בניין בשיפוץ לפי תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
נושא תכנון המס בעסקאות של תמ"א 38 הוא מורכב מעצם העובדה שבפנינו ניצבים דיירים בסטטוסים שונים, להם חשיפות מס שונות המשליכות באופן ישיר על כדאיות הפרויקטים. ככלל, וללא כל קשר לעסקאות תמ"א 38, דייר בעל דירה יחידה זכאי לפטור ממס שבח עד לתקרה של כ-2.06 מיליון שקל, כך שלרוב במקרים אילו, נעזר היזם בפטור זה של הדייר על מנת להוריד את נטל המס הכולל על העסקה.
בעסקאות התמ"א 38 הריסה ובנייה, בעיקר בתל אביב בה מחירי דירות רבות עוקפים רף זה, היזם לוקח על עצמו את המעמסה של תשלום מס שבח על ההפרש שבין שווי הדירה לבין גבול של אותן 2 מיליון שקלים. במקרים בהם לא חל על הדייר הפטור, ושיעור חבות מס השבח של הדייר משמעותית, נכנס לתמונה תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין. תיקון זה מעניק פטור לעסקאות תמ"א 38 הריסה ובנייה בהתקיים מספר תנאים המתייחסים הן לדייר והן ליזם.
באשר לדייר התנאים המצטברים הם פטור לדירה בודדת בבניין של הדייר, כאשר התוספת המקסימאלית לא תעלה 25 מ"ר, או ששווי הדירה אינו מעל 2 מיליון שקל, הגבוה מביניהם. במידה ויש חריגה מחלק מהתניות אלו תחול חבות מס מסוימת, שתועמס במסגרת ההסכם על היזם. באשר ליזם עצמו, הפטור הינו רק לזכויות התמ"א ולכן דורשת רשות המיסים "לצבוע" את סל זכויות הבנייה הכוללות הניתנות ולהבהיר - מי מהן זכויות בגין התמ"א ומי מתוכן זכויות מתוקף התב"ע.
עו"ד אורית קוך, ראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון מדגימה את בעייתיות העניין: "לצורך הפשטות ניקח בניין במסגרת פרויקט של תמ"א 38 הריסה ובנייה, בן 20 דירות שסך זכויות התב"ע הינן 1,000 מ"ר וזכויות התמ"א גם הן 1,000 מ"ר, כאשר גודל דירות הדיירים 1,000 מ"ר וגודל דירות היזם גם הן 1,000 מ"ר. תוכנית הרבעים של תל אביב הינה תוכנית נפחית, כך שלא ניתן להגדיר מי מבין ה-2000 מ"ר הן זכויות מגדר זכויות תמ"א ומי מתוכן מגדר תב"ע - מהו השיעור התב"עי והתמ"אי בדירות הדיירים, וכפועל יוצא מהו החלק בדירות היזם. מאחר ורשות המיסים לא הגדירה ולא הנחתה במסגרת התיקון כיצד 'צובעים' את סל הזכויות והוועדות המקומיות אינן נכנסות לדקויות הללו, הרי שהיזם לא יכול לדעת מה יהיה נטל מס השבח ומע"מ שירותי בנייה שיהיה עליו לשלם".
קוך מוסיפה כי "אני מניחה שרשות המיסים כן רוצה לקדם את נושא התמ"א 38 וכן מעוניינת ללכת לקראת היזמים, אך כל עוד אין הנחיה ברורה איך צובעים את הזכויות, הרי שיש פה בעיה מאוד גדולה ואי בהירות אשר תוליך להתנגדויות ועיכובים גדולים ברגע שתצאנה השומות". ובכלל לדעתה נושא צביעת הזכויות מיותר לחלוטין: "צריך להוריד את מגבלת צביעת הזכויות. אני לא מבינה מדוע עושים הפרדה בין סוגי הפרויקטים של התחדשות עירונית וכפי שבתחום הפינוי בינוי בודקים את הפטורים מנקודת מבט של הדייר ולא של היזם, הרי שיש לעשות כן גם בפרויקטים של תמ"א 38".
סיכון גבוה ליזם
אייל אוכמן, מנכ"ל תל דן ויו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר מוסיף, כי "בשל המחירים הגבוהים בתל אביב, תיקון 74 קריטי בעיקר באזור זה. עד היום רשות המיסים לא הוציאה הוראת ביצוע באשר לחבות המס מתוקף תיקון 74 וזאת מאחר ולא היו עסקאות בפועל כי תוכנית הרבעים טרם נכנסה לתוקף. מאחר ובמקביל אין הנחיה ברורה של רשות המיסים כיצד צובעים את השטחים וכפועל יוצא מה תהא חבות המס בפרויקט, היזם מנתח את מקרה הקיצון. לכן בתחשיב הכלכלי של טרום פרויקט הוא מחשב את חבות המס המקסימאלית אליה יהיה חשוף, מה שגורם להרבה מאוד פרויקטים טובים ליפול מראש , כי היזם לא מוכן לקחת על עצמו את הסיכון".
אוכמן נותן סיבה נוספת מדוע היזמים נדחקים לפינה. "יום המכירה הוא ביום הוצאת ההיתר, משמע אחרי שהיזם כבר שילם את כל האגרות וההיטלים ונחשף במקביל להוצאות רבות אחרות. מכיוון שהשומה ניתנת לאחר מתן ההיתר, בפועל אקבל אותה רק לאחר שהרסתי את הבניין. לכן זה מציב אותי בנקודת כוח מאוד חלשה אל מול רשות המיסים, כי אני בכל מקרה אצטרך להשלים את הבנייה, מכיוון שהבניין כבר נהרס. הסיכון הזה מביא לכך שהרבה מאוד יזמים מראש לא נכנסים להרפתקה הזו כי הם מפחדים שיקבלו שומה גבוהה במיוחד ובמועד שכבר לא יוכלו לסגת אחורה".