גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

על הערת אזהרה, שעבוד וחובות ארנונה

העירייה הייתה זכאית לרשום שעבוד לטובתה בגין חובותיו של המוכר הגם שהחובות לא התייחסו לנכס הנמכר אלא לנכס אחר

האם עירייה רשאית להטיל שעבוד על דירה בלשכת רישום המקרקעין בגין חובות ארנונה מנכס אחר? בנוסף, האם הערת אזהרה שרשם רוכש נכס גוברת על שעבוד שהטילה העירייה בגין חובות הארנונה? אלו שתי שאלות שעמדו במרכזו של פסק דין שניתן לאחרונה (אתי רז נ' עיריית עכו).

בחודש אוקטובר 2014 רכשה גב' אתי רז דירה ברחוב האורן בעכו. העסקה דווחה כדין למיסוי מקרקעין וביום 29.10.2014 נרשמה הערת אזהרה לטובתה בלשכת רישום המקרקעין. אולם, כחודש וחצי מאוחר יותר רשמה עיריית עכו שעבוד על הדירה מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה בגין חובות עירוניים על נכס אחר שהיה בחזקת המוכר ולא היה בבעלותו. למרות השעבוד, נתנה עיריית עכו לגב' רז אישור המופנה ללשכת רישום המקרקעין על פיו אין למוכר חובות לעירייה בגין הנכס הנמכר. כאשר ניגשה גב' רז ללשכת רישום המקרקעין על מנת לרשום את הדירה היא גילתה כי העירייה רשמה שעבוד על הדירה בגין חובות המוכר בנכס אחר, עובדה אשר מנעה את רישום הנכס על שמה.

לטענת רז, העירייה לא היתה זכאית לרשום שעבוד מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה שכן סעיף זה מתיר לרשום שעבוד על נכס בגין החובות שהצטברו ביחס לנכס עצמו ולא בגין חובות שהצטברו לחייב בגין החזקה של נכס אחר. משכך השעבוד שהוטל בטל ((void. בנוסף טענה רז כי זכויותיה בנכס בשל רישום הערת האזהרה עדיפות על פני השעבוד שהטילה העירייה שכן שעבוד זה נרשם מאוחר יותר. ומעבר לכך לפי הלכת אהרונוב זכות חוזית שנוצרה טרם הטלת עיקול עדיפה על העיקול בין אם הזכות נרשמה ובין אם לאו.

מנגד טענה העירייה, כי שעבוד שנרשם מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה עדיף על זכויותיה של גב' רז הנובעות מרישום הערת האזהרה לטובתה על הדירה. בנוסף טענה העירייה כי הלכת אהרונוב אינה רלוונטית למקרה דנן, שכן היא עוסקת בעדיפות הערת אזהרה על פני עיקול מאוחר ולא על פני שעבוד. במקרה דנן, מדובר על שעבוד ולא על עיקול, ולכן הערת האזהרה אינה גוברת עליו. העירייה הגדילה לעשות עת טענה כי משום שהשעבוד נרשם בטרם הושלם התשלום האחרון למוכר, היה על גב' רז להימנע מלהעביר את התשלום האחרון לידי המוכר ולשומרו כדי להבטיח את פירעון החוב בגינו נרשם השעבוד. כיוון שלא עשתה כן מוטלת עליה אחריות נזיקית מכוח עוולת הרשלנות כלפי העירייה, לכל הפחות עד כדי גובה התשלום ששולם על ידה לחייב, לאחר רישום השעבוד, סכום שעמד על סך של 150,000 ₪.

           בהתייחס לטענה הראשונה קבע בית המשפט כי העירייה הייתה זכאית לרשום שעבוד לטובתה בגין חובותיו של המוכר הגם שהחובות לא התייחסו לנכס הנמכר אלא לנכס אחר שלא היה בבעלותו; לפיו, כאשר חוב הארנונה רובץ על נכס שבבעלות החייב כאשר החייב הוא גם המחזיק ניתן להטיל שעבוד מכוח סעיף 11א(1) לפקודת הגבייה ולא מכוח סעיף 11א(2). לעומת זאת כאשר החוב מוטל בגין נכס אחר ניתן להטיל שיעבוד מכוח סעיף 11א(2) כפי שקרה במקרה דנן.

