הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
על מנת שפרויקט תמ"א 38 ייצא אל הפועל ויסתיים בהצלחה על היזם לעבור מספר מבחנים, חלקם בלת"מים, ולעמוד בהם בגבורה. להבדיל מפרויקטי נדל"ן רגילים, בהם הסיכונים קיימים אך ברורים יותר וניתנים לכימות אינדיווידואלי, בתחום התמ"א 38, היזם וצוותו נתקלים במהמורות לא צפויות תוך כדי תנועה, המצריכים שיתוף פעולה ואינטגרציה פנימית בין כל בעלי המקצוע על מנת שיוכלו להתגבר עליהם.
"קשה להשוות בין פרויקטים רגילים לבין אילו של תמ"א 38, יש שוני מובהק מבחינת קושי בכל אחד מהחזיתות ובכל אחד משלבי המיזם", אומר אייל אוכמן, מנכ"ל חברת תל-דן יזמות, ויו"ר איגוד חברות תמ"א 38. "בכל פרויקט צריכה להיות סינרגיה בין בעלי המקצוע השונים לצורך הצלחת הפרויקט, אך בפרויקט רגיל אי הוודאות קטנה יותר. ראשית כי אין את צד הדיירים הקיימים במשוואה וכן זכויות הבנייה ידועות מראש, כך שעל כל בעל מקצוע להתמקד בתחומו ולהתעדכן באשר לפועלו של בעל המקצוע השני. בתחום התמ"א 38 מאחר וכל אחד מהפרמטרים אינו ידוע מראש, הסינרגיה והאינטגרציה בין כל הגורמים קריטית, כך שמראש בכל הליך והליך יש לשלב כוחות בין כל בעלי המקצוע".
הדיירים הם חלק מהמשוואה
אוכמן מסביר כי לעיתים נוצר מצב ש"הדיירים מגיעים ומבקשים בקשה מסויימת שליזם על פניו אין כל בעיה איתה אך מבחינה תכנונית נוצרת בעיית התכנות, שכן לפחות בתחום התמ"א 38/1 הביצוע נעשה על מבנה קיים ולכן נושא התכנון הינו בעייתי ומוגבל מלכתחילה. לכן אם האדריכל לא מעורב בשלב המו"מ עם הדיירים אז יכול להיווצר מצב של אי עמידה בחוזה. כמו כן הדייר נכנס למו"מ, כאמור, כאשר סל זכויות הבנייה עדיין רעיוני ואינו קבוע, כך שהתחייבות ללא ייעוץ מקצועי דינמי עלולה להוליך להסתבכות משפטית, במידה והזכויות בפועל יקטנו. מצד שני, על האדריכל להבין את הצרכים המסחריים המורכבים של היזם בדין ודברים מול הדיירים. בפרויקטים רגילים של בנייה מאפס זה לא בעייתי כי תנאי השטח יותר נוחים ותמהיל הדירות ושטחן נקבע אך ורק על ידי הצוות של היזם, שכן עדיין אין דיירים קיימים".
מאחר והתהליך מתחיל כאשר הדיירים כבר חלק מהמשוואה, עולות להן אף סוגיות קנייניות שאינן קיימות בפרויקטים ה"מתחילים מאפס. אוכמן מסביר כי "הנכס למעשה שייך קניינית לדיירים ואם הבניין אינו רשום כבית משותף אלא רק כגוש חלקה יש לרשום אותו ככזה. לעיתים התהליך מסובך אף יותר שכן מאחר ומדובר בבניין ישן, יכול להיות מצב שהחברה שהקימה אותו כבר איננה קיימת ולכן צריך לבצע החייאת חברה, פירוק שלה ולאחר מכן רישום בית משותף.
זאת ועוד, לעיתים היזם המקורי בנה ארבעה בניינים ורשם את כולם כאחד ואז צריך לעשות פירוק ורישום מחדש. לעיתים נושא הרישום מחדש מלווה בהתנגדויות, לאו דווקא של הדיירים מהבניינים הרלוונטיים, כך שנושא לכאורה פשוט של רישום הופך לסבוך ומצריך התערבותם של כל הגורמים לצורך סיומו ומעבר לשלב הבא".
קשה לחזות את הנולד
הדינמיות הרבה בהליך טרום הפרויקט ובביצועו בפועל הופך את התחשיב הכלכלי המלווה למסובך הרבה יותר. "התחשיב הראשוני שונה לחלוטין מהתחשיב שמופיע לאחר הפגישה עם הדיירים ומהתחשיב שמתקבל לאחר שנפתרת סוגיית זכויות הבנייה. כל שלב כרוך בתשומות רבות והון לא מבוטל. אחרי כל הליך שכזה כמובן שעלולים להיתקל באור אדום ולכן חשוב לערב את כל הגורמים על מנת ליצור תחשיב מדויק בכל שלב", גורס אוכמן.
הוא ממשיך ואומר כי "אם אתה רואה את הנולד מראש ונוצרת בעיה אותה צפית, תוכל להתמודד מולה, אך בעיה שלא ציפית לה ומגיעה בהפתעה - תפיל אותך ואת הפרויקט. סיכונים שחזית נלקחים בחשבון הן בפן הכלכלי והן בפן התכנוני-ביצועי וזאת מאחר והפרשת בצ"מ (הוצאות בלתי צפויות מראש - א.ש.) עבורם. סיכונים אותם לא חזית יעמידו בסכנה רבה את סיום הפרויקט, שביעות הרצון של הדיירים ממנו ואת הרווחיות שלך כיזם".
בתחום התמ"א 38 קשה לחזות מראש את הנולד, לכן כל התהליכים וכל אנשי המקצוע שזורים אחד בשני , אם זה האדריכל, אם זה הקונסטרוקטור, היועץ המשפטי, רואה החשבון, השמאי, הקבלן המבצע וכל הגורמים האחרים, חובה עליהם לשלב כוחות שכן חוסר תיאום גורם לכאוס".
וכאן לדעתו של אוכמן טמונה הבעיה: "כיום כל בעל מקצוע לומד עם שכמותו. עורך דין בבית ספר למשפטים, אדריכל לומד אדריכלות עם אדריכלים וכלכלן עם כלכלנים אך אין מקום אשר מלמד אותם איך פועלים ביחד כקבוצה. בתחום התמ"א 38 שהינו תחום חדש, ללא היסטוריה ומסובך לכשעצמו, במידה וכל בעל מקצוע יבין את חלקו של בעל המקצוע האחר, ניתן יהיה ליצור אינטגרציה בין הגורמים לצורך הצלחת הפרויקט".
לפרטים והרשמה לקורס המוביל בהתחדשות עירונית ותמ"א 38 של מרכז פישמן לנדל"ן האוניברסיטה העברית, הקליקו כאן
אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"