פרוייקט תמא בשמעוני-1 / צילום: יסודות שיתוף חברה לבנין בע"מ
*** הטור בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
היעד הכלכלי המרכזי של ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר האוצר משה כחלון הוא להוריד או לפחות לייצב את מחירי הדיור. לשם כך הוקם כבר בקדנציית הממשלה הקודמת קבינט הדיור (כעת בראשות השר כחלון ומטה הדיור באוצר המנוהל על ידי אביגדור יצחקי). מקבלי ההחלטות הבינו שפעולות שאמורות לרסן את ההיצע אינן עובדות ובנוסף הן יוצרות ואקום בשוק. וכאשר זה משתחרר באופן לא מבוקר הביקושים עולים באחת והמחירים עימם. קבינט הדיור של הממשלה הנוכחית הסיק כי עליו להתמקד בהגדלת ההיצע ולא בריסון הביקוש. לשם כך הוא מקדם תוכניות המאפשרות הגדלת היצע ומהר. כאן נכנסת לתמונה תוכנית תמ"א 38. התוכנית המדוברת, שאמורה לחזק ולמגן בניינים ולאפשר השבחת נכסים, יכולה להוות פתרון להגדלת ההיצע ומהר.
עו"ד מיכה גידרון, לשעבר יו"ר ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב, טען כי יש לחתום על הסכמי גג עם הרשויות המקומיות ולעודד את צמיחת התמ"א 38 בערי הביקוש. זאת מכיוון שהרשות המקומית אינה "נהנית" מתמ"א 38. התוכנית מעניקה פטור מהיטל השבחה, והמיסוי העירוני מכל פרויקט זניח ולכן לרשות אין תקציב להגדלת התשתיות העירוניות כתוצאה מציפוף האוכלוסיה שהתוכנית יוצרת. תמריץ משמעותי לרשות העומדת ביעדים, יפתור באופן כמעט מוחלט את הבעיה ויהפוך את התמ"א לערך ולא לעול על הרשות המקומית.
לכן על קבינט הדיור ומקבלי ההחלטות להגדיר יעד למספר יחידות דיור רצוי מתמ"א 38 בשנה קלאנדרית. נאמר 50 אלף יח' בשנה. את המספר הזה לחלק בין הרשויות המקומיות עפ"י גודל ופוטנציאל פעילות לדוגמה בתל אביב 7,500 יח', ברמת גן 5,000 יח' וכו'; ולקבוע בהסכמי הגג תמריץ גדול של עשרות ומאות מליונים לרשות אשר תעמוד ביעד.
הרשות מצידה תשכיל להבין שנכון לה לקדם את התמ"א 38 בעירה, היא תיצור וודאות תכנונית וקרקע פוריה לביצוע עסקאות ואף תהנה מתקציב להגדלת התשתיות הציבוריות. התמריץ והכסף של המדינה יעבור לרווחת כלל תושבי הרשת ולא לאנשים מסויימים, או סקטור ספציפי. כמו כן, גם אזרחים שלא מחזקים בדירות המיועדות לתמ"א 38 יהנו מהתוכנית מאחר ותפקידה יהיה גם לפתח את התשתיות של העיר והשירותים שמספקת הרשות המקומית.
כיום, מקבלי ההחלטות מעדיפים פרויקטים של פינוי בינוי על פני פרויקטים של תמ"א 38. ואין ספק כי מדובר בפתרון נכון יותר והוליסטי בהיבט המרקמי. אם זאת פרויקט פינוי בינוי המצריך קידום תב"ע נקודתית בסמכות ועדה מחוזית אורך למעלה מ-10 שנים. לעומת זאת קידום תוכנית מפורטת עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38, אשר תיתן מחד וודאות תכנונית במתכונת הריסה ובנייה מחדש ומאידך תיקח בחשבון את הצורך בשמירה על המרקם העירוני, תאפשר צמיחת היצע גדול יותר ובזמן קצר יותר. כמו כן, במידה ומקבלי ההחלטות יחילו את המכשירים והקלות המיסוי של פרוייקט פינוי בינוי על תמ"א 38, הדבר יסייע באופן מיידי לצמיחת השוק ולהוספה של יחידות דיור אשר יגדילו את ההיצע באזורי הביקוש.
*** אייל אוכמן שותף ומנכ"ל חברת תל דן יזמות בנדל"ן ועוסק ביזום פרויקטים להתחדשות עירונית. משמש כיו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, ומנהל האקדמי של תוכנית ללימודי תמ"א 38 והתחדשות עירונית של האוניברסיטה העברית ומרכז פישמן לנדל"ן