            עם זאת, ולמרות העובדה שהעירייה הייתה רשאית לרשום שעבוד על הנכס הנמכר, קבע בית המשפט כי הערת האזהרה של גב' רז גוברת על השעבוד שהטילה העירייה משום שהוא ראה בהערת האזהרה שרשמה גב' רז כשעבוד, והערה זו נרשמה לפני השעבוד של העירייה. במצב זה נדחה השעבוד האחרון (של העירייה) מפני ההערה שרשמה הרוכשת וזאת לאור לשונו של סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה הקובע כי: "נרשמה הערה על שעבוד כאמור, תהא דרגתו נדחית בפני כל שעבוד של אותם מקרקעין שהיה רשום שעה שנרשמה ההערה".

            עמדה זו עולה בקנה אחד עם הצדק האינטואיטיבי במקרה דנן שכן לעירייה לא היה כל הסבר מדוע חיכתה כ- 7 שנים על מנת לבצע ולרשום את השעבוד, כשהייתה יכולה לצפות שהחייב ימכור את הדירה במהלך השנים, מה גם שהעירייה לא ידעה להשיב איזה ניסיונות נעשו במהלך השנים על מנת לגבות את החוב. לעומת זאת גב' רז, מירה לרשום הערת אזהרה לטובתה מיד לאחר חתימת החוזה ועוד לפני רישום השעבוד של העירייה.

            לנוכח האמור הורה בית המשפט לבטל את השעבוד לטובת העירייה ולאפשר לרשום את הנכס על שם גב' רז.

            לפני סיום אציין כי עמדה זו של בית המשפט המתירה לעירייה להטיל שעבוד על מקרקעין בגין חוב ארנונה של הבעלים מנכס אחר (כפי שקרה במקרה דנן), חולקת על עמדת בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב שפסק כי העירייה אינה רשאית לעשות כן ונראה כי בית המשפט העליון יצטרך להכריע בכך. בשל האמור, כדאי לכל רוכש מקרקעין להסדיר נושאים אלה במסגרת החוזה ולמהר לרשום הערת אזהרה מיד לאחר חתימת החוזה לפני שהעירייה "תיזכר" בחובות אחרים של המוכר ותטיל שעבוד על המקרקעין.

ד"ר רוני רוזנברג, מומחה לדיני חוזים ומשפט פלילי, מרצה בכיר בבית הספר למשפטים במרכז האקדמי כרמל

עוד כתבות

עמית גל, הממונה על רשות שוק ההון / צילום: מארק ניימן, לע''מ

סלייס: בית המשפט אישר לשלול רישיונות מסוכני פינברט

המחוזי אישר את החלטת הממונה על שוק ההון עמית גל לשלול את רישיונם של שבעה סוכני ביטוח שהיו מעורבים בניוד כספי חוסכים בסלייס לקרנות השקעה "אדומות" ● השופט קובי ורדי: "סוכן ביטוח אינו איש מכירות או איש שיווק בלבד"

וול סטריט / צילום: Unsplash, Roberto Júnior

עליות בוול סטריט; הביטקוין מטפס ב-5% והישראליות שצונחות

עליות באירופה ● בעקבות הדוחות -  אודיטי טק (איל מקיאג') הישראלית צונחת בעשרות אחוזים לשפל של כל הזמנים ● ענקית השבבים אנבידיה תדווח לאחר נעילת המסחר את תוצאותיה הכספיות - אלו ציפיות האנליסטים ● הביטקוין עולה ל-67 אלף דולר למטבע

בלון של היצרנית האוקראינית Aerobavovna / צילום: Reuters, Justin Yau

זולים וכמעט בלתי ניתנים ליירוט: הבלונים חוזרים לשדה הקרב

הבלונים, שמרחפים מעל זירות הלחימה כבר מימי המהפכה הצרפתית, שבים כעת לשטח כשהם מצוידים בבינה מלאכותית, חיישנים ויכולות אוטונומיות ● מאוקראינה ועד ארה"ב, הם משמשים לסיור, תקיפה ותקשורת - ומציבים חלופה זולה שמאתגרת גם מערכות הגנה מתקדמות

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

במאבק מול הנגיד, סמוטריץ' הבטיח הורדות מסים. מה קרה בפועל?

סמוטריץ' לא מרוצה מההתנהלות של בנק ישראל, אבל מה עם החלק שלו במשוואה? ● האם הורדות המסים שהוא הבטיח אכן קרו? ● המשרוקית של גלובס

מטוס אל על / צילום: עידו וכטל

אל על בתגובה לייצוגית: לא יכולנו לנצל את כוחנו בגלל כוחות השוק

חברת התעופה אל על הגישה את תגובתה לבקשה לאישור תובענה ייצוגית נגדה בטענה לגביית מחירים מונופולסטיים בתקופת המלחמה ● לטענתה, היא לא הייתה יכולה לנצל את כוחה המונופוליסטי הנטען, כאשר בכל רגע חברות זרות יכלו לחדש את טיסותיהן לישראל

ראש הממשלה בנימין נתניהו וראש ממשלת הודו נרנדרה מודי בנתב״ג, היום / צילום: קובי גדעון, לע״מ

לייזר ועסקאות במיליארדים: מה מחפש ראש ממשלת הודו בישראל

ביקורו של נרנדרה מודי בארץ, לראשונה מאז 2017, יכלול שורת היבטים, בהם ביטחוניים, סחר והעברת טכנולוגיות להודו ● לצד הרחבת הסחר ושיתופי פעולה טכנולוגיים, אחד הנושאים המרכזיים שהצדדים ידונו עליו הוא פיתוח בתחום ההגנה מטילים בליסטיים

מהו תיק ההשקעות האופטימלי? / אילוסטרציה: Shutterstock

תרחיש של פעם ב-25 שנה והסכנה לתיק המניות שלכם

ענקית המדדים MSCI חוששת שתיק המורכב מ־60% מניות ו־40% אג"ח עלול להוביל להפסדים בשנת 2026 - גם בעקבות אירוע נדיר שכמעט לא נראה ב־25 השנים האחרונות ● עם זאת, בשוק המקומי מעריכים כי הגדלת החשיפה למניות בטווח הארוך נכונה למשקיעים הישראלים

קניות באינטרנט / אילוסטרציה: Shutterstock

"אנשים גילו בבוקר שהם צריכים לשלם מס שלא לקחו בחשבון"

הכנסת הצליחה לבטל הלילה את הצו של שר האוצר סמוטריץ' להרחבת הפטור ממע"מ ביבוא אישי ל-150 דולר ● מה קורה עם חבילות שכבר הוזמנו, איך נדע אם דרוש חיוב נוסף, ומהי תקרת הפטור עכשיו? ● גלובס עושה סדר

שכונת פארק הים שתוקם בשטח ''מטווח 24'' במערב ראשון לציון / הדמיה: עיריית ראשון לציון

"שדה דב" של ראשון לציון: מהו "מטווח 24", וכמה יעלה לגור שם?

השבוע נסגרו שבעת המכרזים הראשונים על הקרקעות במתחם "מטווח 24" במערב ראשון לציון, בו צפויות להיבנות כ-1,100 יחידות דיור ● אילו חברות זכו במכרזים, מתי היזמים יכולים לעלות על הקרקע, ומה אומרים מחירי הקרקע במתחם על מחירי הדירות שייבנו? ● גלובס עושה סדר

שחר תורג'מן, נשיא איגוד לשכות המסחר, ובצלאל סמוטריץ', שר האוצר / צילום: עופר חג'יוב, שלומי יוסף

סערת הפטור ממע"מ: איגוד לשכות המסחר עתר נגד הצו החדש של סמוטריץ'

שר האוצר סמוטריץ' הכריז אמש על צו חדש שמרחיב את הפטור ממע"מ ביבוא אישי ל-130 דולר, לאחר שהצו הקודם בגובה 150 דולר בוטל ע"י הכנסת ● איגוד לשכות המסחר, שעתר נגד הצו הקודם ונדחה, פנה הבוקר שוב לבג"ץ בבקשה לצו מניעה: "זה לא ויכוח על 20 דולר לכאן או לכאן - זו שאלה עקרונית של כיבוד הכרעת הכנסת"

בורסת תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

המסחר בת"א ננעל במגמה מעורבת; ירידות במניות הבנקים והנדל"ן

מדד ת"א 35 ירד ב-0.1%, מדד ת"א 90 ירד ב-0.7% ● מניות האופנה נחלשו, אחרי ששר האוצר הודיע על העלאת תקרת הפטור ממע"מ לחבילות עד 130 דולר ​​● וגם: אנבידיה תפרסם הלילה את תוצאותיה הכספיות - אלו ציפיות האנליסטים

דוד לרון / צילום: ישראל שם טוב

מנכ"ל דואר ישראל דוד לרון פורש אחרי 4 שנים

דוד לרון, שמונה בשנת 2022 ע"י דירקטוריון החברה לתפקיד המנכ"ל, הודיע על פרישתו ● טרם ברור מי יחליף אותו, ולרון מתכנן להמשיך ולכהן כמנכ"ל בחודשים הקרובים עד שיימצא לו מחליף

