גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א ברגרסיה

מדוע חלה ירידה בהיתרי בנייה לתמ"א 38 ובמספר הפרויקטים יחסית לשנת 2013 וכיצד ניתן לשנות את המצב

בפרויקטי תמא 38 החברה היזמית חשובה להצלחת הפרויקט / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
בפרויקטי תמא 38 החברה היזמית חשובה להצלחת הפרויקט / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** המאמר בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38

לאחרונה התפרסמה באחד המוספים הכלכליים של העיתונות היומית הכותרת הבאה: "נסיגה ביוזמות תמ"א 38: מספר היתרי הבנייה שניתנו לפרויקטים ירד ב-2014". בכתבה פורסמו נתונים מדאיגים המראים פער משמעותי בין מספר היתרי הבנייה מכוח התמ"א שהוגשו בשנת 2014 לבין אלה שאושרו, ואף על ירידה יחסית במספר הפרויקטים לעומת שנת 2013.

אין ספק כי נתונים אלה מבטאים באופן מספרי את מה שכל מי שעוסק בתחום התמ"א חש מזה תקופה ארוכה - כי בניגוד לכל הגיון תכנוני, ובניגוד להתגייסות הממשלתית להגדלת מלאי הדירות, חלה רגרסיה ברצון ובנכונות של ועדות מקומיות רבות לאשר היתרי בניה מכוח תמ"א 38.

במספר גדל והולך של ועדות מקומיות קיימת מגמה לקצץ בזכויות הבנייה מכוח התמ"א. בהינף יד מפחיתים הצוותים המקצועיים וחברי הוועדות המקומיות קומות ומצמצמים את מספר יחידות הדיור אותן ניתן להוסיף במגרש מעבר למותר לפי התוכניות החלות - בין שמדובר במסלול עיבוי וחיזוק ובין שמדובר במסלול הריסה ובנייה מחדש.

בדרך כלל הנימוק להפחתת הזכויות הוא מניעת העמסה על תשתיות, טענה שנטענת באופן סתמי ומבלי להתבסס על נתוני סקר תשתיות מקצועי ועדכני. חלק מהוועדות המקומיות נבהלו מכמות יחידות הדיור אשר עשויות להתווסף מכוח התמ"א באזורי העיר השונים, ללא מקורות למימון תוספת התשתיות הנדרשת, וכפעולת הגנה הן מצמצמות את זכויות הבנייה מכוח התמ"א, בין אם בהחלטות ספורדיות ובין אם בייזום תוכניות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 המקטינות את זכויות הבנייה מכוח התמ"א.

הגיעה העת לאמירה ברורה ומפורשת מצד קובעי המדיניות, מינהל התכנון, שר האוצר ושר השיכון, כי יש לראות בתמ"א 38, בצד היותה תוכנית המאפשרת חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תוכנית העומדת  בחזית ההתחדשות העירונית.

תוספת יחידות הדיור המתאפשרת במרכזי הערים מכוח התמ"א, תוך מיצוי יעיל של משאבי הקרקע העירוניים (וכפועל יוצא - שמירה על  החגורות הירוקות מסביב לערים), יכולה להוות תרומה משמעותית להגדלת היצע הדירות באזורי ביקוש. לצד מלאי של יחידות דיור חדשות מאפשרת התמ"א הוספת ממ"דים לדירות קיימות וחידוש מבנים ישנים, אשר לא קיימת לגביהם היתכנות כלכלית ריאלית אחרת.

בנוסף, יש ליישם את הרעיון של חתימת "הסכמי גג" בין רשויות מקומיות במרכז הארץ, בהם יש פרויקטים רבים של תמ"א 38 ופינוי ובינוי. במסגרתם יוקצו תקציבי פיתוח לוועדות מקומיות אשר יעמדו ביעד שייקבע לתוספת יחידות דיור בפרויקטים אלה.

תוכנית עבור אוכלוסייה רחבה

תמ"א 38 סובלת מיחסי ציבור גרועים; גורמים שונים המתנגדים לתוכנית מזינים מזה תקופה ארוכה את כלי התקשורת השונים בטענה כי תמ"א 38 אינה משיגה את יעדיה, וכי היא רק מעשירה את  בעלי  נכסי היוקרה ואת היזמים, על חשבון פגיעה תכנונית בסביבה האורבנית.

מסר מגמתי זה מחלחל גם לחלק מחברי הוועדות המקומיות, אשר במקום לבחון את התועלת שתצמח לדיירי הבניינים המחוזקים, בשיפור בטיחותם ואיכות חייהם, עסוקים בחישוב הרווח שיניבו הצדדים מעסקת התמ"א.

כל מי שעוסק בתחום יודע, כי המסה העיקרית של פרויקטי תמ"א 38 מבוצעת בבניינים המאוכלסים בדיירים ממעמד הביניים, ביניהם גם בעלי דירות רבות החיים היום בבניינים ישנים, ללא מעלית וברמת תחזוקת תשתיות ירודה ביותר. צמצום זכויות התמ"א יביא  לכך שהיזמים יאלצו להתמקד באזורי מגורים יוקרתיים, על מנת לשמר שולי רווח סבירים.

הגיע הזמן שגם קולם של מאות אלפי בעלי הדירות שיש להם פוטנציאל חיזוק מכוח התמ"א יישמע, כנגד קולם של בעלי הדירות המתנגדים, המתגוררים כמובן בבניינים חדשים נטולי זכויות תמ"א. הדבר אולי ימחיש את העובדה כי מדובר בסופו של יום בתוכנית המשרתת אוכלוסייה רחבה.

*** עו"ד מיכה גדרון מתמחה בדיני המקרקעין, התכנון והבנייה

עוד כתבות

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית