בפרויקטי תמא 38 החברה היזמית חשובה להצלחת הפרויקט / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** המאמר בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
לאחרונה התפרסמה באחד המוספים הכלכליים של העיתונות היומית הכותרת הבאה: "נסיגה ביוזמות תמ"א 38: מספר היתרי הבנייה שניתנו לפרויקטים ירד ב-2014". בכתבה פורסמו נתונים מדאיגים המראים פער משמעותי בין מספר היתרי הבנייה מכוח התמ"א שהוגשו בשנת 2014 לבין אלה שאושרו, ואף על ירידה יחסית במספר הפרויקטים לעומת שנת 2013.
אין ספק כי נתונים אלה מבטאים באופן מספרי את מה שכל מי שעוסק בתחום התמ"א חש מזה תקופה ארוכה - כי בניגוד לכל הגיון תכנוני, ובניגוד להתגייסות הממשלתית להגדלת מלאי הדירות, חלה רגרסיה ברצון ובנכונות של ועדות מקומיות רבות לאשר היתרי בניה מכוח תמ"א 38.
במספר גדל והולך של ועדות מקומיות קיימת מגמה לקצץ בזכויות הבנייה מכוח התמ"א. בהינף יד מפחיתים הצוותים המקצועיים וחברי הוועדות המקומיות קומות ומצמצמים את מספר יחידות הדיור אותן ניתן להוסיף במגרש מעבר למותר לפי התוכניות החלות - בין שמדובר במסלול עיבוי וחיזוק ובין שמדובר במסלול הריסה ובנייה מחדש.
בדרך כלל הנימוק להפחתת הזכויות הוא מניעת העמסה על תשתיות, טענה שנטענת באופן סתמי ומבלי להתבסס על נתוני סקר תשתיות מקצועי ועדכני. חלק מהוועדות המקומיות נבהלו מכמות יחידות הדיור אשר עשויות להתווסף מכוח התמ"א באזורי העיר השונים, ללא מקורות למימון תוספת התשתיות הנדרשת, וכפעולת הגנה הן מצמצמות את זכויות הבנייה מכוח התמ"א, בין אם בהחלטות ספורדיות ובין אם בייזום תוכניות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 המקטינות את זכויות הבנייה מכוח התמ"א.
הגיעה העת לאמירה ברורה ומפורשת מצד קובעי המדיניות, מינהל התכנון, שר האוצר ושר השיכון, כי יש לראות בתמ"א 38, בצד היותה תוכנית המאפשרת חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תוכנית העומדת בחזית ההתחדשות העירונית.
תוספת יחידות הדיור המתאפשרת במרכזי הערים מכוח התמ"א, תוך מיצוי יעיל של משאבי הקרקע העירוניים (וכפועל יוצא - שמירה על החגורות הירוקות מסביב לערים), יכולה להוות תרומה משמעותית להגדלת היצע הדירות באזורי ביקוש. לצד מלאי של יחידות דיור חדשות מאפשרת התמ"א הוספת ממ"דים לדירות קיימות וחידוש מבנים ישנים, אשר לא קיימת לגביהם היתכנות כלכלית ריאלית אחרת.
בנוסף, יש ליישם את הרעיון של חתימת "הסכמי גג" בין רשויות מקומיות במרכז הארץ, בהם יש פרויקטים רבים של תמ"א 38 ופינוי ובינוי. במסגרתם יוקצו תקציבי פיתוח לוועדות מקומיות אשר יעמדו ביעד שייקבע לתוספת יחידות דיור בפרויקטים אלה.
תוכנית עבור אוכלוסייה רחבה
תמ"א 38 סובלת מיחסי ציבור גרועים; גורמים שונים המתנגדים לתוכנית מזינים מזה תקופה ארוכה את כלי התקשורת השונים בטענה כי תמ"א 38 אינה משיגה את יעדיה, וכי היא רק מעשירה את בעלי נכסי היוקרה ואת היזמים, על חשבון פגיעה תכנונית בסביבה האורבנית.
מסר מגמתי זה מחלחל גם לחלק מחברי הוועדות המקומיות, אשר במקום לבחון את התועלת שתצמח לדיירי הבניינים המחוזקים, בשיפור בטיחותם ואיכות חייהם, עסוקים בחישוב הרווח שיניבו הצדדים מעסקת התמ"א.
כל מי שעוסק בתחום יודע, כי המסה העיקרית של פרויקטי תמ"א 38 מבוצעת בבניינים המאוכלסים בדיירים ממעמד הביניים, ביניהם גם בעלי דירות רבות החיים היום בבניינים ישנים, ללא מעלית וברמת תחזוקת תשתיות ירודה ביותר. צמצום זכויות התמ"א יביא לכך שהיזמים יאלצו להתמקד באזורי מגורים יוקרתיים, על מנת לשמר שולי רווח סבירים.
הגיע הזמן שגם קולם של מאות אלפי בעלי הדירות שיש להם פוטנציאל חיזוק מכוח התמ"א יישמע, כנגד קולם של בעלי הדירות המתנגדים, המתגוררים כמובן בבניינים חדשים נטולי זכויות תמ"א. הדבר אולי ימחיש את העובדה כי מדובר בסופו של יום בתוכנית המשרתת אוכלוסייה רחבה.
*** עו"ד מיכה גדרון מתמחה בדיני המקרקעין, התכנון והבנייה