ארז דגן, נשיא wayve / צילום: יח''צ wayve

עם נשיא ישראלי ומרכז בהרצליה: חברת הנהיגה האוטונומית שגייסה 1.2 מיליארד דולר

Wayve הבריטית השלימה גיוס לפי שווי של 8.6 מיליארד דולר לקראת השקת רובוטקסי בלונדון ● בסבב השתתפו יצרניות הרכב מרצדס בנץ, סטלנטיס וניסן, לצד ענקיות הטכנולוגיה אנבידיה, מיקרוסופט ואובר ● ל־Wayve יש נוכחות ישירה בישראל באמצעות משרד בהרצליה, ונשיא החברה הוא ארז דגן הישראלי

מייסדי Guidde, דן סחר ויואב ענב / צילום: Moses Pini Siluk

המניה יורדת? מאנדיי משקיעה בחברה ישראלית שמאמנת סוכני AI על פעולות אנושיות

חברת התוכנה הישראלית מאנדיי הצטרפה כמשקיעה במסגרת סיבוב בן 50 מיליון דולר שמגייס הסטארט-אפ הישראלי Guidde בהובלת קרן הצמיחה האמריקאית PSG ● מדובר במהלך מסקרן עבור מאנדיי, שספגה ירידה של קרוב למחצית ממחיר המניה שלה מאז תחילת השנה בשל החשש מאפקט הבינה המלאכותית

מכונת בדיקת שבבים של קווליטא / צילום: אתר החברה

לאחר זינוק של 4,000% בחמש שנים: הגיוס הענק של מניית השבבים בת"א

קווליטאו גייסה כ–225 מיליון שקל על רקע הביקוש גובר למערכות שאותן היא מייצרת, המשמשות לבדיקת השבבים של חלק מענקיות התחום ● וגם: טדי שגיא נכנס לבורסה עם אולטרייד מחזור

טראמפ בנאומו, אמש / צילום: ap, Alex Brandon

שעה ו־47 דקות: הצד הכלכלי של הנאום הארוך בתולדות ארה"ב

בנאום "מצב האומה" המסורתי, ניסה נשיא ארה"ב להציג תמונת ניצחון, למרות הקשיים מבית ומחוץ איתם הוא מתמודד ● טראמפ קרא להקמת פנסיה בגיבוי ממשלתי לכל העובדים שאין להם תוכנית פנסיונית דרך העבודה, והבטיח שהמכסים יחזרו, ואף יחליפו את מס ההכנסה

השפעת הבינה המלאכותית על שוק התוכנה / צילום: Shutterstock

ירידות חדות גם בת"א: הדוח האפוקליפטי על ה–AI שזרע בהלה בשווקים

המסמך הוויראלי של Citrini Research מתאר תרחיש עתידי תיאורטי שבו האצת ה–AI מטלטלת את שוק התוכנה, פוגעת בצריכה ומחלחלת למערכת האשראי ● התגובה השלילית לדוח בוול סטריט הגיעה גם לבורסה ת"א, שם מניות הביטוח - שהובילו את הירידות - איבדו כ–7%

אילוסטרציה: shutterstock

החודש הכי חזק של מיטב אי פעם ושיא של 3 שנים בתעשיית הגמל

מנהל הגמל הגדול בישראל גייס בינואר 2.4 מיליארד שקל - הגיוס החודשי השלישי בגודלו אי פעם בתעשייה ● לעומתו ממשיכים אלטשולר שחם וילין לפידות לשלם את מחיר החולשה בתשואות ומאבדים מיליארדים למתחרים ● מנכ"ל מיטב גמל: "יש לנו יתרון תחרותי משמעותי"

ג'נסן הואנג, מנכ''ל אנבידיה / צילום: ap, John Locher

כשהשוק כבר לא מתרגש מאנבידיה, מה יוציא את המניה שלה מהקיפאון?

ענקית השבבים צפויה להכות שוב את התחזיות, אך בשוק ההון כבר התרגלו, והמניה מדשדשת מאחורי המתחרות ● המבחן האמיתי של ג'נסן הואנג היום לא יהיה רק שורת הרווח, אלא היכולת להוכיח ששולי הרווח המפלצתיים שלו חסינים מתחרות

פעילי חיזבאללה / צילום: ap, Hussein Malla

גורם בחיזבאללה: אם ארה"ב תבצע "תקיפה מוגבלת" - לא נתערב

באיראן מדווחים כי שר החוץ עראקצ'י בדרך לז'נווה • טראמפ התייחס בנאום "מצב האומה" לאיראן, והבהיר: "לא אאפשר למקור מספר 1 של טרור בעולם להשיג נשק גרעיני" • הוא טען כי הטילים האיראניים יכולים לפגוע במדינות אירופה, וכי המשטר מנסה לשקם את תוכנית הגרעין • באיראן הגיבו: "הדברים שאמר - שקר אחד גדול" • בינתיים, הכוננות במזרח התיכון נמשכת • עדכונים שוטפים