית רב בריח מלפני כשנה

ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועמ''ש / צילום: אייל טואג

עו"ד ארז קמיניץ: "המדינה חייבת לעשות מסלול ירוק להיתרים"

על רקע הפגיעות בעורף, קמיניץ מציע מודל של שולחן עגול, בלי רפורמות חדשות, שנוטות להתעכב ואינן מתאימות למצב חירום ● "שיתוף פעולה בין מינהל התכנון, רשות המסים, רמ"י, משרד הפנים, משרד המשפטים וגופים נוספים הוא הכרחי. אין טעם להניע תהליכים ללא גיבוי ממשלתי רחב", אמר קמיניץ

דונלד טראמפ / צילום: ap, Manuel Balce Ceneta

טראמפ הודיע כי חתם על הסכם סחר עם וייטנאם

"זה יהיה הסכם שיתוף פעולה נפלא בין שתי המדינות שלנו. התנאים הם שוייטנאם תשלם לארצות הברית מכס בגובה 20% על כל המוצרים שיישלחו לשטחנו, ומכס של 40% על כל העברה דרך מדינה שלישית", כתב טראמפ

החוסכים הישראלים מסכמים חצי שנה פנומנלית / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי (נוצר בעזרת adobe firefly)

החודש ההיסטורי שסידר לחוסכים הישראלים את אחת התקופות הטובות אי פעם

המחצית הראשונה של שנת 2025 הייתה עמוסה בטלטלות בארץ ובעולם, ועדיין חוסכי הגמל והפנסיה צפויים ליהנות מתשואות שלא נראו כמותן זה שנים ● הסיבה המרכזית: הבורסה בתל אביב שהפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ובכל זאת, במסלול אחד ייצאו מאוכזבים

גל קרובינר, מנכ''ל פאגאיה / צילום: יח''צ פאגאיה

מנכ"ל פאגאיה רוצה לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים

שלוש שנים לאחר הדרמה שנלוותה להנפקת פאגאיה בנאסד"ק, מציגה החברה לראשונה רווח נקי ● גל קרובינר, מנכ"ל ואחד ממייסדי החברה, מסמן יעד שאפתני: "להוכיח שאפשר לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים מישראל" ● ההמלצה שלו ליזמים צעירים: "להשקיע בבחירת השותפים, ולהבין שזה כמעט כמו נישואים"

פי דידי. זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות / צילום: ap, Willy Sanjuan/Invision

משפט פי דידי: הראפר הורשע בשידול לזנות, אבל זוכה משאר האישומים נגדו

חבר המושבעים במשפט פי דידי המואשם בשורה של עבירות מין וסחר בבני אדם הגיע להחלטה בבית המשפט הפדרלי בניו יורק ● הראפר זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות - שעשויים להוביל ל-10 שנות מאסר כל אחד

כריסטין לגארד, נשיאת ה־ECB / צילום: Associated Press, Michael Probst

התחזיות התבדו: האירו זינק מול הדולר, אך לאירופה יש כמה סיבות לדאוג

לפני חצי שנה ההערכות ניבאו דעיכה - אבל מאז האירו זינק ב־14% מול הדולר ושבר שיא של 4 שנים ● לצד שביעות הרצון בבנק המרכזי האירופי, גוברים הקולות המזהירים מפני פגיעה ביצוא וביציבות הכלכלית ● האם האירו בדרך להפוך למטבע רזרבה או שמדובר בשיא חולף?

קת'י ווד / צילום: Reuters

קראו לה משמידת הערך הגדולה מכולם, עכשיו היא כובשת את צמרת התשואות

קת'י ווד היא אחת המשקיעות הצבעוניות בוול סטריט ● עם אמונה בלתי מתפשרת בקריפטו ובטסלה, ווד יודעת לעיתים להציג תשואות שאף אחד אחר לא יודע, אבל גם להתרסק ● מתחילת השנה, היא זוכה להצלחה מסחררת. אבל האם זה יימשך?