בניין בשיפוץ של תמ"א 38 / צילום: איל יצהר
*** הכתבה שיתוף איגוד חבורת התמ"א 38
תחום התמ"א 38 חדש יחסית בזירה המקומית ולכן הידע המקצועי שנצבר בו יחסית מוגבל. יחד עם זאת ולמרות מורכבותו, ניתן לצלוח את ההליך בעזרת הנחיות והכוונות נכונות. לפניכם מורה נבוכים המפרט את הנקודות המרכזיות שיסייעו לדיירים למקסם את זכויותיהם למען הצלחת הפרויקט.
מכלול הזכויות: לאחר שמבררים לעומק את נושא סל זכויות הבנייה, במו"מ אל מול היזם חשוב כי הדיירים יביאו לידי ביטוי את רצונם באשר לאופי הבניין העתידי. כך, למשל, במקרה והדיירים יירצו לשמור על צביון הבניין כבוטיק הרי שיוכלו לדרוש מהיזם לנצל את מלוא זכויות הבנייה על פני מספר קומות נמוך מהניתן על פי התב"ע, או לחילופין לייצר מספר דירות קטן יותר על פני שטח פנים גדול מתכנון המקור.
תמורות לדיירים: נושא הליבה במו"מ בין הדיירים ליזם. חשוב שהדיירים יציגו קו אחיד ומשותף באשר לתמורות החיצוניות לבניין כדוגמת הלובי והגינה ואף חשוב יותר באשר לדרישותיהם לתוספת השטחים לדירות והנכסים המוצמדים אליהם כגון מחסנים וחניות.
לוחות הזמנים: נושא לוחות הזמנים הוא אחד מהמוקשים בפרויקטים של תמ"א 38 במהלכם חווים הדיירים אי נוחות בעיקר בכל הקשור בפרויקטים של תמ"א 38. בשל כך יש ללמוד מטעויות עבר ומפרויקטים שנתארכו יתר על המידה, ולאלץ את היזם לזרז הליכים למען סיום מהיר ויעיל של הפרויקט. לצורך כך יש לכמת בזמן כל שלב בפרויקט ולסכם על הסעדים בגין הפרת לו"ז, החל מיום החתימה, דרך קבלת האישורים הבירוקרטיים, הליך הבנייה עצמו ועד למועד תום העבודה, תוך התחשבות בעובדה כי גורמים נוספים מעורבים בפרויקט כגון הוועדה המקומית, חברת החשמל, תאגיד המים וכו'.
זהות היזם/קבלן מבצע: נושא בחירת הקבלן הינו קריטי ואקוטי להצלחת הפרויקט ולכן יש להקדיש לו תשומת לב מיוחדת, שכן האחרון ילווה את הדיירים למשך תקופת זמן ארוכה למן יום החתימה. יש לבדוק פרויקטים מהעבר של המועמדים ולקבל חוות דעת מלקוחות עבר של אותו קבלן/יזם ולוודא כי האחרון בעל סיווג קבלני נכון לביצוע העבודה, בעל רזומה עשיר ומוצלח, בעל איתנות פיננסית מספקת ובעל אוזן קשבת לדרישות הדיירים. על הדיירים להבין כי לעיתים יהיה חכם יותר להתקשר עם יזם בעל הוכחות בשטח, מאשר עם יזם ללא כל רזומה ואיתנות פיננסית למרות שזה מציע להם תמורות רבות יותר.
זהות האדיכל: כפי שבחירת היזם הינה קריטית להצלחת הפרויקט, כך גם בחירת קבלני המשנה, ובכללם האדריכל. לכן רצוי להסכים מלכתחילה על כך שהיזם יהיה זה שיקבע את זהות האדריכל, אולם את זהותו יחשוף היזם כבר במהלך המו"מ, לצורך בחינת ניסיונו, אופי הבניין שתכנן וכו'.
עלויות: תמ"א 38 היא סוג של מתנה לדיירים - ועל מתנה לא נהוג לשלם. לכן על הדיירים להבין עוד בתחילת הדרך כי ברוב המקרים עלויות הפרויקט, הישירות והעקיפות (עלויות התכנון, הביצוע, ועלויות נוספות המותרות לצורכי מס הכרוכות לשירותי בנייה) לא יחולו עליהם, אלא על היזם. הדיירים אף לא ישלמו גם על שכר טרחת עורך דין ומפקח, למרות שאילו ימונו מטעמם. בהקשר זה יש לוודא כי על אף ששכרם של אילו ישולם על ידי היזם, אין הוא רשאי לבוא עימם במגע ישיר. על הדיירים אף להתעקש שימונו אנשי מקצוע בעלי שיעור קומה, שיקדישו די זמן על מנת לייצגם בצורה אופטימלית.
בטוחות וערבויות: יש להיכנס לפרויקט מורכב שכזה בראש שקט ולכן נושא הבטוחות והערבויות חייב להיות בראש מעייני הדיירים. על הדיירים חלה חובה לדרוש מהיזם לספק ערבויות בנקאיות המתאימות לגודל הפרויקט ותקופת ביצועו ובכך להבטיח כי במקרים של בעיות נקודתיות ואף במקרי קיצון כגון פשיטת רגל של הקבלן, ניתן יהיה להחליפו ולהמשיך בביצוע ללא פגיעה בפרויקט. לצד הערבות הבנקאית חשוב להתעקש על קבלת ערבות בדק, המשמשת כמעין ביטוח בפני ליקויים, במהלך ולאחר תום הבנייה, וכן ערבויות המיסים שיחולו (ככל שיחולו) על העסקה לפיהם מתחייב היזם לשלם בשם הדיירים, ולבסוף להתחייבות רישום הנכס ותיקון הזכויות החדשות של הדיירים.
ביטוח: מאחר ומדובר בפרויקט לא פשוט בעל סיבוכים אפשריים על הדיירים לוודא כי היזם מבטחם כנגד כל הסיכונים. כך למשל יש לעמוד על כך כי הביטוחים מכילים פתרונות לנושאי אחריות מעבידים וביטוח צד שלישי ולוודא כי הדיירים, מעצם היותם בעלי דירות, ירשמו כמבוטחים נוספים בפוליסות רלוונטיות שיתפרסו על פני תקופת זמן מתאימה. לצורך כך יש לחייב את היזם לממן יועץ ביטוח מטעם הדיירים שיוודא כי הם מכוסים מא' ועד ת'.
מפקח מטעם הדיירים: מפקח הבנייה מהווה את הסמכות המקצועית שתלווה את דיירי הבניין לאורך הבנייה ולכן חשוב כי יהיה בעל שיעור קומה ורזומה עשיר בתחום. מאחר וכאמור, היזם הוא זה שמשלם את שכרו, קיים חשש כי ינסה לקמץ בהוצאותיו, לכן יש להתעקש על כך ששכרו יהיה מספק על מנת שלא יוגבל בזמן וילווה את הדיירים לאורך כל התקופה.
מפרט טכני: המפרט הטכני יכול להפוך פרויקט מוצלח לפרויקט מוצלח מאוד ומכאן שיש להתעכב עליו בעת המו"מ מול היזם ולבחון זאת אל מול פרויקטים מקבילים. כמו כן, יש לערב במו"מ את המפקח מצד הדיירים ומהנדס מהתחום.
*** האמור בכתבה זו אינו מהווה יעוץ משפטי ואינו יכול לשמש בשום אופן כתחליף לליווי משפטי על ידי עורך דין המתמחה בתחום.